Арендуешь квартиру? Защити себя сам

Аренда квартиры, на первый взгляд, является одной из самых простых операций, связанных с недвижимостью. Но опытные риелторы и арендаторы придерживаются другого мнения на этот счет. Мошенничество, незаконные требования оплаты услуг посредников и недобросовестность хозяев – вот краткий список проблем, с которыми может столкнуться любой арендатор.

Законодательное урегулирование этого вопроса описано в 59 главе Гражданского кодекса Украины, с которой стоит ознакомиться каждому, кто собирается арендовать или сдавать в аренду свое жилье. Так, согласно кодексу, договор об аренде недвижимости обязательно должен составляться в письменной форме. Кроме того, в случае заключения договора, при смене владельца недвижимости, к новому владельцу переходят права и обязанности арендодателя. Гражданский кодекс регулирует также вопросы ответственности сторон, оплаты коммунальных услуг и ремонта во время аренды, а также условия разрыва договора и т.д.

После знакомства с законодательством можно приступать к поискам и выбору временного жилья.

Шаг первый: поиски

В поисках информации все средства хороши, но начинать лучше с опроса друзей, близких и окружающих. Именно так можно выйти на квартиру, которая сдается напрямую, самим владельцем. Никаких посредников, только Вы и хозяин. В таком случае квартира, скорее всего, окажется немного дешевле, чем в среднем по рынку. Кроме того, Вам не придется платить половину месячной стоимости посреднику да еще и залоговую сумму хозяевам. Но это только одна сторона медали.

Недостатком "дружественной" аренды является необязательность. Так, в любой момент (если только хозяева не уехали на ПМЖ за границу) друзья могут передумать. Кроме того, они могут просто очень часто приходить в гости или давать понять, что Вы им во всем должны. В итоге можно потерять и друзей, и квартиру.

Однако самой большой ошибкой в данной ситуации риелторы и юристы называют тот факт, что в большинстве случаев друзья и знакомые не подписывают договор об аренде. В результате могут неожиданно появиться родственники уехавших за границу друзей и станут выяснять, на каком основании Вы находитесь в чужой квартире. А случайно затопленные соседи могут вызвать наряд милиции на предмет установления Вашей личности. Поэтому подписывать договор стоит в любом случае - от этого Ваши друзья не перестанут быть друзьями, а какой-никакой документ позволит избавиться от неприятностей в дальнейшем.

Если же Вы нашли квартиру по объявлению, то 99,9% вероятности, что ее сдает посредник. Во время телефонного звонка Вы должны выяснить следующие:

1. Где находится квартира: название улицы, тип дома ("хрущевка", "панелька", "кирпич"), этажность и этаж квартиры, и что есть в ней. Точный адрес Вам никто не назовет, но чем полнее риелтор ответит на вопросы, тем больше шансов, что он знает, о чем говорит, и может предложить реальный объект.
2. На какой срок сдается квартира и почему.
3. Сдавалась ли квартира ранее.
4. Стоимость аренды в месяц.
5. Организовывает ли риелтор просмотр и предлагает ли услугу по оформлению сделки аренды.

Сразу отметим, что к так называемым информационным агентствам, которые предлагают приехать к ним и купить список вариантов с реальными телефонами хозяев, специалисты советуют не обращаться.

Договаривайтесь смотреть квартиру в час пик, но желательно в светлое время суток. Это поможет Вам реально оценить время, которое Вы потратите на дорогу и при дневном свете посмотреть на объект.

Шаг второй: смотрим, торгуемся

Престижный район и близость к метро увеличивают стоимость квартиры на 20-50% по сравнению с аналогичным жильем в другом районе. Поэтому риелторы советуют сразу решить, в каком районе Вам лучше снимать квартиру, чтобы деньги и время, которые Вы потратите на дорогу, были бы соотносимы с качеством жилья.

