Кризисная недвижимость: вся правда о рынке жилья

На портале ЛІГА.net состоялась Интернет-дискуссия на тему: "Кризисная недвижимость: продавать, покупать или ждать?". Представители Верховной Рады, Минрегионстроя, финансисты, риелторы и застройщики рассказали о том, достиг ли рынок ценового дна, можно ли купить квартиру в Киеве за $40 тыс., какую ответственность несут риелторы, а также о том, насколько реально завершить "замороженные" новострои.

Ценовое дно

Так, отвечая на вопрос Интернет-аудитории о том, когда будет достигнуто ценовое дно (новостройки, вторичное жилье, земля), а также каковы прогнозы на ближайшие 3-5 лет, президент Союза специалистов по недвижимости (ССНУ) Александр Рубанов сказал: "Надеемся к осени 2010 года почувствовать признаки стабилизации практически по всем сегментам, кроме новостроек".

Со своей стороны директор Украинской торговой гильдии Виталий Бойко отметил: "Хочется верить, что "дно" уже наступило. Динамика цены последних месяцев способствует росту активности на рынке".

По словам В Бойко, рост активности пока касается только жилой и торговой недвижимости. "Данные сектора всегда развиваются первыми и тянут за собой остальные", - добавил он.

Вместе с тем, осень может снова внести коррективы. "Многие эксперты прогнозируют значительное снижение курса гривни, что не может не сказаться на рынке недвижимости в худшую сторону. Если макроэкономическая ситуация останется относительно стабильной, то, надеюсь, самые худшие времена уже позади", - добавил глава УТГ.

Однако директор КУА "Финком Эссет Менеджмент" Павел Ружицкий придерживается я противоположного мнения: "Цены на вторичном рынке будут корректироваться в соответствии с уровнем арендных ставок и приемлемого уровня доходности, т.е. снижаться".

Вместе с тем, считает П.Ружицкий, в качественных первичных объектах, которые сданы в эксплуатацию или находятся на стадии ввода, цена особо изменяться не будет.

Что же касается прогнозов на ближайшие годы, глава "Финком Эссет Менеджмент" не спешит заглядывать так далеко вперед. "В одном могу вам подсказать - пока не начнется подъем экономики (соответственно рост ВВП, занятости, уровня з/п) и не закончиться кризис ликвидности банковской системы (вернуться снятые депозиты, восстановится платежеспособность заемщиков, которые начнут погашать кредиты) - ни о каком росте стоимости на недвижимость говорить не приходиться", - подчеркнул эксперт.

Тем временем кандидат экономических наук, советник главы правления "Укргазбанка" Александр Охрименко утверждает: "Дно действительно пройдено, но только по вторичной недвижимости. Относительно новостроек - спрос низкий и ближайшее время существенного улучшения не предвидится. А вот земля, еще ждет своего "дна". Как правило, земля самая последняя начинает расти в цене и самая первая страдает от кризиса".

С точки зрения методики оценки, по словам А.Охрименко, "дном" считается ситуация, когда цены больше не падают. Если исходить из этой ситуации, то на вторичном рынке жилья они уже не падают. Мало того, по эконом-жилью цены уже растут около месяца, так как большие объекты купить сложно, а на эконом-жилье хватит и свободных денег.

В то же время один из посетителей портала - участник конференции, назвавшийся Украинцем, высказывает свое мнение: "Думаю, что дно еще впереди. В стране нет платежеспособного спроса. Вторичка давит на новострои, а сама вторичка должна дешеветь из-за износа".

Реальные цены или "накрутка"?

Одним из основных вопросов Интернет-дискуссии был вопрос о доверии к ценовым данным, которые презентуют риелторы. Президент ССНУ А.Рубанов уверен: мнение о том, что риелторы якобы "накручивают" стоимость жилья, является мифом. "Риелторы не определяют стоимость жилья. Они всего лишь мониторят рынок и помогают владельцам объектов определиться с реальной стоимостью на их квадратные метры. Последнее слово остается за собственником", - подчеркивает А.Рубанов.

В целом же, отметил глава Союза, цена на недвижимость определяется соотношением спроса и предложения. В частности, если спрос превышает предложение, то цена растет. "Если спрос низкий, то цена или останавливается на каком-то показателе или плавно снижается до того момента, пока эти две составляющие не будут сбалансированы", - говорит он.

Мнение коллеги поддерживает и президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины (АСН(р)У) Андрей Шульга. По его словам те, кто обвиняют риелторов в "накручивании" цен, плохо разбираются в риелторском бизнесе. "В действительности риелтору выгодны низкие цены и большой оборот", - заверяет А.Шульга.

