Диктатура покупателя: итоги года на рынке недвижимости

Возобновление кредитных программ и появление новых объектов расшевелили рынок недвижимости в 2011 году. Основная активность наблюдалась на первичном рынке.

Представители столичного рынка недвижимости оценили итоги 2011 года по основным сегментам.

Продажа: возврат к первичке

По итогам 2011 года рынок недвижимости Киева стоял на месте в ценовом отношении. По данным президента Союза специалистов по недвижимости Украины (ССНУ) Александра Рубанова, реальные цены сделок по продаже квартир в Киеве за год снизились на 1%.

Первые два месяца наблюдался стабильный уровень цен, однако с марта началось их заметное снижение, которое продолжалось вплоть до конца июля, когда был зафиксирован исторический минимум цен, начиная с лета 2006 года

"В августе и в первой половине сентября был "отскок", т.е. мы наблюдали рост цен. С середины сентября и до конца года цены были стабильными. С начала года до начала августа снижение составило -4%, с августа до настоящего момента рост составил +3%, в итоге имеем за год -1%", - уточнил он.

Компания SV Development приводит несколько более высокие цифры. Рост цен на вторичном рынке, по их данным, составил 2%, а на первичном - 4%. "Основным индикатором я бы назвал рост первичного рынка, потому что, если говорить за прошлый год, то количество сделок было на порядок меньше, нежели в этом году", - сказал специалист по маркетингу SV Development Сергей Костецкий.

По его словам, украинцы возвращаются к первичке. "Они видят, что по итогам 2010 года количество введенных домов стало больше, то есть практически отсутствует банкротство застройщиков. И, в конце концов, люди понимают, что цены на первичное жилье существенно ниже, чем на вторичке", - добавил Костецкий

Говоря о динамике количества сделок, он отметил, что по итогам ноября 2010 года на первичном рынке было осуществлено 236 сделок, а по итогам ноября 2011 года - уже 833 сделки. Рынок вторички растет более медленными темпами: в ноябре 2010 года было осуществлено 553 сделки, а в ноябре 2011 года - 1155 сделок.

"Можем констатировать, что по итогам 2011 года рынок первичной недвижимости развивается более интенсивными темпами при том, что рост цен на первичку в два раза выше роста цен на первичном рынке", - резюмировал Сергей Костецкий.

Новые объекты-2011

В 2011 году в Киеве начались продажи нескольких новых объектов. Сегодня в новом, только введенном в эксплуатацию доме можно купить квартиру без отделки по цене от $900 за 1 кв.м. "Цены в строящихся объектах ниже, чем цены на вторичном рынке, однако и заселиться в квартиры нельзя", - рассказал Александр Рубанов.

Сейчас конкуренция среди застройщиков, особенно на рынке эконом класса, максимальна за последнюю пятилетку. Строится достаточно много жилых комплексов. С учетом высокой конкуренции, застройщики предлагают оптимальные цены. В результате в сфере первичного эконом-жилья сформировался жесткий рынок покупателя

"На одного покупателя приходится десятки, сотни квартир в новых жилых комплексах, в которых все современное, в которых масса конкурентных преимуществ, и людям довольно-таки тяжело выбирать.

Поэтому конкуренция в этом году очень серьезная. И я думаю, что она сохранится еще минимум в течение следующего года. Потому что в этом году началось и продолжилось строительство многих объектов, которые вышли в сегмент эконом-класса, то есть от 8-8,5 тыс. грн. и выше", - отметил Сергей Костецкий.

Он подчеркнул, что первичка эконом-класса (от 8 до 13 тыс.грн. за квадратный метр) - это наиболее популярный массовый сегмент. Второй по популярности ценовой сегмент - от 13 до 16 тыс.грн.

Многие застройщики сейчас предлагают рассрочку как новую услугу. "На самом деле это было всю жизнь. Но особо никто это не рекламировал. Ту самую рассрочку Киев еще в 1995 году начал. Фактически человек может инвестировать 10% от стоимости, и по мере возведения дома он должен инвестировать 100%.

Та же самая ситуация сейчас, абсолютно идентичные условия. Единственное, некоторые застройщики предлагают, если вы не успели вложить всю сумму денег на этапе завершения, мы вам дадим кредит под 10% годовых. Понятно, есть всевозможные акции, но это чистая конкуренция", - добавил Костецкий.

Аренда: равнение на инфляцию

Ставки аренды за год в гривне, по данным ССНУ, выросли на 5%, в основном за счет периферийных и серединных районов Киева.

SV Development вновь приводит более высокие цифры. По данным компании, общий рост цен находился в пределах 10-11%. В частности, ставки аренды однокомнатных квартир выросли на 13%, двухкомнатных - на 11%, трехкомнатных - на 10% за год.

Сергей Костецкий объясняет такую динамику высокой инфляцией. По его словам, рост ставок аренды происходит в пределах инфляционных ожиданий. "Аренда - это та недвижимость, которая уже есть. И люди стараются поднимать цены с учетом обесценивания гривни. Поэтому инфляция в пределах 10-12% спровоцировала рост ставок аренды", - пояснил он.

