Юрий Дячук: На старте рынка земли на продажу будет выставлено не более 3% паев

Через два с половиной месяца в Украине начинается первый этап открытия свободного оборота сельскохозяйственных земель. Есть определенные ограничения по концентрации земли, составу участников рынка, не окончена работа над нормативной базой, остались вопросы по геопространственным данным…Уже понятно, что все эти вопросы будут решаться "по ходу игры", но к началу работы рынка уже готовятся и продавцы, и инвесторы. Впрочем, понятно уже и то, что вала предложений с 1 июля не будет. Есть расчеты, согласно которым на старте рынка на продажу владельцы предложат лишь 3% паев. Хотя это "лишь" составляет около 800 тыс. га — огромную по всем стандартам площадь. Проблема в том, что эти земли будут продаваться участками по 2 га, разбросанными по всей Украине. Каким образом привести на рынок не только продавцов, но и покупателей сельскохозяйственной земли — в интервью с СЕО Инвестиционной компании INTELEVRAZ Юрием Дячуком.

Сейчас все внимание приковано к вопросам будущей цены на землю, готовности владельцев к введению свободного оборота и т.д. Есть ли какая-то подготовка со стороны инвесторов, без которых рынок невозможен?

Да, определенная подготовка к рынку, который стартует в июле, ведется. По рынку земли создаются маркетплейсы, некоторые группы основывают клубы, в рамках которых пытаются заинтересовать операторов капиталов инвестициями в землю. Есть третья аудитория, которая инициирует земельную платформу. Крупный капитал с интересом смотрит в эту сторону, хотя еще не понимает, как он может принять участие в рынке после 2024 года, когда откроется большой рынок.

Как это? Нет понимания, что делать с 10 000 гектаров, но есть понимание, что делать со 100 гектарами?

Это понятный вопрос. Скажем, на юге 100 гектаров будут стоить около $100 тыс., в кукурузно-соевом поясе их цена составит $200 тыс. Возьмем среднестатистического обеспеченного субъекта, у которого есть $100–200 тыс. У него есть основная занятость, и он не может отвлекаться на управление своей инвестицией. То есть нужны люди, которые руководили бы этим активом.

Мы работаем над такими сервисами: для такого инвестора нужно будет найти арендатора, который будет четко выполнять обязательства, вести переговоры с фермером…

Тем более что рынков в перспективе будет три. Первым будет "рынок песчинок", участков по одному паю в 2 га, потом он будет перерастать в "рынок камней" по 100 га, а уже после — в "рынок глыб" по 1000 га и более.

Вот когда "рынок камней" будет переходить в "рынок глыб", это уже будет интересно крупному капиталу. Это будут граждане Украины, которые смогут покупать массивы земли или заходить в крупные инвестиционные проекты. Но им нужно будет знать, у кого скупать эту землю.

То есть земля должна быть консолидирована. Управлять консолидированной землей уже намного легче, но ее стоимость и цена аренды также будут выше. Поэтому нужно будет консолидировать купленную инвестором по частям землю. Этот процесс будет растянут во времени, т.к. он связан со сроками долгосрочной аренды. Однако в итоге это даст определенный capital gaine, земля может подорожать без каких-либо операций, просто за счет консолидации.

Но будет ли вообще возможно консолидировать землю для продажи в большие массивы?

По моему мнению, в Украине появится рынок спекулянтов, которые будут скупать землю первыми и потом консолидировать участки. Так, кто-то продает, а кто-то не продает свою землю, но это консервативный рынок, это медленный процесс.

Процент доходности по инвестициям в землю не будет слишком высок. Поскольку рынок новый, повышение цен будет, но не в тех масштабах, которых ожидает большинство игроков. Стоит отдавать себе отчет в том, что на начальном этапе мы будем работать только с украинским капиталом.

Цены аренды в Украине уже приблизились к французским, но у нас нет дотаций. Украинский фермер из-за этого зарабатывает меньше, чем фермер во Франции, но его спасает то, что земли у него больше, на объеме он зарабатывает то, что французам дает дотация на гектар.

Если ситуация со снижением доходности традиционных отраслей экономики продлится, интерес к земле будет не только при 15% доходности, как сейчас, а даже при 5%. Потому что земля — актив, который люди воспринимают психологически: у меня есть определенный участок земли, он недвижимый и вечный.

Доходность недвижимости составляет 5%, но инвестировать в квартиры считается выгодным. Так же будет и с землей. Главный вопрос — кем она управляется и насколько эффективно. Тут мы можем помочь: найти для земли хозяина, правильно оформить договоры аренды, отработать бизнес-модель.

Какой нормативной базы все еще не хватает для полноценного старта рынка земли?

На мой взгляд, самый важный вопрос для будущих операторов рынка — консолидация земли в пределах одного поля. Кроме того, стоит упростить систему обмена — такие нормы существуют, но они рассчитаны на использование земли для сельскохозяйственного производства. Нужно адаптировать их под потребности покупателей и продавцов земли. Очень помог бы инвесторам переход сделок купли-продажи в онлайн. Я уже понимаю, что нагрузка на нотариусов будет чрезмерной, это может быть узким местом.

Сколько земли, на ваш взгляд, может быть выставлено на продажу с 1 июля этого года?

Есть люди, которые хотят продать пай, и есть люди, которые хотят его купить, сейчас это в основном те, кто землю возделывают. Срок действия почти 6% всех договоров аренды заканчивается в 2021 году. Среди владельцев таких паев точно есть и те, кто уже решил продать землю. Конечно, они рассчитывают получить самую высокую цену, но их ожидания не будут удовлетворены. По нашим оценкам, около половины из этих 6% — это те, кто в июле выйдет на рынок.

Источник: Зерно