Creative States коштуватиме $100 млн. Ілля Кенігштейн про нові локації, гроші та великі гори

Народився у Львові, жив у Ізраїлі, просував 3G та PayPal в Україні, створив дві великі мережі бізнес-просторів (першу – втратив). Все це – Ілля Кенігштейн. Підприємець, який поєднує бізнес та активізм.

Сьогодні він є співзасновником мережі Creative States. До неї входять п'ять локацій у Києві та Дніпрі. За його власною оцінкою, вони конкурують лише з міжнародною мережею Regus.

В інтерв'ю LIGA.net Кенігштейн розповідає, де відкриватимуться нові "штати" його "Креативної країни", що в компанії робить один з кураторів "Великого будівництва" Юрій Голік, скільки принесла пресконференція Володимира Зеленського і чому досягти вершини – означає пройти лише половину шляху.

Кенігштейн знає про це не з чуток. У жовтні він зійшов на Манаслу, один із гімалайських восьмитисячників, а в новому році планує нове сходження (розповідь про гори – наприкінці бесіди).

2013: ідея

– Ви народилися у Львові та в юності переїхали до Ізраїлю. У середині 2000-х повернулися до України. Ви громадянин України? Реєстр каже, що Ізраїлю.

Ні, у мене паспорт ізраїльський, постійний дозвіл на проживання в Україні, дружина українка. Я міг би отримати український паспорт, але не роблю цього з принципових міркувань. Коли я виїжджав у 1991 році з СРСР, мене оштрафували та відібрали громадянство.

Тоді я пообіцяв, що поверну українське громадянство, але на моїх умовах. Зараз потрібно або дочекатися легалізації подвійного громадянства, або зробити це нелегально, але цим займатися не хочу. Від ізраїльського відмовлятися не хочу, та й відмовитись від ізраїльського паспорта неможливо.

– Раніше ви говорили, що у 2013 році почали працювати в київському коворкінгу "Часопис" і саме тоді вирішили будувати свою мережу коворкінгів. Чому?

У 2013 році я потрапив до Часопису і протягом трьох-п'яти днів познайомився з сотнею абсолютно різних людей. Часопис – не коворкінг, а явище як "мама" всіх наступних коворкінгів. Я був одним із резидентів і знайшов там модель, по суті, того, чим займаюся сьогодні.

Ідея прийшла через два тижні в Часописі. Тоді я почав пропонувати різним бізнесменам створювати мережу насамперед для формування ком'юніті.

– Чому шукали партнерства?

Грошей не було – була ідея. Однією з перших, до кого я звернувся, була Вікторія Тігіпко, але це скінчилося нічим. Сьогодні Вікторія – наша резидентка у Creative States.

– Я правильно розумію, що саме цей проєкт вилився у спробу запуску вашої першої локації Creative Quarter у Львові?

Ідея Creative Quarter виникла в мене влітку перед Майданом. Були різні ідеї, з ким це робити і де – від Жовтневого палацу до взуттєвої фабрики навпроти київської Лаври. Далі була спроба реалізувати ідею у Львові.

– Відповідно до реєстру юросіб вашими партнерами у Львові стали засновник SoftServe Тарас Кицмей, ресторатор Марк Захрін та бізнесмен Олег Мацех. Усі люди – у темі. Що пішло не так?

У 2016 році була ідея соціального ком'юніті-хабу. Мацех запросив мене до Львова на зустріч із місцевими бізнесменами та політиками, де я показав свій проєкт. Одразу після зустрічі показав презентацію меру Андрію Садовому. Я хотів робити цей проєкт у трамвайному депо часів Австро-Угорської імперії.

Читайте також: Правила бізнесу Тараса Кицмея, SoftServe – як побудувати найбільшу українську IT-компанію 

Ідея була у тому, щоб відреставрувати трамвайне депо. Це мав бути соціальний проєкт із коворкінгом, івентхолом, амфітеатром для стендапів, гастроспейсом. Один із трьох ангарів депо мав піти під коворкінг (1000-1200 кв. м). Мали бути крафтові майстерні, імадженаріуми для дітей, хакерспейс.