Итак, идем на осмотр: чистый двор, подъезд, лестничная клетка и рабочий лифт – уже хорошее начало. В квартире снимите обувь и не стесняйтесь осмотреть все. Учтите, что стоимость даже самой маленькой "хрущевки" или "гостинки" автоматически вырастает на 20-30%, если на кухне есть встроенная мебель и микроволновка.

Оцените ремонт и аккуратность помещения, затем перейдите к сантехнике, обязательно откройте воду - горячую, холодную - и посмотрите на напор; обратите внимание на состояние кранов. Все, что Вы видите, можно комментировать вслух, ведь хозяин будет внимательно следить за Вашей реакцией.

Немаловажным объектом Ваших интересов должны стать электророзетки. Если их мало, и они не используются для крупной бытовой техники, это должно насторожить, особенно в старых домах. Ведь Вы не собираетесь переехать, включить компьютер, электрочайник и лишить света весь этаж?

По результатам осмотра, если Вы не передумали, садитесь за стол переговоров. По ходу дела, чтобы не молчать, попытайтесь спросить владельца о том, почему он сдает квартиру, как долго собирается сдавать, и кто в квартире прописан.

Даже если риелтор Вам указал цену, уточните у непосредственного хозяина: сколько он хочет за аренду. Возможно, после Вашего осмотра он поменяет свое решение. И не бойтесь торговаться, опытные арендаторы и риелторы знают, что сбросить 5-10% можно практически всегда.

Шаг третий: документы

Не спешите говорить "да": проверьте документы владельца квартиры. Попросите хозяина показать Вам паспорт и правоустанавливающий документ на квартиру, а также оплаченные счета квартплаты за прошедший месяц.

Убедившись, что перед Вами добропорядочный владелец, можно подписывать договор с арендодателем.

Договор с арендодателем - независимо от того, на какой срок Вы арендуете жилье - подписать стоит, поскольку наличие любого документа, на котором стоят подписи и паспортные данные подписавших его лиц, имеет юридическую силу.

В документе об аренде должны быть указаны следующие пункты:

1. Точный адрес квартиры с указанием ее площади.
2. Паспортные данные сторон.
3. Правоустанавливающий документ на квартиру.
3. Срок действия договора и порядок его расторжения.
4. Стоимость аренды, валюту, в которой она будет оплачиваться, и порядок выплаты.
5. Обязательно укажите в договоре состояние, в котором находится квартира, - ремонт, мебель, сантехника и т.д.
6. Права и обязанности сторон.
7. Залоговая сумма и порядок ее возврата владельцем.

Договор подписывается в двух экземплярах, один из которых остается у Вас до окончания срока аренды.

Договор с агентством

Риелтор предложит Вам подписать договор с ним и оплатить его услуги. Будьте внимательны, и платите именно за те услуги, которые Вам оказаны.

Если на показе Вы видите агента первый и последний раз, в его агентство с просьбой предоставить Вам услугу в помощи подбора и аренды жилья Вы не обращались, то соответственно, Вы должны платить только за показ квартиры (не более 100 грн.).

Половину месячной стоимости аренды (традиционная ставка на рынке) арендатор платит посреднику, только когда просит об оказании услуги и получает ее в полном объеме. А именно: агентство подбирает квартиру, показывает несколько объектов, следит за правильностью оформления документов и чистотой сделки, а также, в случае возникновения каких-либо недоразумений между вами, арендатором, и владельцем квартиры, обязуется вмешаться и помочь найти выход. При этом стоимость показов, осуществляемых в процессе подбора нужного варианта, включена в стоимость услуги – 50% от месячной стоимости жилья.

Залог – сумма, обычно равная месячной стоимости аренды и являющаяся своеобразной страховкой для хозяев от "несознательного" поведения арендатора. Залог вносится квартиросъемщиком при подписании договора об аренде и возвращается арендодателем по окончанию срока аренды. Сумма договора и факт его получения владельцем квартиры фиксируется в договоре, так же, как и правила его изымания в случае порчи имущества владельца.

Если залог хозяином потрачен, то арендодатель может требовать дополнительный месяц проживания в квартире.

Яна ДОВГАНЬ