Как защитить право собственности от "черных" риелторов – советы адвоката

На правах спонсорства

Каждый человек не раз слышал фразу: "Мой дом – это моя крепость". И трудно не согласиться с точностью этого утверждения. Иногда в жизни случаются трудные ситуации, которые могут даже приводить к необходимости заложить собственную недвижимость при взятии кредита в банке. И в этом случае сложно ощущать себя защищенным и спокойно спать. Особенно это касается заемщиков, которые по тем или иным причинам не в состоянии своевременно выплачивать кредиты. В этом случае высока вероятность ухудшения ситуации, а именно – прихода коллекторов с печальным сообщением о необходимости выселения из дома, который уже продан.

Адвокаты все чаще говорят о том, что к ним обращаются люди, недвижимость которых банковская организация отобрала за долги, или же к ним "в гости" пришли неприветливые коллекторы с угрозами о срочном освобождении квартиры. О подобных ситуациях, а также способы как избежать их появления – рассказывает управляющий ЮК "Касьяненко и партнеры", адвокат Дмитрий Касьяненко.

Суд с банком, как способ защиты собственной недвижимости от коллекторов и "черных" риэлторов

Адвокаты утверждают, что подобные дела встречаются очень часто. Всех обратившихся объединяет факт залога собственной недвижимости и невозможность своевременно выплачивать долг банку. Соответственно, дальше происходит перерегистрация квартиры/дома и отчуждение собственности банком в пользу третьих лиц. Человек сталкивается с тем, что в его дом приходят люди, которые заставляют покинуть недвижимость под предлогом, что это теперь их собственность. Обращение в судебную инстанцию с просьбой отменить перерегистрацию имущества и сохранить его в собственности – единственно верное решение в таком случае. Через суд можно наложить арест на квартиру и, соответственно, тогда будет запрет на совершение каких либо действий до решения вопроса в суде, а у собственника будет время, чтобы решить проблему с банком.

С подобной ситуацией столкнулась и жительница Киева. Несколько лет назад она обратилась в банк за кредитом на сумму 50 тысяч долларов для развития своего бизнеса. В качестве залога женщина предоставила квартиру, в которой проживала со своей семьей. К сожалению, бизнес прогорел, и у нее не было материальных возможностей для возвращения кредитных средств. Вместо того, чтобы постараться решить мирным способом проблему с финансовой организацией, женщина просто скрывалась от звонков и визитов сотрудников банка. Это было крайне неверное решение с ее стороны. Игнорирование телефонных обращений и "писем счастья" привело к тому, что недвижимость выставили на продажу в пользу "черных" риэлторов сразу после завершения банком процедуры перерегистрации. И однажды теплым осенним днем к ней в "гости" пришли люди с документами о том, что квартира теперь является их собственностью. Они угрожали  и настаивали о немедленном освобождении семьей всей  их жилплощади.

В тот раз женщина не растерялась. Она пригрозила "гостям" полицией и обращением в суд, что, к счастью, помогло, и эти люди на время покинули ее дом. Женщина поняла, что пора что-то срочно предпринимать и приняла верное решение – обратиться за адвокатской помощью.

Адвокат Дмитрий Касьяненко в очередной раз столкнулся с проблемой защити прав собственности заемщика. "Для этого был подан иск в суд, в котором предъявлялись требования отменить решение и запись о госрегистрации прав собственности новых владельцев, а также вернуть недвижимость из чужого, незаконного владения настоящему владельцу," – рассказывает адвокат.

Иск в суд был обоснован тем, что в данном случае явно были нарушены права собственности клиента компании. В частности, адвокаты просили наложить арест на имущество и запрет на проведение любых сделок, в отношении данного жилья, так как оно у семьи единственное. Помимо этого, после второго визита представителей банка к клиенту была реальная и обоснованная угроза возможного выселения.