– Хакерспейс – це тусовка хакерів?

Так, це локальне ком'юніті техногіків та фанатів цифрового мистецтва, які збираються разом для реалізації спільних проєктів.

– Були різні версії, чому ви вийшли з цього проєкту: конфлікт із владою, розбіжності з партнерами?

З владою та партнерами конфлікту не було, просто зрозумів, що у нас були різні очікування від проєкту. І, мабуть, принципи. Знаю, що було багато інтересантів, які хотіли будувати там само бізнес-центр. Пізніше у тендері за участю однієї компанії трамвайне депо пішло групі, наближеній до міської влади. Зараз депо стоїть у такому самому стані (колишні партнери Кенігштейна не залишили ідею і планують там проєкт Lem Station. – Ред.).

Після цього я повернувся до Києва і тут уже розпочався "Креативний Квартал". Я поки не впевнений, чи повернуся до Львова з цим проєктом: хотілося б, щоб місто стало більш відкритим для зовнішнього бізнесу. Кажу як уродженець Львова.

2017: Creative Quarter

– У 2017 році ви разом із Романом Хмілем запустили коворкінги Creative Quarter у Києві. Через два роки ви покинули цей бізнес та заявили про рейдерство з боку Хміля. Чия була ідея?

Він запросив мене та ще близько 15 людей на брейншторм, розповів, що хоче запустити аутсорсингову компанію із соціальним елементом. Після цього ми зустрілися, я поділився своєю ідеєю креативно-соціального хаба і ми погодилися стати партнерами.

– Хміль інвестував у проєкт?

Роман Хміль не був інвестором. Інвестиції в Creative Quarter нам запропонував фонд Ozon Capital в особі Андрія Золотухіна та Дмитра Ісупова. Ми підписали договір, і розпочалася робота. Поки я був у Creative Quarter, інвестиції були лише від Ozon Capital. На той момент, осінь 2018 року, ми з Романом не вкладали у компанію додаткові гроші – проєкт розвивався на залучені інвестиції.

– Коли конфлікт у Creative Quarter став публічним, ви заявляли про розмиття вашої частки.

До рейдерства частка Ozon була 40%, у нас із Романом – по 30%. До того як мені заблокували доступ до офісів та акаунти, був тривалий період конфліктів та газлайтингу (від психологічного тиску та маніпуляцій. – Ред.). Роман – непроста людина. Мені було запропоновано викупити мою частку 30% за $50 000, що було неприйнятно.

– А звідки у вас частка 30% у Creative Quarter, якщо ви не вкладали свої гроші?

До зустрічі з Романом моя частка в Creative Quarter становила 100%. Роману я запропонував паритет, Ozon проінвестував $1,5 млн в обмін на 40%. Усі гроші пішли на створення перших двох локацій. По другій – частково прокредитувалися у будівельного підрядника. З моменту запуску компанії взимку 2017-го до осені 2018-го інвестиція Ozon була єдиною в проєкті.

– На сьогодні у вас є частка Creative Quarter?

Давно не перевіряв, але, за останніми даними, моя частка в Кварталі – 0,02%. Жодних дивідендів не отримував і не отримую.

– Після втрати управління над компанією ви погрожували Хмілю позовами до американського суду. Подали?

Я хотів спочатку йти до американського суду, але американські адвокати недешеві – для цього потрібно багато ресурсів, грошей та насамперед енергії.

Тоді одна мудра людина порадила мені йти робити нову компанію. Я її запустив і вже давно заспокоївся – бо вона краща. Але це питання не закрите, на якомусь етапі нам все одно доведеться зустрічатись. Нехай хоча б назву віддасть.

– Хто був цією мудрою людиною?

Це рабин, мій близький друг і духовний наставник Шломо Лівшиц. У євреїв є свято Йом кіпур, на якому він ненароком сказав про це.

Наприкінці 2018 року з'явилася концепція Creative States. У січні 2019-го відкрили компанію "Креативна країна".

Сьогодення: Creative States

– Creative States та Creative Quarter – конкуренти?

