Новое жилье на грани исчезновения. Что говорит статистика о кризисе на рынке недвижимости

Полномасштабная война нанесла удар по рынку жилья, который находится в глубокой стагнации уже четвертый год подряд. Сегодня основная тенденция – резкое сокращение нового предложения: застройщики преимущественно достраивают проекты, начатые до 2022 года, не запуская новые. Это означает только одно – предпосылки к росту дефицита жилья усиливаются.

До войны лидерами жилищного строительства были Киевская, Одесская, Харьковская и Львовская области. Сейчас строительная активность частично сместилась в центральные и западные регионы, но эти конфигурации не компенсируют утраты в ранее главных регионах. Какие данные указывают на то, что Украина стремительно приближается к жилищному кризису? И какая статистика свидетельствует о коллапсе рынка?

По данным Госстата, объемы жилищного строительства в Украине демонстрируют стремительное падение с 2022 года: если за год до полномасштабного вторжения начиналось возведение 12,7 млн м² жилья, то в 2024-м – лишь 3,9 млн м². Это свидетельствует о глубоком дефиците нового предложения, которое, вероятно, будет углубляться. В то же время в 2024 году впервые с 2022-го выросли объемы введенного в эксплуатацию жилья – до 9,5 млн м² (в 2021 году – это было 11,4 млн м²). Это означает, что застройщики сосредоточились на завершении проектов, начатых в предыдущие годы, а новые почти не стартуют.

До 2022 года у Украины фактически не было системной жилищной политики. Кредитование оставалось недоступным для большинства населения из-за высоких ставок, а рассрочка от застройщиков была слишком короткой. Как следствие – рынок работал только на узкую категорию покупателей с относительно высокими доходами или запасами наличных денег. Из-за отсутствия общедоступных инструментов инвестирования рынок недвижимости с его ценовой динамикой 2020-2021 годов стал одним из популярных направлений инвестирования.

Ситуация начала меняться с появлением государственной программы "єОселя". В Украине впервые появился инструмент, открывший доступ к ипотеке на приемлемых условиях, хотя и не столь широкому кругу клиентов, как традиционная ипотека в других странах. Застройщики считают, что дальнейшее развитие таких программ, а также сотрудничество с банками, могут дать толчок спросу, который сегодня, по оценкам разных игроков рынка, составляет лишь 10–40% от довоенного уровня в зависимости от региона. Кроме того, существует отложенный спрос: это те, у кого есть средства на жилье, но откладывают покупку в ожидании стабильности. Они могут вернуться на рынок.

Однако главная угроза – длительное падение рынка и темпов строительства, которое длится уже четвертый год подряд. Это создает дефицит предложения, только усиливающийся с каждым годом. И с возобновлением спроса этот дефицит повлияет на рост цен.

Уменьшение разрешений на 90%: как Украина движется к дефициту жилья

LIGA.net вместе с основателем компании M4U и соучредителем сервиса динамического ценообразования MAXIFY.AI Владимиром Даниленко проанализировала динамику рынка недвижимости.

В 2021 году в Киеве было выдано 33,3 тыс. разрешений и уведомлений о начале строительных работ. В 2024-м – всего 2,8 тыс. Падение составляет более 90%. Сходная динамика прослеживается в других традиционно активных регионах. В Киевской области количество разрешений сократилось с 33,1 до 7,6 тыс., в Одесской – с 14,3 тыс. до 656. Даже Львовская область, которая считается относительно безопасной и активно застраивается, зафиксирует понижение: с 11,3 в 2021 году до 7,1 тыс. в 2024 году.