Суд внимательно изучил дело, постановил, что адвокатские доводы являются обоснованными и их неприятие может привести к дальнейшему отчуждению квартиры и , запретил проводить любые действия в отношении этой квартиры в пользу третьих лиц. Суд подтвердил, что это может негативно отразиться на праве собственности на квартиру настоящих владельцев. " После наложения ареста у семьи будет примерно 2‒3 года для мирного разрешения конфликта, списания задолженности и закрытии вопроса с долгом" – обьясняет адвокат Дмитрий Касьяненко.

Базовые "ключи" защиты права собственности

Управляющий партнер ЮК "Касьяненко и партнеры" Дмитрий Касьяненко, за свою 20-летнюю юридическую практику в подобной сфере имеет определенные наработки и рабочие алгоритмы для решения запутанных и сложных вопросов относительно прав собственности по кредитным и ипотечным долгам. Специалисты утверждают, что в таких случаях практически единственный способ защиты собственной недвижимости – это наложение ареста.

Как разьясняет адвокат Дмитрий Касьяненко:  "Почти всегда удается найти обоснованные причины для суда относительно наложения ареста. Главная – у коллекторов, кредиторов, "черных" риэлторов нет права совершать перерегистрацию долгового имущества и тем более его дальнейшее отчуждение в пользу третьих лиц. Даже если подобное по каким-то причинам прописано в договоре, все равно все должно быть произведено соответственно украинскому законодательству. В частности, все регулируется по Закону Украины "Об ипотеке" (ч. 3, ст. 24). Там в деталях описываются особенности отчуждения прав собственности согласно ипотечного договора, и говорится, что процедура не может быть проведена без нотариального заверения. Подобная уступка от права владения должна сопровождаться госрегистрацией в законодательном порядке."

Из вышеописанного вытекает еще один момент, который регулируется ст. 517 ГК, где сказано, что у заемщика есть право не соблюдать долговые обязательства перед новым кредитором. Последний обязательно должен предоставить заемщику конкретные доказательства того, что его долг передан новому кредитору. Если же подобных доказательств не было предоставлено, значит, кредитный договор считается недействительным и, соответственно, не обязательным для выполнения заемщиком.

В суде весомое значение имеет еще один момент. А именно – невозможно отчуждать имущество даже у заемщика, если оно является его единственным жильем. Подобная процедура запрещена украинским законодательством. Нет ни одного акта, на который мог бы опираться "новый" владелец, пытаясь доказать в суде законность проведенной перерегистрации, отчуждения или любых других сделок с имуществом, если настоящий собственник не давал своего письменного разрешения. В этом случае действия регистратора или других уполномоченных органов тоже признаются незаконными по закону "О государственной регистрации имущественных прав на недвижимость и ее регулировании" .

Есть еще один закон относительно кредитов в иностранной валюте, который запрещает взыскание имущества украинских граждан на определенный срок. Его действие было продленно Верховной Радой до 21 апреля 2021 года 16 сентября 2020 и 6 октября 2020 подписан Президентом Украины.

Речь идет о том, что если кредит был выдан в иностранной валюте, заложенное имущество не может быть принудительно взысканное. Дело в принципе не может быть решено, пока не будет закрыт вопрос о выселении и регистрации проживающих в проблемной квартире лиц. Исключение – ипотечная квартира была куплена не за счет кредита, обеспеченного ипотекой жилья. В решении суда в любом случае должно быть указано постоянное жилое помещение, которое будет предоставлено человеку при выселении его из собственной недвижимости.

Нами был рассмотрен всего один способ решения проблемы, когда у настоящего владельца отбирают имущество. Но зная базовые необходимые действия, собственник уже сможет противостоять "черным" риэлторам и коллекторам. А значит, он сможет побеспокоиться о защите своего имущества в критических ситуациях.

Именно поэтому очень часто не стоит экономить на услугах адвокатов. Они действительно помогают оставить недвижимость в руках законного владельца.