Вы добросовестный арендатор, но вас выселяют из офиса? Сейчас это незаконно

З введенням карантину в Україні, стало актуальним питання щодо орендних правовідносин. Трапляються ситуації, коли при оренді комунального майна, орендодавці в особі районних державних адміністрацій та балансоутримувачі (комунальні установи) використовують виселення орендаря, подаючи відповідний позов до суду. 

Виселення - спосіб захисту права власника приміщення від неправомірних дій орендаря шляхом пред’явлення негаторного позову (усунення перешкод, які особа створює в користуванні чи розпорядженні відповідним майном).

Читайте нас в Telegram: проверенные факты, только важное

Як правило, орендарю надсилається повідомлення про розірвання договору оренди в односторонньому порядку, що є підставою для виселення. 

Також як підставу вказують заборгованість з орендної плати, оскільки механізм її розрахунку наскільки заплутаний та складний, що придумати заборгованість досить просто. Об’єктивно може скластися ситуація, що заборгованість може з’явитися і по вині орендаря. Тут питання про розмір і строки такої заборгованості.

Так що робити орендарю для того щоб його не виселили? 

Правові підстави для виселення і повноваження на здійснення таких дій

Як уже зазначалося, перший крок орендодавця при виселенні - це розірвання договору оренди в односторонньому порядку. Повідомлення про це надсилається орендарю балансоутримувачем, оскільки саме він отримує орендну плату і як правило позапроцесуально намагається вплинути на орендаря задля своєї користі.

Водночас, балансоутримувач не має права замість орендодавця (власника) вимагати виселення орендаря, оскільки лише останній наділений законодавством такими повноваженнями. 

Такої правової позиції дотримується і судова практика.

Читайте також - Обмеження в зв'язку з карантином. Що потрібно знати і як захистити свої права

Крім того, позивач (балансоутримувач) повинен довести належним чином, що йому, як особі в господарському віданні якої знаходиться майно, що є предметом оренди за договором оренди, орендодавцем у встановленому порядку було передане повноваження вирішувати питання щодо виселення орендаря, оскільки приміщення є майном комунальної власності територіальної громади, тому звертатись з позовом повинен саме орендодавець за договором оренди.

Недотримання вищезазначеного є наслідком того, що позовні вимоги щодо виселення не підлягають задоволенню.

Щодо орендної плати та строків її сплати

Орендодавець та балансоутримувач посилаються на положення типового договору оренди, відповідно до якого перший має право відмовитися від договору у разі невиконання або порушення орендарем умов договору, в тому числі в частині своєчасної сплати орендної плати, цільового використання.

Згідно з ч.1 ст. 188 Господарського кодексу України та ч.1 ст. 651 Цивільного кодексу України, зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Одностороння відмова від договору оренди не допускається (п.1 ст. 291 Господарського кодексу).

Єдиною правовою підставою для одностороннього розірвання договору є ст.782 Цивільного кодексу, відповідно до якої наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Читайте також - Карантин - великий форс-мажор для бізнесу. Але цим не варто зловживати

В договорах оренди передбачені інші (більш широкі) умови одностороннього розірвання, ніж передбачені статтею 782 ЦК України. Вказана норма є імперативною та не може бути змінена договором. Такий висновок підтверджується судовою практикою. Зокрема, суди визнавали обґрунтованим недійсність пункту договору, який передбачав право односторонньої відмови від договору оренди з інших підстав, ніж передбачено в імперативній нормі ч.1 ст.782 ЦК.

Крім того, суди зазначають, що норма ст. 782 ЦК сформульована імперативно та не передбачає можливості врегулювання на власний розсуд сторін порядок припинення зобов'язань з підстави невнесення орендної плати протягом трьох місяців підряд.

Тобто, імперативним законодавчим положенням (нормою) підставою відмови від договору найму визначається несплата наймачем орендної плати саме протягом трьох місяців підряд, і сторони не вправі домовлятися про інше.

Якщо є заборгованість по орендній платі за менший строк, наймодавець вправі тільки подавати позов про стягнення орендної плати. Права відмовитися від договору у нього не виникає.

Таким чином, законодавство України передбачає лише один випадок для односторонньої відмови від договору оренди – це несплата орендної плати протягом трьох місяців підряд. 

Читайте також - Коронавірус не повинен відволікати світ від війни Росії в Україні

Відповідно до ст. 204 ЦК, правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. 

Тобто, договір оренди є апріорі правомірним та чинним, а протилежне повинен довести орендодавець належними доказами.

Використання наведених правових позицій повинно допомогти добросовісним орендарям захиститися від необґрунтованих позовів про виселення, відстоюванні своїх прав та інтересів в суді.

І про позитив для орендарів

Депутати Київської міської ради ухвалили рішення про надання 50% пільги для малого та середнього бізнесу на сплату за оренду комунального майна на період обмежувальних заходів у зв’язку з коронавірусом. Пільга діятиме з 11 березня 2020 року до 31 липня 2020 року.

Присоединяйтесь к Instagram Liga.net - здесь только то, о чем вы не можете не знать

Верховна Рада внесла до Цивільного кодексу України зміни про те, що, від  моменту встановлення карантину, введеного постановою Кабінету міністрів України №211  від 11 березня 2020 року, і до його завершення, наймач звільняється від плати за користування майном відповідно до ч. 6 ст. 762 ЦК (наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає).

Тобто, коли орендар використовує орендне приміщення (наприклад, аптеку), то має право на 50% пільгу на сплату орендної плати (в Києві). А коли орендар не використовує орендне приміщення, то має право на звільнення від орендної плати на час карантину.