Тонкости рынка земли: как владельцу продать уже арендованный пай

Украинские аграрии за десятки лет моратория на продажу земли привыкли работать на арендованных участках. Причем нередко, если договор аренды непродолжителен, – просто истощать их, выжимая максимум ресурсов. С 1 июля в Украине официально запущен рынок земли сельскохозяйственного назначения. То есть, фермеры получили возможность легально продать свои паи. Но как быть, когда принадлежащий тебе пай уже арендован, а договор аренды переподписан только год назад с минимальным сроком аренды в семь лет, как того требует законодательство?

Здесь возникает множество вопросов относительно того, как правильно продать землю, как сообщить об этом арендатору и может ли купить арендованный пай не арендатор.

Как быть владельцу в таком случае?

LIGA.net подготовила пошаговую инструкцию с ответами на ключевые вопросы, чтобы владельцы арендованных паев не наделали ошибок и могли воспользоваться своим правом продажи, предусмотренным земельным законодательством.

Вопрос №1. Должен ли я продать землю арендатору?

Нет. Арендатор имеет право первоочередного выкупа земли, но обязательства продать пай только ему у владельца земли нет. Преимущественное право на покупку земельного участка – право быть первым в очереди среди тех, кому владелец земельного участка должен предложить купить сельскохозяйственную землю.

Далее стороны могут согласовать все существенные условия покупки, а могут и не договориться.

Вопрос №2. Что делать, если арендатор не согласен с условиями продаж?

Если компромисс не найден, владелец может продать участок любому третьему лицу, но условия такой продажи не могут отличаться от предлагавшихся арендатору как субъекту преимущественного права.

Как отмечает Андриана Мартынив, управляющий партнер, руководитель налоговой практики Martyniv Law Firm, до недавнего времени отсутствовала процедура взаимодействия собственника и субъекта преимущественного права.

Однако если участок продается на аукционе, арендатор, имеющий преимущественное право выкупа, должен предложить цену не ниже наибольшего предложения из предложенных участниками аукциона, добавляет Александр Колотилин соучредитель Land Club и бывший и.о. председателя Государственной службы Украины по геодезии, картографии и кадастра.

Вопрос №3. Как корректно сообщить арендатору о намерении продать землю

Владелец, желающий продать участок, должен обратиться к нотариусу, удостоверяющему соглашение, и зарегистрировать свое намерение на продажу участка в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. Кроме того, он должен предоставить проект договора купли-продажи.

"Эти действия владельцу нужно совершить за два месяца до запланированной даты сделки по купле-продаже. Далее нотариус обязан в течение трех рабочих дней сообщить субъекту преимущественного права о продаже участка", – напоминает Мартынив и добавляет, что субъект преимущественного права имеет месяц на предоставление письменного ответа: покупает ли участок на предложенных условиях или нет.

Вопрос №4. А если арендатор – юрлицо, которому до 2024 года покупать землю нельзя. Что делать?

Действительно, в основном земля находится в аренде агропредприятий, которые находятся во второй очереди субъектов преимущественного права и смогут активно участвовать в рынке земли с 1 января 2024 года.

По словам Мартынив, закон о дерегуляции четко указывает, что в таком случае можно передать преимущественное право лицу, имеющему право приобрести сельскохозяйственную землю в собственность. "Трансфер преимущественного права не останавливает течение двухмесячного срока, и арендатор должен уведомить лицо, которому передается такое право о потенциальном соглашении по продаже земли", – отмечает юрист.

Передача преимущественного права подлежит регистрации обременения в Государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Колотилин отмечает, что преимущественное право может быть передано только один раз. "Субъект преимущественного права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения второй очереди (т.е. юридическое лицо-арендатор. – Ред.) может реализовать такое право в случае отсутствия субъекта первой очереди или его отказа от реализации такого права", – говорит он.

Вопрос №5. Как правильно арендатор должен передать право выкупа, чтобы не навредить ни себе, ни владельцу земли?

По словам Мартынив, владельца земли необходимо уведомить о таком трансфере не позднее трех рабочих дней с даты регистрации обременения в реестре.

"Все сообщения в такой процедуре осуществляются либо лично под расписку, либо по почте ценным письмом с описанием вложения и сообщения о вручении", – отмечает управляющий партнер Martyniv Law Firm.

Повторная передача права запрещена.

Вопрос №6. Если субъект первоочередного права не хочет покупать землю, кому можно продать?

Для ответа на предложение выкупа земли у субъекта преимущественного права есть месяц. Если в течение этого периода он не дал своего ответа, предоставил отказ или адресованное ему письмо было возвращено в связи с истечением срока хранения – собственник земли может продать участок третьему лицу.

Мартынив отмечает, что если при этом изменяются условия продажи, нотариус обязан инициировать процедуру с уведомлением субъекта преимущественного права повторно и предложить новые условия. Условия ответа такие же, как и во время первого сообщения.

Вопрос №7. Нюансы юридического оформления: что следует учесть и где можно "проколоться"?

При засвидетельствовании соглашения об отчуждении земельного участка, в отношении которого установлено преимущественное право покупки, следует проверить соблюдение предусмотренных законом требований, говорит Колотилин:

• Во-первых, покупателя следует проверять на предмет возможности приобретения им земли в определенных размерах (ограничение до 100 га).
• Во-вторых, покупка будет возможна только в безналичной форме. Для этого продавцу и покупателю нужно иметь счет в банке.
• В-третьих, источники происхождения средств для покупки земли должны быть документально подтверждены.

Вопрос №8. А если право первоочередного выкупа нарушено?

Статьей 210 Земельного кодекса Украины установлено, что соглашения, заключенные с нарушением установленного законом порядка купли-продажи, ренты, дарения, залога, обмена земельных участков признаются недействительными по решению суда.

Лицо, чье преимущественное право было нарушено, имеет право обратиться в суд о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

Одновременно истец обязан внести на депозитный счет суда денежную сумму, которую по договору купли-продажи должен оплатить покупатель.

Кроме того, нарушение требований ограничения площади является основанием для признания сделки недействительной, а также для конфискации земельного участка.

Вопрос №9. Кому не продавать землю, потому что накажут?

Есть несколько случаев, в которых действуют ограничения на продажу земли. Так, нельзя покупать землю ближе 50 км от государственной границы Украины (кроме границы, которая проходит по морю). Кроме того, нельзя продавать землю:

• компаниям, принадлежащим иностранцам;
• лицам, принадлежащим или принадлежавшим к террористическим организациям или находящимся под санкциями;
• юридическим лицам, у которых невозможно установить конечного бенефициарного владельца или владельцы которых зарегистрированы в оффшорах.

Вопрос №10. Сколько стоит земля?

"Одним из существенных условий договора купли-продажи является, конечно же, цена, которая до 2030 года не может быть ниже нормативно-денежной оценки конкретного участка, – говорит Мартынив. – Оплата разрешена исключительно в безналичной форме, и такая операция подлежит обязательному финансовому мониторингу ".

Следовательно, покупателям участков нужно позаботиться о документальном подтверждении источников происхождения денежных средств, советует Мартынив.

Публикация подготовлена при финансовой поддержке Европейского Союза. Ее содержание является исключительной ответственностью издания LIGA.net и необязательно отражает позицию Европейского Союза