Ми не дивимося на Creative Quarter, хоч і ставимося до них з повагою – говорю про це вперше. Я не вважаю Creative Quarter конкурентом. Наш головний конкурент – компанія Regus (глобальна мережа з 3000 офісів у 42 країнах. – Ред.). Ми дорожчі за решту на ринку – у цьому ціновому сегменті ми одні.

– Зараз у вас лише одна локація поза Києвом – у Дніпрі. Хто ваш партнер там?

Бізнес-центр Кудашевський.

– Там власник – малозрозуміла компанія, але за непрямими ознаками за нею можуть стояти Леонід Юрушев чи родина Павла Лебедєва.

Ні те, ні інше. Партнерів не можу розкривати.

– Ви ведете бізнес Creative States спільно з Юрієм Голиком. Це один із кураторів програми "Велике будівництво". Голик проінвестував у проєкт?

Ми знайомі досить давно ще з часів Creative Quarter. Я познайомився з Юрієм у Дніпрі в офісі на зустрічі з губернатором (Валентин Резніченко. – Ред.), на запрошення [мера Дніпра Бориса] Філатова. Восени 2019-го, коли Creative States вже мав дві локації в БЦ Gulliver і БЦ Senator, Юрій став моїм партнером.

– Чим він займається у компанії?

Він купив у мене частку 25% (у материнській компанії Creative States. – Ред.). Завдання щодо відкриття локацій або залучення фінансування ми вирішуємо разом. Є ще три міноритарії – мої співробітники.

Гроші Creative States

– Creative States сьогодні – це одна локація у Дніпрі та чотири у Києві (включно з Creative State of Arsenal 2, який незабаром відкриють фінально). Скільки вже вклали у Creative States?

Загальний метраж наших локацій – 15 000 кв. м. Щоб збудувати п'ять локацій, пішло приблизно $8,25 млн.

– Бізнес прибутковий? Які показники?

Усі наші локації прибуткові. Наш дохід у 2021 році з чотирьох локацій – $7,-7,5 млн. Це 28-34% річної EBITDA (EBITDA margin. – Ред.). Наступного року наш дохід з урахуванням лише п'яти локацій (з урахуванням Arsenal-2. – Ред.) зросте до $10 млн за рік.

Усі наші локації заповнені, ми не маємо жодного вільного місця. Є тільки в Arsenal-2, який ми ще не відкрили повністю: другий поверх і відповідно фінальний запуск усієї локації орієнтуємо на кінець грудня 2021 року.

– Скільки коштує один такий центр? Яка його окупність?

У середньому для локації 2000-2500 кв. м потрібно вкласти $550-600 в квадрат. Спочатку наші терміни окупності були 3,6-4 роки. Сьогодні ми орієнтуємося на 2,8-3 роки.

– У всіх локаціях вам належить до 50%, решта – власникам майданчиків, де розміщено ваші офісні простори. Звідки зараз берете гроші на розвиток?

Ми вже маємо свої гроші, банки з нами активно працюють. Нам більше цікаві кредити під невисокі відсотки, аніж захід [інвесторів] у капітал. Наразі ми можемо розвивати локації самостійно.

– Виходите за межі Києва? Ви анонсували запуск франшизи.

Ми як той собака на сіні: з одного боку боїмося відпустити і боїмося, що франчайзі не дотримуватимуться стандартів. Я розглядав би франшизу на інші країни.

Майбутнє

– На сьогодні у вас п'ять великих локацій. Де плануєте запускатись далі?

Відкриємось у Capital Towers на вул. Короленківській у Києві наприкінці 2022-го – на початку 2023 року. Там ми маємо 5000-5500 кв. м з івентхолом. Ми вже підписали угоду. Загальна інвестиція в проєкт становитиме близько $3 млн. І є ще одна таємна локація.

Планується дві локації у Харкові, у центрі. Розміри – 3500-4000 кв. м кожна. Не можу сказати де. Але вже ведемо фінальні переговори із лендлордами.

Загальна інвестиція у Харкові становитиме близько $4 млн. Плануємо запускати одразу дві локації до кінця літа – початку осені 2022 року.

