Новый этап земельной реформы: как заработать

Профессиональные брокеры и инвестиционные компании подогревают рынок прогнозами о том, что с 2024 года земля стремительно подорожает и рынок на пороге бума. Так ли это и какие риски ожидают потенциальных латифундистов – тех, кто подумывает купить землю в надежде на пассивный доход? Ситуацию выясняла LIGA.net.

Впервые этот текст был опубликован в январе 2024 для подписчиков нашего издания.

Как изменяются цены на сельхозземлю

Сразу после старта первого этапа земельной реформы, когда с июля 2021 года украинцам разрешили покупать землю сельхозназначения, цена на гектар начала расти. За полгода – до февраля 2022 года – подорожание достигло почти 30%.

Инвесторы, вложившие деньги в новый актив, потирали руки. Увеличение стоимости купленной земли не только покрывало накладные расходы по ее покупке, но и обеспечивало премию в случае продажи.

С каждым днем товарной землей торговали все активнее. Если в июле 2021 года регистрировали по несколько сделок в день, то в январе 2022 года был достигнут пик. В этом месяце ежедневно оформляли около 200 сделок купли-продажи земли. По торговой активности в лидерах была Харьковская область (7 884 сделки за шесть месяцев), за ней – Сумская, Полтавская и Винницкая области (более 5 000 сделок в каждой).

Война обрушила земельный рынок. Из-за оккупации значительных территорий к середине прошлого года закрыли госреестры. Торговля землей замерла. Когда в мае 2022 реестры открыли, поняли, что цены на землю упали. В гривнях они опустились практически до уровня июля 2021 года. А в долларах падение составило около 40%.

В настоящее время в гривнях цены на сельхозземлю "отыграли" до лучших времен рынка, хотя в долларовом эквиваленте они все еще ниже, чем на старте продаж. Зато радует активность продаж. В ноябре этого года в среднем ежедневно регистрировали 261 сделку.

Ожидается, что с января 2024 года рынок получит новое дыхание, когда право на покупку земли получит "крупная рыба" – юридические лица. Фактически это расширение платежеспособного спроса на землю. При том, что ее предложение сократилось из-за расширения зоны боев, минирования и военного загрязнения.

Состояние рынка

В Польше после открытия рынка земли в 2004 году за первые семь лет ее стоимость выросла в три раза. У нас война корректирует надежды на рыночный бум и ажиотаж вокруг покупки земли. С одной стороны, из-за нее значительные площади земель в восточных областях сейчас не рассматриваются как объект инвестиций. С другой – давление спроса привело к росту цен на землю в центральных и в особенности западных областях.

По данным участников рынка, сейчас самые дорогие гектары в Ивано-Франковской, Львовской и Тернопольской областях. Интересно, что это регион активной деятельности агрохолдинга "Континентал Фармерз Групп", принадлежащего инвесторам из Саудовской Аравии, а значит, он не сможет покупать землю. Об этом в интервью LIGA.net заявил гендиректор холдинга Георг фон Нолкен.

Сейчас самые интересные покупатели – аграрные компании и фермеры – переживают не лучшие времена. Второй год их ключевые экономические показатели (выручка и прибыль) снижаются, что ограничивает финансовый ресурс даже для посевной. И тем более – для капитальных инвестиций. В этом есть свои плюсы и минусы для потенциальных инвесторов.

Плюс в том, что нынешний кризис аграрных компаний ограничивает спрос на покупку земли. Это ослабляет ключевой фактор роста цен на товарную землю. И ее стоимость ненамного оторвется от нынешнего, минимального уровня.

Минус в том, что из-за стагнации аграрных рынков сельхозкомпании и фермеры снижают арендную плату за пользование земельными паями.  За 2023 год она сократилась на 20%. Для покупателя земли – это понижение пассивного дохода.

Перспективы

Земельные брокеры считают, что даже после 20% понижения арендной платы цена товарной земли остается привлекательной. Фактически только за счет доходов от аренды можно за четыре-пять лет окупить расходы на покупку земли.

Для старой Европы обычным считается, когда цена земли составляет эквивалент арендной платы за нее в период 10-15 лет. Там земля фактически "вечный актив", – говорит LIGA.net руководитель отдела земельных отношений одного из агрохолдингов.

Впрочем, риски потерять свою землю из-за военной агрессии соседней страны в ЕС минимальны, в отличие от Украины.

Кроме того, если учесть цену земли в западных областях Украины, то срок ее окупаемости за счет аренды выходит почти европейский: в Ивано-Франковской области это почти восемь лет.

Поэтому если при покупке товарной земли на первом месте стоит география ее размещения, то на втором – надежность арендатора. Ведь от успеха его хозяйственной деятельности зависит срок окупаемости инвестиций в землю.

Меньше рисков в том случае, если арендатор имеет большой агрохолдинг с диверсифицированным бизнесом. Хотя если у фермера или средней агрокомпании дела обстоят хорошо, то можно договориться о более высокой ставке аренды, чем у мастодонтов рынка. Но сейчас средняя арендная ставка за землю в Украине находится на уровне соседних европейских стран. И в полтора раза выше, чем в Румынии.

В перспективе сохранятся проблемы с ликвидностью товарной земли. Во-первых, из-за той же стагнации среди аграрных компаний, которые будут ограничены в средствах на покупку земли. Во-вторых, непросто получить кредит под залог товарной земли.

В 2023 году под залог товарной земли выдали только 6% ссуд. К тому же залоговый коэффициент на кредиты под землю невысокий – 0,35. То есть под залог земли стоимостью 1 млн грн выдадут кредит не больше 350 000 грн.

При всех рисках и неопределенностях инвестиции в сельхозземлю имеют долгосрочную окупаемость – не менее пяти лет. Бонусом может стать то, что при успешном стечении причин за этот период цены на землю могут возрасти. В таком случае доход может быть многократным. Но это для оптимистов. Для реалистов такой актив, как земля, – это достаточно надежное вложение средств для их защиты от инфляции.