"Может стать конкурентным преимуществом". Застройщики строят квартиры меньшей площади

С 2020 года общая площадь жилья в столичных новостройках сократилась на 11%.

Так, по данным Госстата, в 2020 году средняя площадь квартиры в столице составляла 68,2 кв. м. По результатам 2024 года – 61,6 кв. м.

Очевидная причина – падение доходов потребителей, которые стремятся купить жилье подешевле. Но эта причина не единственная. Что еще влияет на размер новых квартир и не превратятся ли квартиры в киевских новостройках во что-то, похожее на малогабаритные хрущевки? Разбиралась корреспондентка LIGA.net.

Почему квартиры становятся меньше

Одна из очевидных причин уменьшения средней площади квартир, которую фиксирует статистика, – сокращение предложения элитного нового жилья в Киеве. Жилье такого класса, как правило, самое просторное.

В последние три года застройщики были активны преимущественно в сегментах эконом- и комфорт-класса. Игроки рынка элитной недвижимости сделали паузу и только в прошлом году постепенно начали восстанавливать активность на строительных площадках.

Однако большая часть проектов бизнес- и премиум-класса до сих пор приостановлена. Например, ЖК Washington Concept House (Saga Development), ЖК Fresco Sofia (ООО "ИБГ") или ЖК NVER от Taryan Group.

Но даже без учета элитного жилья во время войны застройщики в других классах ЖК оптимизируют – то есть уменьшают – площади квартир. Об этом рассказывает директор консалтинговой компании UTG Евгения Локтионова.

В частности, одними из наиболее ликвидных объектов на рынке недвижимости Киева в последние два года являются однокомнатные и двухкомнатные квартиры с европланировкой. То есть с объединением кухни с одной из комнат. Такие квартиры меньше стандартных за счет того, что одно помещение является и кухней, и гостиной или рабочим кабинетом.

Доля европланировок в структуре спроса на первичном рынке жилья Киева сегодня составляет от 55% до 65% в классах "комфорт+" и "бизнес", по данным исследования структуры спроса киевского региона за 2024 год группы компаний DIM.

В 2022 году этот показатель составлял 38%.

Причины популярности европланировки – изменение стиля жизни, увеличение количества членов семьи, находящихся одновременно дома, и стремление людей к многофункциональному пространству, говорит CMO Alliance Novobud Ирина Михалёва.

"Все чаще наблюдаем запрос на кухню, объединенную с гостиной или просто большую кухню, – говорит она. – В целом планировка квартир должна быть компактной, с отдельными спальнями, кухней-гостиной, оптимального размера коридорами и т.д.".

Застройщики идут за спросом

Движение к постепенному уменьшению площади квартир началось после последнего финансового кризиса 2008 года, говорит бывший коммерческий директор компании "Интергал-Буд" Анна Лаевская. В то же время, по ее словам, нет спроса на слишком маленькие квартиры типа "смарт".

"Обычно двухкомнатная – это в пределах 60-65 кв. м, а не 70 и не 80, как проектировали раньше, – рассказывает Лаевская. – Трехкомнатные – это 78, 80 или же 85 квадратов". Причина: покупатели считают деньги. Большая квартира дороже и требует больших расходов на обслуживание.

Ограниченность бюджетов потребителей – одна из основных причин того, что застройщики делают квартиры меньше. "Процент людей, которые могут себе позволить купить однокомнатную квартиру, в 2,5 раза больше, чем трехкомнатную", – объясняет директор консалтинговой компании UTG Евгения Локтионова.

Основная масса покупателей квартир на киевском рынке в 2024 году – это переселенцы, говорит она. "Они освоились и решили не возвращаться, а осесть в столице, однако денег у них немного", – объясняет Локтионова. Критерий цены – один из важных для таких покупателей.

Девелоперы идут за спросом. "Это может быть конкурентным преимуществом: если однокомнатная квартира за ту же стоимость стоит дешевле, чем у конкурента. Логично, что покупатель сделает выбор в пользу более дешевого варианта", – говорит генеральный директор девелоперской компании GREENOL Олег Приходько.

Как изменились планировки квартир

Фокус на оптимизацию площади квартиры меняет планировки. Застройщики уменьшают количество нефункциональных квадратных метров. В частности коридоров, балконов и санузлов. "Санузлы должны быть комфортными, опциональными, но небольшими: хватает четырех-пяти метров, раньше закладывались восемь-десять", – рассказывает Анна Лаевская.

Балконы тоже уменьшаются. "Часть застройщиков (например, группа Greenville) начали возводить проекты вообще без балконов", – говорит директор City Development Solution Роман Герасимчук. По его словам, застройщикам не всегда экономически целесообразно их строить. "От балконов могут отказываться, если они не приносят дополнительной привлекательности, например, видовое преимущество – с выходом на лес или парк, или панораму города", – рассказывает Герасимчук. Он говорит, что тренд начался в ковид.

Также, по его словам, в новых проектах уменьшают коридоры. Площадь отдают под кухню-гостиную с европланировкой или под гардеробные комнаты, которые могут служить укрытием во время воздушной тревоги.

Тем не менее у покупателей остается спрос на комфортную жилую зону. Ведь подавляющее большинство киевлян продолжают работать дома, как во время COVID-19. "Все [застройщики] стремятся к тому, чтобы была большая кухня-гостиная, однако спальни маленькие – не более 12-14 метров, и никаких больших холлов", – говорит Лаевская.

Прогноз: будет ли меньше

Большая часть покупателей на киевском рынке ориентируется на двух- и трехкомнатные квартиры. Это даже привело к некоторому дефициту таких предложений, говорят девелоперы. Причина – в основном покупают по государственным программам ("єОселя", "єВідновлення") или в рассрочку от застройщика. Поэтому квартиру берут часто "на вырост", объясняет CMO Alliance Novobud Ирина Михалева.

Есть рост спроса на новое жилье и в категории комфорт-класса. А это поворот к увеличению пространства в квартирах. В целом же, по словам гендиректора девелоперской компании GREENOL Олега Приходько, уже нет потенциала для сокращения площади квартир.

В Киеве жилая площадь на одного человека в городе – 20,3 кв. м. В среднем по ЕС – 42,5 кв. м, в США – 69 кв. м.