Квартирный вопрос: цена аренды, первичный и вторичный рынок

Все жалуются, что прошлый год был сложным и плохим, строители не исключение - объем выполненных строительных работ сократился на 22%. Впрочем, не все так однозначно, например, в ряде областей зафиксирован полутрократный рост ввода в эксплуатацию нового жилья.

ЛІГАБізнесІнформ выяснила, что происходило на рынке жилой недвижимости в регионах Украины в прошлом году и как прошлогодние тенденции повлияют на отрасль в 2015-ом

Первичный рынок жилья
По данным Госстата, лидерами по приросту объемов нового жилья стали  Хмельницкая (+68,3%), Одесские области (57,7%)  и Львовская (+55,1%) области. Среди областей с наихудшей динамикой - Луганская (-59,3%) и Кировоградская (-59,2%). В Киеве также за прошлый год сдали меньше новых квадратных метров чем в 2013 - падение 39,7%. Киевская область  в плюсе - 31,7%. "Такие показатели традиционны для рынка. Если посмотреть архивные данные Госстата за прошедшие 3-5 лет, станет понятно, что Автономная республика Крым, города Киев и Севастополь, Киевская область, вся Западная Украина и Одесса традиционно были на первых местах по объемам сдачи в эксплуатацию жилья, - поясняет соглашается  вице-президент Лиги экспертов Украины Андрей Гусельников, - причина такой статистики - одно из давних постановлений Кабинета министров, согласно которому частные дома, которые строятся в сельской местности, учитываются в этой статистике. Традиционно больше всего таких домов у нас строится на Западе страны. Согласно этому постановлению, дома, которые построены недавно, равно как и дома, стоящие уже по несколько десятков лет, можно вводить в эксплуатацию по упрощенной процедуре".

"В Северо-Восточном и Донецко-Приднепровском регионам у нас, наоборот, традиционно строили мало жилья даже до войны, поскольку эти регионы были депрессивными и покупательная способность у местного населения всегда была очень низкая" - добавляет Гусельников.

По мнению эксперта, Киев в прошедшем году оказался в минусе по причине высоких цен на новое жилье: "В Киевской области и столичном регионе цены на то же по качеству жилье несоизмеримо ниже. К примеру, в Вышгороде можно купить однокомнатную квартиру всего за $16 000 - 17 000. Поэтому, люди, у которых в ушедшем году были хоть какие-то сбережения, и желание и возможность купить жилье, приобретали жилье, которое им по карману, то есть в Киевской области".

По данным  консалтинговой компании UTG, средняя цена 1 кв. м нового жилья в Киеве на конец 2014 года составила 16 480 грн, что на  20,3% больше, чем в декабре 2013-го. При этом, цена в долларах снизилась на $669 (или 39%), до $1045/кв. м.


 
Данные компании UTG

От прогнозов, как будет меняться стоимость жилья в 2015-ом участники рынка воздерживаются, ссылаясь на неопределенность на валютным рынке. "Валютная составляющая в стоимости материалов и работ в строительной отрасли - около 70%. При этом, мы подняли цены на свое жилье уже на 25% в гривне за прошедший год", -  уверяет президент Киевгорстроя Игорь Кушнир. По его данным, за прошлый год  металл подорожал на 30%, цемент на 15-20%, все виды профилей - в 2-3 раза,  зарплаты рабочим были повышены, в среднем, на 30%".  Кушнир полагает, что если курс не стабилизируется  в ближайшее время, то многие застройщики могут приостановить  продажи, что уже произошло в объектах элит-класса. "Около половины наших коллег по рынку либо остановили продажи элитного жилья, либо с учетом всех рисков выставили неадекватные цены , вплоть до 40 000 грн за метр", - говорит Кушнир.

Вторичный рынок жилья
Ситуация на вторичном рынке жилья в прошлом году сложилась гораздо хуже, чем на первичке. В этом сегменте цены привязаны к доллару, и снижались не столь значительно (в гривне - существенный рост). Количество сделок на рынке резко сократилось. По данным SV Development, собранным на основе реальных сделок, в ушедшем году на вторичном рынке Киева состоялось всего 5651 сделок купли-продажи. Это даже меньше, чем в пиковый кризисный 2009-й: тогда в столице было заключено 6600 сделок. Для сравнения, в 2013 году на вторичном рынке Киева заключили 16 154 сделки, в 2012 - 19 259 сделок. В  UTG констатируют, что одним из основных трендов 2014-го стала однозначная переориентация покупателей на первичный рынок жилья.



Данные компании UTG
По прогнозам компании Олимп Консалтинг,  при сохранении текущего уровня цен и привязки к доллару, количество сделок в  2015-ом году расти не будет, поскольку роста благосостояния населения не предвидится. 

Аренда жилья: дешевле некуда
Рынок аренды Не менее активно на изменение политической и экономической обстановки реагировал рынок аренды жилья. Здесь, несмотря на многократные скачки расценок на аренду, в целом за год также произошло существенное удешевление. По данным консалтинговой компании SV Development, с января 2014 по январь 2015 года средняя стоимость аренды 1-3 комнатных квартир в Киеве снизилась на 36,71% ($254) и составляет $438 в месяц.

Дешевле всего в Киеве можно снять жилье в Днепровском районе. Здесь, по данным SV Development, составленным на основе анализа реальных сделок, можно найти 1-комнатную квартиру за $269/месяц. Самым дорогим остается Печерский район с минимальными расценками на аренду однокомнатных квартир около $439/месяц.

Одна из главных тенденций на рынке аренды жилья в 2014 году - полный отказ от привязки к доллару в расчетах стоимости аренды. "В последние 6 месяцев на рынке аренды жилья цены зафиксировались в гривне, при этом, все расчеты, за исключением единичных случаев, производились в гривне, без какой-либо привязки к доллару" - рассказывает аналитик компании SV Development Сергей Костецкий.
По прогнозам SV Development, никаких предпосылок для роста цен на аренду жилья в 2015 году нет. "Даже в случае очередного роста курса доллара арендные платы не должны вырасти более чем на 10-15%" - прогнозирует Костецкий.
Впрочем, и ощутимое падение цен в наступившем году под большим вопросом. "В прошедшем году итак установились достаточно низкие цены на аренду жилья" - поясняет Костецкий.

Не предвидится в этом году и пересмотра условий предоставления жилья в аренду. Как и раньше, арендодатели будут брать с арендаторов плату за первый и последний месяцы проживания. "Это многолетняя практика, и в нынешних условиях желание арендодателей обезопасить себя от мошенничества и неуплаты особенно актуально" - подытожил Сергей Костецкий.