Число сделок аренды за год также увеличилось: если в ноябре 2010 года было совершено 840 сделок, то в ноябре 2011 - 1278. Однако это показатель еще далек от посткризисного. Для сравнения, по итогам января 2008 года было сдано около 3,5 тыс. квартир.

По прогнозам SV Development, к концу следующего года количество сделок может приблизиться к 2 тыс. единиц в месяц.

Земля и коттеджи: трезвые цены

По итогам года цена киевской земли снизилась на 15,5%, говорят в SV Development. Снижение произошло абсолютно во всех районах. В лидерах падения оказался Святошинский район, где цены упали на 20,5%, на втором месте - Васильковский район (-16,2%), на третьем - Обуховский (-13,5%). "Во многих случаях стоимость земли была существенно завышена. Поэтому сейчас происходит некоторая корректировка цен", - пояснили в компании

По количеству сделок также произошло снижение. Если в ноябре 2010 года было совершено 1511 сделок с земельными участками, то в ноябре 2011 - 1064 сделки.

"Хотел бы акцентировать внимание, что сейчас люди покупают землю с целью строительства собственного дома. Не с целью перепродажи или инвестиций. Потом что, если, грубо говоря, квартира, стоимостью $70 тыс. максимум может быть 50 кв.м, то за эти деньги можно построить дом площадью больше 100 кв.м.", - добавил Сергей Костецкий.

На рынке частных домов ценовая политика осталась практически без изменений. В ноябре 2010 года было совершено 790 сделок, в ноябре 2011 - 697.

"Дома традиционно существенно дороже, нежели квартиры. А поскольку у украинцев сейчас немного денег на инвестиции в загородную недвижимость, то они предпочитают покупать одно-двухкомнатные квартиры и перепродавать их через три-четыре года. И то с не очень высокой прибылью.

А дома - это уже серьезные инвестиции, дома требуют ухода. Поэтому сделки есть, но они не так динамично растут", - пояснил специалист по маркетингу SV Development.

В ожидании ипотеки

Главным фактором сдерживания сделок на рынке недвижимости является отсутствие приемлемых условий ипотечного кредитования. Как только ставки по ипотеке опустятся до 12-14% годовых, а срок предоставления кредита вырастет до 20-30 лет, то количество сделок на рынке вырастет в разы, убеждены эксперты. Соответственно, начнут расти и цены.

Пока же доля кредитных покупок за год уменьшилась, что связано с постоянным ужесточением ипотечного кредитования. Ставки, которые в первой половине 2011 года немного снизились, сейчас вновь начали активно расти.

"В основном пользуется спросом кредитование на суммы до $20 тыс. То есть, условно говоря, человеку не хватает $20 тыс., чтобы купить квартиру. Он берет ипотеку на три-пять лет, и в течение этого срока ее выплачивает. Но из общего количества сделок ипотека составляет 0,5%", - отметил эксперт SV Development.

К концу года большинство банков свернули ипотечные программы. На фоне новой волны экономического кризиса банки не знают, что будет с гривней, и под какие проценты стоит выдавать кредиты.

"С другой стороны, они потратили массу сил, денег на рекламу ипотечных программ, и результата это не принесло. А с учетом того, что нужно более жестоко проверять потенциальных заемщиков, нужно создавать новые отделы, банкам это просто неинтересно. Оно себя не окупает", - пояснил Сергей Костецкий.

"Действительно в начале года наблюдалась некоторая активизация ипотечного кредитования, однако больше в ключе рекламы и деклараций", - добавил президент ССНУ Александр Рубанов.

По его словам, банки готовы были выдавать кредиты людям с официальной зарплатой более 15 000 грн. "Однако люди, которые имеют такую официальную зарплату, как правило, обладают достаточно высоким уровнем интеллекта, чтобы осознать бессмысленность кредитной ставки на уровне 18-20% годовых, в то время как можно арендовать квартиру за 7% в год от ее стоимости", - добавляет глава ССНУ.

Если говорить о рынках аренды квартир, рынке земли и загородной недвижимости, то они, как правило, следуют за тенденциями на первичке и вторичке, отмечает Сергей Костецкий.

"Как только рынок начинает расти, автоматически за ними идет восстановление рынка земли, аренды квартир. Как только количество сделок увеличивается и цена вырастает, спекулянты, которые пришли в аренду из-за того, что цены на их квартиры уменьшились, уйдут с аренды", - считает эксперт.

Пока же предложение по аренде квартир в столице избыточно, что не позволяет задирать ставки. Так, сегодня на рынке аренды Киева предлагается около 30 тыс. квартир, а до кризиса их было лишь 6 тыс. Фактически при тысяче сделок в месяц на одного потенциального клиента приходится 30 квартир.

Факторы роста

По словам президента ССНУ Александра Рубанова, ценообразующими факторами для квартир в этом году являлись общая площадь, местоположение, проект дома, этаж, материал стен, состояние, а также вид из окон.