– Тобто це будівництво з нуля чи все ж таки оренда в чинному БЦ?

До Харкова заходимо на умовах довгострокової оренди.

У Дніпрі думаємо відкрити другу локацію 3600-4000 кв. м. Можливо, запустимо до кінця весни 2022 року. Планується вкласти близько $2 млн. Також розширюємо нашу першу локацію на 1500 кв. м та робимо івентхол.

Нас також запросили на завод Ріхтера на Подолі у Києві, який робить A Development.

Була ідея робити щось у Гостинному дворі, зустрічався з [Олександром] Ткаченком, але незабаром він подав у відставку.

– Два роки тому ви заявляли, що збудуєте компанію вартістю $100 млн. Плани ще актуальні?

Так, гадаю, ми прийдемо до цього протягом трьох-чотирьох років. Все залежить від термінів початку міжнародної експансії. Є діалог з місцевим бізнесом щодо Дубая та Сінгапуру.

– Скільки коштує Creative States?

У 2022 році, коли ми виростемо до дев'яти-десяти локацій, цифра у $20-30 млн буде більш ніж актуальною.

– Наприкінці листопада президент Зеленський дав велику пресконференцію у вашому Creative State of Arsenal. ЗМІ писали, що Офіс президента не платив вам за оренду приміщення. То заплатив чи ні?

Так, ДУС заплатив за п'ять годин пресконференції, точніше, ми виставили їм рахунки. Цифру не можу сказати, ми бізнес-структура і це комерційна таємниця. Те, що у нас на сайті вказано, – те й виставили (погодинна ставка. – Ред.).

Але прямо кажучи, тут питання, хто ще повинен був платити, бо у якомусь сенсі президент сьогодні – найкращий рекламний носій. Під час його пресмарафону ми просто виконували свою роботу.

Бізнес-активізм та життя у Києві

– Якщо почитати ваші інтерв'ю та соцмережі, складається враження, що ви – активіст. Ви просували використання PayPal, 3G. Як це поєднується із бізнесом? Допомагає чи заважає?

Моя соціальна активність спрямована на конкретні дії. Впровадження 3G чи PayPal – це гігієна підприємця, а не просто якісь особисті інтереси та вигода. Коли в мене народилася донька, мені хотілося, щоб було що сказати, коли вона запитає "Що ти робив, коли був Майдан?" Ми з товаришами допомогли впровадити 3G, можу з гордістю про це сказати.

– Ви працюєте з нерухомістю, присутні в Арсеналі, знаковому для Києва об'єкті. Водночас ви публічно критикували Київ із погляду урбанізму. Вам комфортно працювати та жити у столиці?

Важке запитання. У цій зоні (Creative States. – Ред.) – нам комфортно, коли ми потрапляємо в інші зони – не дуже.

Я, як і раніше, їжджу вбитими дорогами міста, бачу обшарпані будинки без номерів, бачу "людинники", убогі узбіччя, величезну кількість автомобілів. Це сумно. Я не скажу, що бачу, куди Київ рухається.

Треба розпочинати з міського культурного коду, потрібен стиль міста, стратегія розвитку. Доки немає мети – будь-які спроби щось виправити приречені на неуспіх.

Гори

– Ви ходили в Карпати, підіймалися на вершину Орісаба в Мексиці (5636 м), Казбек із Грузії (5054 м). Нещодавно ви зійшли на восьмитисячник Манаслу у Непалі (8163 м). LIGA.net – медіа про бізнес. Розкажіть, скільки коштує такий похід?

У коридорі $15 000-20 000. $20 000 – з квитками та бонусом для шерпів після повернення ($1500-2000). Можна піднятися і більш "бюджетно" – за $10 000. Манаслу – один з найдешевших восьмитисячників, все інше – дорожче.

– Як ви обирали гору?

Я прочитав у товариша, що він збирає експедицію на Манаслу, звідти мені порадили починати восьмитисячники. Наступну гору я вибираю свідомо.

– Скільки днів тривав похід?

