Договор с ЖЭКом: как отстоять свои права

На фоне повышения коммунальных тарифов и заявлений о низком качестве работы ЖЭКов, новые договора на предоставление коммунальных услуг остаются темой для дискуссий.

Опрошенные редакцией юристы пояснили некоторые пункты типового договора, а также высказали рекомендации, как грамотно оформить свое несогласие с его положениями.

Договор нужно изучить

Предоставление коммунальных услуг ЖЭКом должно осуществляться на основании договора. Типовой договор с основными положениями был утвержден постановлением КМУ от 20.05.2009 N529, отмечают юристы. На его основании отдельные ЖЭКи разрабатывают договора, которые предусматривают предоставление услуг по содержанию домов и зданий и придомовой территории.

Но в типовом договоре предусматриваются лишь основные положения. Поэтому на ЖЭК возлагается обязанность самостоятельно предоставить договор, содержащий, помимо основных, дополнительные положения. Они должны в полной мере урегулировать права и обязанности сторон по договору.

Юрист юридической фирмы Вронский, Вронская и Партнеры Светлана Борис советует: прежде чем подписывать договор на предоставление коммунальных услуг, необходимо внимательно изучить содержание. Она объясняет это тем, что положения договора могут противоречить действующему законодательству и нарушать гарантированные права граждан.

Что важно прописать в договоре

Некоторые изложенные в договоре положения противоречат, в первую очередь, основному закону, утверждают эксперты. Так, право исполнителя на несанкционированный доступ в квартиру прямо противоречит гарантированному праву граждан на неприкосновенность жилья (ст. 30 Конституции Украины).

Напомним, пунктом 12 типового договора предусмотрено, что ЖЭК имеет право доступа, в частности несанкционированного, в квартиру для ликвидации аварии, устранения неполадок проведения технического и профилактического осмотра.

"Предусматривая такое положение в договоре, необходимо указывать точный перечень случаев, в которых могут осуществляться подобные действия, порядок их осуществления, компенсация убытков при их осуществлении", - считает Светлана Борис.

В свою очередь адвокат ЮФ Василь Кисиль и Партнеры Наталья Доценко-Белоус подчеркивает, что более подробная процедура несанкционированного доступа в квартиру аварийно-ремонтной бригады определена статьей 17 Закона Украины "О жилищно-коммунальных услугах". "Таким образом, возможность несанкционированного доступа - проблема законодательства, а договор лишь цитирует его положения. Положения договора, противоречащие законодательству, недействительны", - заявила она.

Светлана Борис считает также неправомерным положение договора относительно обязанности потребителя проводить ремонт технического оборудования и устранение неполадок за свой счет, а также право исполнителя требовать придерживаться правил по содержанию жилых домов и придомовой территории, эксплуатации жилых и нежилых помещений в жилых домах. По словам юриста, такие требования снимают с ЖЭКа обязанности, за которые пользователь, в свою очередь, обязывается платить.

Как обязательное условие в таком договоре должен указываться полный перечень всех предоставляемых ЖЭКом услуг и их стоимость, порядок произведения перерасчетов размера платы, тарифы, произведение ремонтных профилактических и ремонтных работ, считает Светлана Борис. "Не редким случаем бывает предоставление ненадлежащим образом, снижение качества или несвоевременное предоставление услуг ЖЭКом, что является основанием для пересчета стоимости коммунальных услуг или их компенсации", - говорит юрист фирмы Вронский, Вронская и Партнеры.

Она подчеркивает, что основания и порядок осуществления таких пересчетов, порядок изменения объемов и определения качества услуг так же уместно предусмотреть в договоре.

Кроме того, в договоре обязательно должен быть прописан детальный порядок разрешения споров и ответственность сторон.

Как опротестовать договор

Наталья Доценко-Белоус отмечает, что жилец может отказаться от заключения договора с ЖЭКом, однако это может только осложнить ситуацию.

"Вне зависимости от заключаемых договоров, услуги по содержанию дома и придомовой территории будут предоставляться. Однако отсутствие договора лишает возможности защитить свои права в случае некачественно предоставленных услуг, - подчеркивает она. - Поэтому, получив проект договора, мы рекомендуем подписать его с одновременным составлением и подписанием протокола разногласия, в котором был бы отражен отказ от действия некоторых из пунктов договора".

Со своей стороны Светлана Богдан указывает, что ЖЭК не может обязать пользователя подписать предоставленный им вариант договора. "Согласно ст. 638 Гражданского кодекса Украины, договор считается заключенным, когда стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем существенным условиям договора", - заявила она.

По словам юриста, существенными условиями договора являются условия о предмете договора, условия, определенные законом как существенные или необходимые для данного вида договора, а так же все те условия, относительно которых по заявлению хотя бы одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

"В случае, если потребитель не согласен с условиями предложенного договора, необходимо, соответственно ст. 646 Гражданского кодекса Украины, направить ответ о согласии заключить договор на других, чем были предложены, условиях, что является отказом от полученного предложения и одновременно предложением стороне, которая сделала предыдущее предложение", - сказала эксперт.

Светлана Богдан также подчеркнула, что в случае, если не достигнуто согласие по всем положениям договора, и, в свою очередь, ЖЭК отказывается принимать какие-либо предложенные условия, статей 649 Гражданского кодекса Украины предусмотрено право пользователя обратиться в суд.

В свою очередь Наталья Доценко-Белоус посоветовала вести переговоры с ЖЭКом и расширять указанный в типовом договоре перечень предоставляемых услуг. И в случае необходимости - направлять исполнителю протокол разногласий к договору.