Кому госимущество? Аукционы "для своих" отменяются

1 лютого почав діяти новий Закон "Про оренду державного та комунального майна". І це гарна новина. Попередній закон, ухвалений ще в 1992 році, вже давно не відповідав сучасним вимогам. Чому виникла потреба змінювати правила? І як це вплине на ринок?

У власності держави багато майна. Але найчастіше державні органи розпоряджаються їм неефективно. Наприклад, оренда державного і комунального майна проводилась застарілими методами - через офлайн аукціони "з молотком", а сама процедура була закритою, з чималими корупційними ризиками. 

Дізнатись, яке державне або комунальне майно та за якими цінами надається в оренду, теж було неможливо. Більшість оголошень публікували в якихось регіональних газетах. Через відсутність єдиного джерела інформації на аукціони приходило мало учасників. Конкуренція була низькою. І як наслідок, держава не отримувала ринкові гроші за оренду свого майна. 

Ще цікавішою була ситуація з пільговими орендарями. От ви знали, що понад 40% майна в 11 регіонах України здається в оренду лише за 1 гривню? 

Отже, державний та місцевий бюджети втрачали гроші. Громадяни та бізнес не розуміли, що і де можна орендувати у держави. А відсутність прозорості сприяла корупції. Програвали по суті всі стейкхолдери. Тому ринок давно потребував кардинальних змін. Новий закон якраз і вирішує цю проблему. 

Ключові нововведення, які очікують сферу оренди державного і комунального майна? 

1. Перехід від закритої процедури конкурсів "для своїх" до відкритих онлайн аукціонів для всіх. 

З 1 лютого всі нові договори оренди державного та комунального майна укладаються за єдиними правилами і лише через електронну торгову систему "Прозорро.Продажі". Доступ отримають усі бажаючі з мінімальними вимогами до пакету документів. 

Процедура торгів буде відбуватись онлайн через дворівневу систему, що складається з центральної бази даних та близько 50-ти авторизованих маркетплейсів. Вони працюють за єдиними правилами, які контролює ІТ-система. Щойно новий лот потрапить до системи, усі зможуть його побачити завдяки центральній базі. 

2. Інформація щодо всіх угод оренди державного та комунального майна буде відкритою. 

Сьогодні Фонд держмайна України обліковує лише договори оренди центральних органів влади. Немає єдиного ресурсу, де потенційний орендар може ознайомитись з усіма аукціонами. Дворівневість системи "Прозорро.Продажі" дозволить вирішити цю проблему. Маркетплейси будуть розміщувати інформацію про аукціони оренди, що тривають, що вже пройшли та ті, які тільки плануються. Орендарі зможуть обирати будь-який маркетплейс для подачі заяви на участь в аукціоні. А чиновники більше не зможуть впливати на їх допуск чи не допуск до аукціону. 

3. Усі отримають чітке розуміння - скільки, якого майна і по якій ціні здається в оренду. 

А значить — влада зможе приймати ефективні управлінські рішення. Звичайно, це не станеться одразу - перехідний період для органів центральної та місцевої влади, протягом якого вони мають оприлюднити всі договори оренди, триватиме два роки з початку дії закону. 

4. Громадяни та бізнес зможуть легше отримати державне та комунальне майно в оренду. 

Закон прописує чітку процедуру та строки отримання в оренду майна, що не використовується самою державою. Сьогодні орендарі вже можуть придивлятись до таких приміщень та готуватись до ініціювання процедури оренди.

5. Для оренди майна буде створено два типи переліків — майно, що здається через аукціони (комерційно-привабливе майно), та майно, що може надаватись в оренду без конкурсної процедури. 

Перелік пільговиків, які мають право орендувати державне майно по пільговій ставці, законом не змінюється. Але якщо раніше будь-яка організація з довгого переліку пільговиків мала право на отримання будь-якого майна в оренду без конкурсу, то тепер в органів влади буде можливість  визначати об’єкти, які є найбільш цікавими з комерційної точки зору, щоб отримати за них максимальний прибуток і поповнення бюджету. 

Це означає, що більшість пільговиків зможуть так само брати майно в оренду. Але будуть виключення - об'єкти, на які є великий попит від комерційних організацій. Це — одна з найважливіших новацій закону. Адже сьогодні є багато прикладів, коли під виглядом "пільговиків" найкращу нерухомість орендують невідомі організації і платять за це смішні гроші. А звичайний бізнес та справжні пільгові організації не мають доступу до такого майна. 

6. Стартова орендна плата на аукціонах буде розраховуватись не від оцінки майна, а від його балансової вартості. 

Як показує наш досвід проведення сотень тисяч аукціонів, оцінка ніяк не пов’язана зі справжньою ціною, яку покупці готові заплатити за об’єкт. Іноді вона вище ринкової, тому на аукціони ніхто не приходить. Іноді - нижче, тоді на аукціони приходять додаткові учасники і піднімають ціну до ринкової. Але залишається питання: навіщо взагалі витрачати зайвий час та гроші на проведення оцінки? 

Електронні аукціони дозволяють знайти ринкову вартість об’єкту "автоматично" — завдяки конкуренції учасників на торгах та повній відсутності "ручного керування" процесом. Це допоможе позбутись оцінки як зайвого рудименту, зекономить час та гроші орендодавців. 

Новий закон робить державне та комунальне майно більш конкурентним та привабливим для орендарів. Орендарі, що отримають майно на аукціонах, зможуть використовувати його майже без обмежень за цільовим призначенням, для суборенди чи ремонту. Законом також передбачена система орендних канікул на період ремонту, що дозволить наблизити принципи оренди бізнесу в держави до оренди бізнесу в іншого бізнесу. 

Перші аукціони в системі "Прозорро.Продажі" стартують, як тільки Кабмін затвердить Порядок здачі державного та комунального майна в оренду. Зараз іде активне обговорення та процедура узгодження документу. 

Поки новий Порядок передачі в оренду державного та комунального майна не затверджений, договори оренди комунального майна, укладені до набрання чинності нового закону, продовжуються в порядку, передбаченому попереднім законодавством. 

Що ж очікувати державі від нового закону? 

Найголовніша перевага - це зростання доходів у державний та місцеві бюджети. Це відкриває нові можливості для розвитку громад і всієї держави. Наприклад, Укрпошта за три роки проведення аукціонів оренди через "Прозорро.Продажі" збільшила дохід підприємства за цією статтею в шість разів, з 11 до 63 млн грн на рік. 

Крім того, запровадження централізованого збору інформації про оренду – це потужний інструмент прозорості, моніторингу і контролю використання державного та комунального майна. Роздавати його в оренду за закритими дверима і переважно "своїм" вже не вийде. 

Оскільки процедура оренди стане простою та прогнозованою для орендарів, держава нарешті зможе привернути більше уваги до свого майна. Сьогодні мало хто думає про державне та комунальне майно, шукаючи приміщення під кафе, спортивний зал чи виробництво. Відкриті аукціони змінять ситуацію на краще.