Місяць. 5 вересня розпочалася експедиція та 5 жовтня закінчилася. Штурм вершини був 28 вересня. Разом із акліматизацією. Ми почали в Катманду, переїхали автобусом до місця, де сіли у вертоліт до селища Самагаон, і далі пішки.

– Як фізично готувалися?

Я готуюся постійно. Багато бігаю – не менше ніж 15-20 км на тиждень, щомісяця – півмарафон. Коли повернувся з експедиції, пішов на бокс, бо не вистачає вибухової сили. Це потрібно для підйому на наступний восьмитисячник навесні.

Частота пульсу таких висотах іноді досягає 180-200, мало кисню. Неможливо почуватися комфортно в цьому стані. Завдання – не померти і не знепритомніти. Потрібен кисень, хоча дехто піднімається без.

Восьмитисячники сьогодні стали набагато доступнішими. Раніше треба було 10 років займатися альпінізмом, сьогодні ти можеш піднятися на 8000 м, якщо ти у добрій формі, бігаєш 15-20 км на тиждень протягом двох років. Перед цим потрібно здійснити сходження на 5000 м, 6000 м та бажано на 7000 м.

– Що брали із собою?

Намети надали організатори. Все інше брали своє, багато всього.

Туди [на саму гору] треба взяти штурмовий рюкзак на 30-40 л, щоб покласти балон з киснем, запасні окуляри та рукавички, баф, пару снікерсів, воду, чай у термосі, крем від сонця тощо. Все інше несе шерп. Говорячи про те, як дістатися базового табору, є портери (носії. – Ред.).

Це досить дорога історія, але ніщо не зрівняється з відчуттям, коли наближаєшся до вершини та виходиш на неї.

– Що треба знати перед походом на Манаслу?

Манаслу – одна з найнебезпечніших гір через перехід між першим і другим табором і лавин, які періодично скочуються на третій табір. Основна небезпека – між першим-другим та третім-четвертим таборами.

Між першим та другим табором (5800-6400 м. – Ред.) стоять величезні сераки, деякі розміром із бізнес-центр Гулівер. Серак – це насип з льоду і снігу, який накопичується і в певний момент обрушується, зносячи все. Ми завжди намагалися там швидко проходити вранці чи пізно увечері. Вдень, коли все підтоплюється – смертельно небезпечно шанси 50/50.

Восьмитисячники – останні місця на Землі, де можна отримати потік божевільної енергетики.

Коли ми підіймалися на вершину, було дуже тяжко. Ми вийшли о 18:00 напередодні і всю ніч йшли. Потім ранок та вершина попереду. Якоїсь миті стало легко, втома кудись пішла. Ми сиділи під піком, спілкувалися 20 хвилин без масок, я зателефонував дружині зі супутникового телефону. Потім, на спуску, знову почалося пекло, і в нас скінчився кисень. Це було на висоті 8000 м. Балон із киснем був у четвертому таборі, дві з половиною години ходьби. Я вколов собі дексаметазон, випив діакарб, взяв волю в кулак і пішов.

Попереду побачив тіло альпініста з Канади, який помер за 40 хвилин до цього – не витримало серце. У цей момент перебуваєш у дивному стані – коли смерть не зупиняє. Ми дійшли до балонів і потім спустилися до третього табору. Останні 500 метрів до табору я йшов годину, ледве пересував ноги. Загалом штурм тривав 21 годину: із третього табору (6800 м. – Ред.) і назад.

– У бізнесі простіше, ніж у горах?

Бізнес – як підйом на вершину восьмитисячника. Є мета, але потрібна серйозна підготовка, потрібен кисень (гроші), потрібна команда, потрібна акліматизація (потрібно спробувати), важливий настрій та фізична форма. І навіть у цьому разі ніхто не гарантує, що ти дійдеш. Більше того – ніхто не гарантує, що ти повернешся живим у табір.

Там під вершиною з тебе злітає все зайве. Мозок сам просто відключає все, що заважає тобі досягти мети. Останні 200 метрів по вертикалі – найскладніші. Ти просто йдеш і рахуєш кроки. А потім вершина – але це лише половина шляху.

Підписуйтесь на LIGA.Бізнес у Facebook:головні бізнес-новини