Свою роль сыграло и открытие новых станций метро. Стоимость квартир в таких районах, в частности, в Голосеевском, выросла в среднем на 5-10%.

"Открытие новых станций метро повысило стоимость квартир в Голосеевском районе в районе пешеходной доступности этих станций до 5%, однако рост состоялся достаточно давно, как только стало понятно, что эти станции действительно будут строиться", - пояснил Александр Рубанов.

А вот запуск городской электрички вовсе не отразился на ценах. Как отметил Сергей Костецкий, по этому маршруту электричка курсировала и раньше. Рекламная кампания, которую развернула вокруг нее Киевская городская государственная администрация, всего лишь подогрела к ней интерес.

Риелторский рынок

Рынок риэлторских услуг в 2011 году продолжил поиск жизнеспособной модели, рассказал президент ССНУ Александр Рубанов.

Сергей Костецкий уточнил, что рынок сейчас "редеет". Если в 2008 году в Киеве насчитывалось порядка 15 тыс. агентств недвижимости, то в 2009-2010 их стало около 300, а сегодня - менее 200.

"Крупные компании остались, а мелкие по-тихоньку разоряются, потому что рынок уже не тот, количество сделок уже другое. Такая тенденция наметилась, что профессиональные риелторы, которые раньше работали на рынке, переквалифицируются в другие сферы. Я не могу сказать, что это массово. Это естественный отбор на рынке", - заявил он.

Количество людей, работающих в отрасли, действительно сокращается, как и количество реально работающих компаний, подтвердил его слова Александр Рубанов. Большинство крупных агентств недвижимости перехватывают на себя часть сделок за счет качества услуг и обслуживания.

Напомним, по данным DOM.ria.ua, в сентябре-ноябре 2011 года почти 30% риелторских компаний объявили о сокращении штата сотрудников. Каждое десятое агентство недвижимости и вовсе приостановило свою риелторскую деятельность.

С конца 2008 по начало 2011 года количество компаний, предоставляющих риелторские услуги в Киеве, сократилось больше чем в два раза, отмечают аналитики. В первой половине 2011 ситуация несколько изменилась, и процесс закрытия риелторских фирм приостановился. Это дало надежду на постепенное восстановление и дальнейшее развития бизнеса по профессиональной продаже недвижимости, отмечают эксперты.

Однако уже осенью слухи о новой волне кризиса вернули состояние рынка недвижимости в прежнее русло. Так, по данным DOM.ria.ua, с сентября по октябрь лишь 9% от общего количества риелторских компаний Киева заявили о расширении штата сотрудников. В то же время, около 45-50 компаний вовсе закрылись или поменяли вид деятельности.

Трудности оформления

К концу 2011 года в столице отмечался небывалый ажиотаж в оформлении права на недвижимость. Причиной тому – ожидаемое вступление с 1 января 2012 года постановления о новых правилах регистрации недвижимости, без участия БТИ.

Эксперты рынка поспешили заявить, что с 1 и 15 декабря БТИ в регионах и Киеве не будут принимать документы на регистрацию прав собственности. В связи с этим они советовали отложить регистрацию сделок и прав на недвижимость до начала марта.

Слухи о том, что с нового года БТИ работать не будут, спровоцировали шквал заявок на регистрацию прав в Киеве и регионах.

Точку в этом вопросе поставил президент Украины Виктор Янукович, подписав Закон "О внесении изменений в некоторые законы Украины об обеспечении реализации прав на недвижимое имущество и их обременений при их государственной регистрации". Теперь государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества Бюро технической инвентаризации продлена до 1 января 2013 года.

Сейчас Минрегионстрой готовит законопроект о создании рынка услуг по проведению техэкспертиз и расчету инвентаризационной стоимости объектов недвижимости. Согласно документу, услуги гражданам смогут оказывать не только коммунальные предприятия, но и организации других форм собственности. При этом получать документы о состоянии объекта недвижимости граждане смогут по принципу "единого окна".

Как рассказал министр регионального развития, строительства и ЖКХ Анатолий Близнюк в интервью порталу 3Doma.ua, документ готовится с целью демонополизации полномочий БТИ. "Суть документа в том, что эти услуги гражданам смогут оказывать не только коммунальные конторы, но и частные структуры", - объяснил министр.

По его словам, частный предприниматель, проектные организации, институты и т.д. все могут делать планы и технические паспорта, но стоить их работа будет по-разному. "Вот государство и дает людям право выбора. Они приходят к единому окну, сдают документы и там выбирают исполнителей. Когда документы готовы, один экземпляр обязательно отправляется в центральный депозитарий, чтобы был четкий реестр недвижимости. Это важно для налоговой, для нотариусов и т.д.", - сказал Анатолий Близнюк

"Вы не делайте из этого проблем. Людям нужно рассказать, что такая демонополизация – это в их интересах. Минрегион всего лишь поможет с сертификацией специалистов, которые будут делать технические паспорта", - подчеркнул министр.