Как грамотно оформить права собственности на недвижимость в БТИ

Каждый собственник объекта недвижимости при закреплении за собой прав собственности, как того требует законодательство Украины, должен пройти определенный этап фиксации и учета такого объекта. Первый и последний шаг на сегодняшний день в этой процедуре необходимо сделать в органах Бюро технической инвентаризации (БТИ).

О том, что нужно знать при обращении в БТИ, а также о том, какие документы могут понадобиться при оформлении, в авторском материале для BIZ.liga.net рассказал специалист Всеукраинской ассоциации БТИ Дмитрий Павленко.

Процесс оформления документов в БТИ начинается он с того, что собственник подает заявление как физическое лицо или составляет договор (если является юридическим лицом) на проведение технической инвентаризации своего объекта недвижимости.

Техническая инвентаризация

Сама техническая инвентаризация недвижимости проводится на основании Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины, от 24 мая в 2001 года N127. В частности, пункт 3.2 Инструкции предусматривает порядок проведения работ по технической инвентаризации объектов недвижимого имущества.

Обмеру подлежат дома, хозяйственные здания и сооружения, предусмотренные в разделе 2 Инструкции. Здания временного характера (навесы, палатки, киоски, накрытия, летние души, теплицы, покрытые полиэтиленовой пленкой, и тому подобное) обмеряются и включаются в материалы инвентаризации. Это здания сборно-разборные, без фундамента, из недолговечного материала, сезонного использования (без утепления основных ограждающих конструкций). Обнаруженные в установленном порядке самовольно построенные дома или пристройки к домам, хозяйственные здания (пристройки), торговые, хозяйственные киоски и павильоны, металлические гаражи подлежат технической инвентаризации с включением их в плановые и другие материалы. В случае самовольного строительства на оригиналах инвентаризационного дела, технического паспорта и копиях плановых и оценивающих материалов, которые выдают владельцам, на свободном от записей месте с лицевой стороны проставляют штампы установленного образца.

Во время проведения технической инвентаризации завершенного строительством объекта, возведенного на основании разрешения о предоставлении в собственность или пользование земельным участком и не принятого в эксплуатацию, надлежит провести сверку плана дома и плана участка с утвержденным проектом и планом земельного участка. В случае выявления расхождений на оригиналах и копиях инвентаризационных планов, на свободном месте с лицевой стороны следует указать возможные расхождения.

При выявлении самовольного строительства БТИ обязано сообщить об этом факте в органы местного самоуправления. Сообщения заполняются лицами, которые проводят инвентаризацию, подписываются ответственными должностными лицами БТИ. Книга учета обнаруженных случаев самовольного строительства и отклонений от утвержденных проектов ведется относительно каждого населенного пункта.

После получения БТИ решения местного органа государственной исполнительной власти относительно узаконения самовольного строительства в примечания ранее проставленных штампов вносится запись номера и дата этого решения. Указанные записи в технических паспортах скрепляются подписью руководителя и печатью бюро. Наличие самовольного строительства не является препятствием для выдачи изготовленных материалов заказчику. Срок исполнения заказа на изготовления технической документации - до 30 дней. Также предусмотрено, что по ускоренной процедуре физические лица могут получить в течении трех дней а юридические - до 10.

Регистрация в реестре права собственности

После получения технической документации, собственник может зарегистрировать свое право в Реестре прав собственности. Эту функцию осуществляют также предприятия БТИ согласно Временному положению о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденному приказом Министерства юстиции Украины от 7 февраля 2002 г. N 7/5 (далее — Временное положение). Это единственный документ, который хоть как-то регулирует процесс регистрации прав собственности на недвижимость. Таким образом, регистраторы БТИ, которые занимаются государственной регистрацией, руководствуются в первую очередь Временным положением.

В соответствии с пунктом 3.1 Временного положения, с момента принятия заявления от собственника или уполномоченного лица регистратор БТИ начинает его рассмотрение, а также рассмотрение документов, прилагаемых к такому заявлению.

Таким образом, регистратор как ответственное лицо имеет следующие полномочия:

1) Устанавливает соответствие заявленных прав и поданных документов требованиям законодательства. Сюда входит проверка документов заявителя, имело ли это лицо право непосредственно обращаться за регистрацией как собственник, а в случае подачи заявления доверенным лицом — надлежащим ли образом оформлена доверенность. Также проводится анализ правоустанавливающего документа, не имеются ли там приписки, помарки или иные дефекты, которые могут подвергнуть сомнению поданный документ. Проверяется наличие печатей и подписей на правоустанавливающих документах.

2) Проверяет отсутствие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами на объект недвижимости, а также других причин для отказа в регистрации прав.

