Что делать инвесторам заброшенных комплексов Войцеховского: три сценария

Киевского застройщика Анатолия Войцеховского 18 марта экстрадировали из Испании в Украину. Он более пяти лет находился в международном розыске. Войцеховский – фигурант дел, связанных с обманутыми инвесторами 42 жилых комплексов Киева.

По данным правоохранителей, экстрадиция прошла в рамках уголовного производства по строительству ЖК "Научный" на Петропавловской улице столицы. Этот комплекс возводили на месте, где раньше размещалось нежилое здание государственного предприятия "Государственный научно-исследовательский и проектно-конструкторский институт инновационных технологий в энергетике и энергосбережении".

В течение более 10 лет корпорация Войцеховского Укогруп активно возводила объекты в Киеве. Часто без надлежащих документов и самовольно занятых участках. Квартиры продавали на 30-40% дешевле рыночных цен, что привлекало инвесторов.

Однако значительная часть построек так и не была достроена. А те, что ввели в эксплуатацию, в большинстве своем получили право на это через суд. В настоящее время эта практика в Украине запрещена.

Как следствие – тысячи инвесторов не могут оформить право собственности, сталкиваются с проблемами подключения к коммуникациям и вынуждены платить по промышленным тарифам или использовать временные решения, в частности, отопление дровами.

"После революции Достоинства схема Войцеховского начала разрушаться: с потерей покровителей в правоохранительных органах и на фоне трехкратной девальвации гривни, которая сделала невозможной модель перекрестного финансирования, когда средства новых инвесторов покрывали достройку предыдущих секций. В 2015 году все стройки остановились, оставив без жилья более 15 000 инвесторов", – говорилось в материале LIGA.net "Короли недостроя: кто "подарил" Киеву больше всего недостроенных домов".

Что делать инвесторам жилых комплексов Войцеховского, не получившим своего жилья?

Председатель Комитета Верховной Рады по вопросам регионального развития и градостроительства Елена Шуляк в комментарии для LIGA.net рассказала, что нет единого универсального механизма, который можно использовать для решения таких ситуаций, в которых оказались инвесторы жилых комплексов Войцеховского.

"То, что может работать в одном кейсе с недостроем или долгостроем, не будет работать для другого. Ключевая проблема домов Войцеховского – земля, которая либо не была отведена под строительство, либо была отчуждена городом. Соответственно, если дом достроится в таких условиях, его не смогут ввести в эксплуатацию", – рассказала депутат.

По ее словам, чтобы это сделать, возможны три варианта:

Первый вариант – создание жилищно-строительного кооператива, который возьмет на баланс долгострой и завершит его за счет собственных средств. То есть финансирование проекта снова ляжет на плечи инвесторов – людей, которые уже заплатили за квартиры в этом доме. Иногда к таким кейсам приобщаются посторонние девелоперы, вкладывающие собственные ресурсы. Но такие ситуации – одиночные. Подобный прецедент в свое время был с "Укрбудом", когда удалось привлечь инвестора – строительную компанию, заинтересованную в проекте.

В случае домов Войцеховского ситуация иная. Квартиры уже распроданы, причем некоторые – по нескольку раз. Соответственно, для девелопера проект экономически неприемлем. Желающих вкладывать в него нет.

В этом контексте реалистичным остается вариант с жилищным кооперативом, который фактически выполняет функцию застройщика и продвигает достройку.

Однако ключевым моментом является юридическое оформление земельного участка. Необходимо, чтобы земля была передана в пользование кооперативу, который заключит соответствующие соглашения с городом и станет арендатором. Только в таких условиях достройка может завершиться успешно. В то же время городские власти не всегда готовы идти на уступки в таких вопросах.

Следует учитывать и риски. Средства могут оказаться в ненадежных руках, а сам кооператив может не получить юридическое признание со стороны города или поставщиков коммунальных услуг. Это затрудняет подключение к инженерным сетям. Особенно там, где не урегулирован вопрос земли и отсутствуют технические условия. Подобная ситуация, к сожалению, типична для Киевской области.

Второй вариант – создание Объединения совладельцев многоквартирного дома (ОСМД). Но он возможен только в том случае, если готовность дома превышает 90%. Поэтому к объектам Войцеховского этот подход не применим. На практике такие примеры единичны, ведь для создания ОСМД необходимо согласие по меньшей мере 75% владельцев квартир.

Третий вариант – банкротство предыдущего девелопера с последующим отчуждением объекта через суд. После этого ОСМД или кооператив могут попытаться привлечь нового застройщика, которому будет легче договориться с городом о земле. Но многие объекты Войцеховского законсервированы уже давно. Возобновление строительства на них крайне сложно.

Найти девелопера, готового взяться за такие проекты, проблематично. В свое время сложности возникали даже с объектами "Укрстроя". С этого времени маржинальность строительства снизилась, а дополнительным фактором риска стали последствия войны.

По мнению Шуляк, в случае домов Войцеховского реальным вариантом будет идти через кооператив. Так поступили, например, ЖК "Флагман" и "Синеоозерный".

Шуляк отмечает, что предотвращать такие ситуации возможно только при условии минимизации коррупционных рисков на этапе получения разрешений на строительство. По ее словам, этого можно добиться только за счет дальнейшей цифровизации сферы градостроительства.

Речь идет о возможности предоставления права начать строительство (при наличии всех документов) автоматически без участия чиновника в электронной системе, блокирования проектной документации с нарушениями, а также введения опции автоматической выдачи градостроительных условий и ограничений – одного из самых больших коррупционных рисков для отрасли.

"Сейчас совершенно типична история, когда одни девелоперы вынуждены, условно говоря, стоять с протянутой рукой перед органами местных властей, чтобы получить градостроительные условия и ограничения, в то время как недобросовестные игроки просто договариваются с соответствующими органами на местах. Поэтому с коррупционными проявлениями следует бороться именно на уровне такого посредничества. Это возможно только путем автоматизации процессов, которые ранее в ручном режиме осуществляли чиновники", – комментирует Шуляк.