Как принятые законопроекты № 1210 и 2179 повлияют на рынок недвижимости

С 1 января 2017 года Украина присоединилась к Программе расширенного сотрудничества в рамках ОЭСР и взяла на себя обязательства имплементировать минимальный стандарт BEPS. Подписав в 2014 году соглашение о интеграции с Европейским союзом, Украина также взяла на себя обязательство имплементировать законодательство ЕС. Спустя время эти обязательства отразились в редакции принятых Верховной Радой законопроектов № 2179 и 1210.

Вступившие недавно в силу новые правила финмониторинга и изменения в Налоговый кодекс Украины уже существенно повлияли на украинский рынок недвижимости, передав больше функций проверки и уведомления частному бизнесу. Теперь они обязаны решать - кому из клиентов предоставлять услуги, а кому отказывать из-за несоответствия правилам контроля.

Важно учитывать, что рынок недвижимости не ограничивается только застройщиками, инвесторами и продавцами. Помимо них, учасниками в этом секторе являются также риелторы, обеспечивающие владельцам недвижимости стабильную сдачу в аренду их объектов. Нотариусы, оформляющие и регистрирующие сделки. Банки, обеспечивающие совершение финансовых операций, девелоперские компании, архитектурные бюро, компании продающие стройматериалы, и многие другие. И для большинства из них правила ведения бизнеса уже изменились.

И для начала, необходимо понимать в чем суть новых правил для частного бизнеса.

В первую очередь, сумма, после превышения которой проводится обязательный финмониторинг, увеличена со 150 000 грн до 400 000 грн

Законом расширен круг лиц, которые обязаны проводить первичный финмониторинг, в частности, эти функции теперь возлагаются на:

• Нотариусов;
• Субъектов хозяйствования, которые предоставляют посреднические услуги во время совершения купли-продажи недвижимого имущества, а также субъектов хозяйствования, которые предоставляют за вознаграждения консультационные услуги, которые связаны с куплей-продажей недвижимого имущества;
• Бухгалтеров, субъектов хозяйствования, которые предоставляют услуги по бухгалтерскому учету;
• Субъектов хозяйствования, которые совершают консультирование по вопросам налогообложения;
• Субъектов хозяйствования, которые предоставляют юридические услуги.

Особенное внимание стоит обратить на включение в этот список юристов и адвокатов.

Законом определены случаи, при которых юристы и адвокаты обязаны проводить первичный финмониторинг, и в этот перечень входит участие от имени или по поручению клиента в любой финансовой операции, и/или помощь клиентам в планировании или совершению операций по:

• купле-продаже недвижимости или управлении имуществом при финансировании жилища;
• купле-продаже субъектов хозяйствования и корпоративных прав;
• управлению деньгами, ценными бумагами или другими активами клиентов;
• открытию и/или управлению банковским счетом или счетом в ценных бумагах.

Следовательно, в этот перечень входит почти весь спектр юридических услуг при заключении сделок в сфере недвижимости. И это значит, что теперь большинству покупателей и продавцов недвижимости, привлекающих юристов для сопровождения своих договоров купли-продажи недвижимости, придется сначала предоставлять полный пакет документов, подтверждающий происхождения средств необходимых для приобретения конкретного объекта.

Изменения коснулись также риелторов и нотариусов. Как известно, в Украине уже действует постановление НБУ, согласно которому любые расчеты между физическими лицами превышающие 50 000 грн по сделкам купли-продажи, подлежащим нотариальному заверению, должны были совершатся только по безналичному расчету. Одновременно с этим, у нотариусов не было полномочий проверять расчет между сторонами, достаточно было подтверждения что расчет состоялся. Теперь же, как и в случае с юридическими компаниями, клиентам необходимо будет подтверждать нотариусам происхождение необходимой суммы средств.

Более того, законодательные изменения обязали многих бизнесменов не только проверять своих клиентов. Отныне риелторы и нотариусы обязаны уведомлять налоговую службу о каждом заключенном договоре аренды. Так, согласно Закону: "Нарушение субъектом хозяйствования, который совершает посредническую деятельность, связанную с предоставлением услуг по аренде недвижимости (риелтором), порядка и/или сроков подачи информации про заключении при его посредничестве гражданско-правового договора (соглашения) про аренду недвижимости – влечет за собой наложения штрафа в размере 680 гривен за каждое такое нарушение". Но стоит также учитывать, что на рынке аренды недвижимого имущества отразятся не столько штрафы в размере 680 грн, сколько рост уведомления налоговых органов о заключенных договорах аренды, что повлечет за собой рост цен на стоимость арендованного имущества, в связи с необходимости покрыть расходы на уплату налогов. Впрочем, этот рост может быть нивелирован уже начавшимся мировым кризисом.

Это не все изменения, вступившие в силу вместе с новыми законами, и на фоне мирового кризиса пока сложно сказать, повлекут ли они подорожание стоимости услуг на рынке недвижимости. Но уже точно можно сказать, что для исполнителей такие изменения будут более затратными.

При этом, также нужно признать, что закон в некоторых аспектах является прогрессивным и имплементирует в Украине европейские нормы предоставления услуг. Работая на рынке недвижимости ЕС, я точно могу сказать, что проведение обязательного комплаенса является необходимой процедурой для начала работы. Также нужно понимать, что проверка происхождение средств всегда была обязательной процедурой банков. Только теперь этими функциями контроля наделены отдельные компании, работа с которыми начинается до совершения платежа в банке, а значит у них появляется возможность как лучше готовить клиентов к этой процедуре, так и отсеивать тех, кто этим правилам не соответствует изначально.

Принятые редакции этих законов вызывают много вопросов, но одно можно сказать с уверенностью – они являются только промежуточным звеном масштабного изменения налоговой архитектуры и стандартов предоставления услуг. И вместо отрицания и непринятия новых правил, бизнесу в целом, и сектору недвижимости в частности, нужно сосредоточится на обеспечении неуклонного соблюдения новых требований.

Александр Пан - основатель компании Spang Capital