3) Проверяет договора, которые в соответствии с действующим законодательством Украины не были нотариально удостоверены. Данный вид деятельности включает проверку договоров между юридическими лицами, которые были заключены до 1 января 2004 года и касались объекта недвижимости. Также сюда входят договора купли-продажи, которые заключаются на аукционах и биржах касательно недвижимого имущества, которое пребывало в налоговом залоге. Такое имущество априори не могло отчуждаться добровольно, а значит в этом единственном случае принудительной продажи сделки относительно него не могут быть нотариально удостоверены. Сюда же последние несколько лет все больше попадают договора, которые по решениям судов признаются действительными (данные работы максимально объемные в силу качества работы судебной системы и неудовлетворительного состояния таких договоров).

4) Принимает решения о регистрации прав собственности или об отказе в регистрации прав собственности. В распоряжении регистратора официально 14 дней с момента подачи полного пакета документов, не включая проведения инвентаризационных работ, для окончательного принятия решения: проводить регистрацию и вводить данные в реестр прав собственности на недвижимость или давать отказ в регистрации. Отказ в регистрации прав собственности на недвижимость, конечно же, должен подаваться в письменной форме и содержать дату и место решения, причины вынесения такого решения и его правовое обоснование. Такое решение выдается на специальном бланке и удостоверяется подписями регистратора, начальника или уполномоченного им лица, проставляется печать БТИ.

5) Предоставляет выдержки из реестра прав собственности, информационные справки или дает отказ в выдаче таких выдержек, информационных справок. Стоит отметить, что право на получение выдержки из реестра прав собственности на недвижимость имеет только ограниченный круг лиц, а именно: собственник (собственники), правопользователь, наследники или правопреемники юридических лиц, уполномоченные лица (лица, имеющие надлежащим образом оформленные доверенности). Информационные справки имеют право получать государственные органы и их должностные лица, которые выполняют свои функции в соответствии с действующим законодательством Украины.

При этом регистраторам запрещается трактовать право или самостоятельно вносить изменения в ведомости о заявленных правах.

Какие документы нужны

Необходимо остановится также на таком документе, как Дополнение 2 к пункту 2.2. Временного положения о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество. Ниже, указан перечень правоустанавливающих документов, которые необходимы для регистрации возникновения, существования, прекращения прав собственности на недвижимое имущество в органах БТИ и которые подаются вместе с соответствующим заявлением.

1. Договора, по которым в соответствии с законодательством предусматривается переход права собственности, в частности купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания, лизинга, предметом которых является недвижимое имущество, о прекращении права на алименты для ребенка в связи с передачей права собственности на недвижимое имущество, договора об удовлетворении требований ипотекодержателя, договоры о выделе в натуре доли недвижимого имущества, о разделе недвижимого имущества, которое находится в общей частичной или общей совместной собственности.

Стоит отметить, что в перечень договоров входят также другие договора, в том числе и смешанные, которые предусматривают переход права собственности на недвижимость и, конечно, те, которые нотариально удостоверены, как того требует законодательство Украины (исключение составляют договора покупки ценных бумаг, инвестирования).

Некоторую особенность в заключении сделок имеют объекты, на жилой площади которых прописаны несовершеннолетние дети. В данном случае достаточно будет получить разрешение органа опеки и попечительства и подтвердить документально, что ребенок будет прописан на другой жилплощади.

Отдельно в этом разделе стоят договора, предусматривающие переход прав собственности, которые были заключены до 2004 года между юридическими лицами и могут быть нотариально не удостоверены. Более тщательно будут проверяться пункты договора, а регистратор потребует у собственника выдержки из реестров запрета на отчуждение и ареста недвижимости.

Что касается договоров инвестирования, покупки ценных бумаг (фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью (ФОН)), то на основании таких документов предусмотрено оформление свидетельства о праве собственности. Также распространенной проблемой при заключении различных договоров, которые предусматривают переход права собственности, является неточная информация о метраже объекта, владельце, адресе. Перечисленные случаи будут лишь поводом для отказа в регистрации, поскольку предъявленные документы будут не соответствовать действительности (данным технической инвентаризации).

Также много хлопот может принести договор, заключенный на товарной бирже. Согласно Закону Украины "О товарной бирже", этот договор считается действующим и заключенным с момента регистрации и заключения такого договора на бирже, а в соответствии с Гражданским кодексом любая сделка относительно объектов недвижимости считается заключенной только после нотариального удостоверения такой сделки и внесения необходимой информации в реестр сделок.

2. Свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, которые выдаются государственными и частными нотариусами.

3. Свидетельства о праве на наследство, выданные государственными нотариусами.

4. Свидетельства о приобретении недвижимого имущества с публичных торгов, выданные государственными и частными нотариусами.

5. Свидетельства о приобретении объектов недвижимого имущества на торгах, которые не прошли, выданные государственными и частными нотариусами.

6. Свидетельства о праве собственности на объекты недвижимого имущества, выданные органами местного самоуправления и местными государственными администрациями. Стоить отметить, что в большинстве случаев документы на рассмотрение поступают в БТИ, которому делегированы полномочия по юридическому сопровождению или подготовке проекта решения сессии о признании права собственности, что в дальнейшем является основанием для выдачи свидетельства о праве собственности. Также могут возникнуть проблемы по сбору документов, необходимых для получения свидетельств о праве собственности. В каждом населенном пункте орган местного самоуправления может по одному и тому же вопросу утверждать разный перечень документов и механизм дальнейшего действия.

Одна из распространенных проблем со свидетельствами о праве собственности - это замена существующего свидетельства в связи с расширением, реконструкцией объекта недвижимости или изменением названия юридического лица, фамилии, адреса, площади объекта. Казалось бы, простая задача — провести аннулирование старого и выдать новое свидетельство, но ситуация такова, что собственнику приходится тратить много времени, чтобы доказать представителям органов местного самоуправления, что они обязаны выдать новое, более правильное свидетельство.

7. Свидетельства о праве собственности, выданные органами приватизации нанимателям квартир в государственном жилищном фонд?.

8. Свидетельства о праве на наследство и свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, оформленные консульскими учреждениями Украины.

9. Договора отчуждения недвижимого имущества, которое находится в налоговом залоге, заключенные путем проведения целевых биржевых или внебиржевых аукционов с целью погашения налогового обязательства. Это на сегодняшний день единственный вид договоров, которые предусматривают переход права собственности, но нотариально не удостоверяются, поскольку совершается принудительная продажа. В данном случае регистратор будет ожидать выписки из реестра запрета на отчуждение о снятии или отсутствии объекта недвижимости, который был отчужден на аукционе или бирже и находился до этого в налоговом залоге. Но тут могут быть некоторые проблемы.

Так, например, объект может числиться в реестре запрета на отчуждение у двух структур: у налоговой инспекции в залоге и в реестре запрета на отчуждение через исполнительную службу. Тут добросовестный покупатель может попасть в законодательную ловушку, поскольку, продав объект на торгах, одна структура снимет его с запрета и получит средства от продажи, а вторая — нет. И собственник такого приобретенного имущества еще долго будет ходить по судам, отменяя запрет на отчуждение, для того, чтобы зарегистрировать недвижимость в Реестре прав собственности. Чтобы избежать таких неприятных ситуаций, необходимо получать полную и точную информацию об объекте продажи (кто является распределителем, одна или несколько структур) и о чистоте процесса отчуждения.

10. Решения судов о признании права собственности на объекты недвижимого имущества, об установлении факта права собственности на объекты недвижимого имущества, о передаче бесхозяйственного недвижимого имущества в коммунальную собственность. Для быстрого, точного и правильного выполнения решения суда регистратором БТИ решения должны содержать перечисленные далее пункты. Это или признание права собственности (истец/ответчик), или установление факта собственности на недвижимость (только истец).

11. Мировое соглашение, утвержденное постановлением суда. Проблемный документ, поскольку большинство судей изымают само мировое соглашение и выдают одно постановление. В данном случае это кардинально неправильно, поскольку этот пункт четко определяет именно мировое соглашение, а к нему - постановление суда, которое подтверждает лишь факт соглашения.

12. Решение учредителя о создании государственной (национальной) акционерной компании, государственной (национальной) холдинговой компании, открытого акционерного общества, созданного в процессе приватизации (корпоратизации), и акт принятия-передачи недвижимого имущества или перечень отмеченного имущества, предоставленный основателем или государственным органом приватизации. Проблема в данном случае заключается в том, что правоустанавливающие документы, которые входят в этот перечень, не входят в перечень документов, которые подтверждают возникновение права собственности согласно Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденной приказом Министерства юстиции Украины от 3 марта 2004 г. N20/5. И если собственник такого объекта захочет провести официальную сделку, у него скорее всего таким путем (оформление и удостоверение сделки нотариусом) ничего не выйдет.

13. Дубликаты правоустанавливающих документов, выданные государственными и частными нотариусами, местными органами исполнительной власти и органами местного самоуправления, органами приватизации, копии архивных документов, выданные государственными архивами. По данному пункту стоит сказать лишь одно, самое главное: необходимо, чтобы этот дубликат дали, чтобы ввели точную информацию и чтобы правильно удостоверили.

14. Свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество общесоюзных творческих союзов бывшего СССР, которые выдаются Фондом государственного имущества.

15. Свидетельства о праве собственности, выданные Государственным управлением делами на жилые и нежилые объекты субъектам, которые принимают участие вместе с Государственным управлением делами в строительстве нового жилья.

Отдельно стоило бы упомянуть о проблеме с непродуманной процедурой регистрации прав пользования (иных имущественных прав) и регистрацией перехода прав собственности на объекты незавершенного строительства. Если в ближайшее время не будет откорректировано положение о регистрации таких прав, рынок недвижимости окажется в вакуумном тупике, из которого в условиях действующих последствий экономического кризиса не скоро выйдут участники рынка недвижимости.

Подводя итог, отмечу, что большинство проблем, которые возникают у добропорядочных собственников с регистрацией объектов недвижимости или с получением правоустанавливающих документов на такие объекты, имеют место в силу отсутствия четкого правого поля, которое бы регулировало все процедурные вопросы, связанные с объектами недвижимости.