По его словам, в условиях кризиса вырос спрос на качественную риелторскую услугу. "Но, подчеркиваю, на качественную и профессиональную риелторскую услугу. А те, кто называл себя риелтором, даже не умея правильно написать название своей профессии, ушли с рынка", - отметил президента АСНУ, добавив, что рынок поменял вектор, из рынка продавца став рынком покупателя.

Что же касается реальных цен, такие данные, по словам А.Шульги, доступны риелторам. "У нотариуса в договоре реальной цифры о стоимости сделки нет. Только риелтор знает реальную цифру (ну и продавец с покупателем тоже). Поэтому сегодня АСНУ и строит базу данных о совершенных сделках на своем поле членов (1070 членов, 27 отделений), чтобы дать рынку цены сделок, а не цены предложений. Это будет реальная картина рынка, которая всем нужна",- подчеркнул глава АСНУ.

Со своей стороны директор по маркетингу компании "SV Development" Владимир Степенко отметил, что объекты, которые находятся в базе риелторов, вполне реальны. "Но более дешевые предложения уходят практически сразу. Таким образом, в общую структуру предложения не попадает наиболее низкий ценовой сегмент", - сообщил он.

По словам В.Степенко, в договорах купли-продажи традиционно занижается цена объекта, однако нотариусы и риелторы знают реальную цену сделки, равно как и ее участники. "Но получать реальные цифры крайне сложно. Далеко не все идут на сотрудничество", - добавил он.

Ответственность риелторов

Какую ответственность несет риелтор и чем обоснована стоимость его услуг? Так звучал один из вопросов Интерент-дискуссии. Президент (АСНУ) А.Шульга подчеркнул, что "риелторы занимаются профессиональной посреднической деятельностью", а ответственность несут, в зависимости от иска - "уголовную, административную и на совесть".

С своей стороны Президент Союза специалистов по недвижимости Украины А.Рубанов отметил, что основная функция риелтора - "помочь клиенту продать или купить объект на максимально выгодных для него условиях".

"Вопрос подбора и проверки документации для сделки – для украинских риелторов функция вторичная. Компании, профессионально занимающиеся сделками с недвижимостью и имеющие в штате юристов, стараются выполнять эту работу в рамках договора о сотрудничестве", - добавил А.Рубанов.

Сейчас, по его словам, идет подготовка к созданию Национального стандарта для специалистов по недвижимости (риелторов). "Что такое профессия риелтор? На законодательном уровне это нигде не обозначено. Поэтому и берут риелторы комиссию с того, с кого могут получить", - резюмировал он.

Адвокат юридической фирмы "Василь Кисиль и партнеры" Наталья Доценко-Белоус прояснила юридическую сторону вопроса. "Риелтор (посредник, оказавший услуги по поиску контрагента) несет гражданско-правовую ответственность, определенную договором с клиентом. Как правило, в таких договорах штрафная ответственность не превышает размер полученной платы за услуги. Подобные договоры не включают возмещение риелтером убытков, тем более упущенной выгоды, причиненных клиенту в связи с недействительностью сделки (стандартная практика)", - отмечает она.

По словам адвоката, к уголовной ответственности в качестве возможных соучастников риелторы могут быть привлечены исключительно в тех случаях, когда их вина будет доказана в судебном порядке. "Проблема могла бы быть устранена путем законодательного регулирования риелторской деятельности и ужесточения требований к ней, - добавила Н.Доценко-Белоус. - Но законодатель занят усовершенствованием другого бизнеса".

Что же касается вопроса по безопасности сделки, Н.Доценко-Белоус пояснила, что проверка дееспособности сторон, их волеизъявления, законности сделки, наличия/отсутствия зарегистрированных обременений относится к обязанностям нотариуса. "Более того, нотариус несет ответственность за удостоверение действительных сделок", - отмечает адвокат.

"Но нотариусы в ряде случаев не углубляются в проверку и истребование иных документов, нежели тех, которые указаны в Инструкции об осуществлении нотариальных действий нотариусами на территории Украины", - добавляет Н.Доценко-Белоус.

Поэтому она рекомендуется прибегать к услугам юристов, дабы проверить приобретаемую недвижимость и исключить риски последующего оспаривания сделки. "К примеру, в некоторых случаях важно проверить дееспособность стороны на день осуществления сделки - заручившись заключением психиатра; проверить историю приобретения недвижимости (исключить риск подделки документов на одном из ее этапов); исключить риск наличия предварительных договоров (которые, кстати, не заносятся в государственный реестр обременений)", - поясняет она.

Вместе с тем глава Союза специалистов по недвижимости А.Рубанов посоветовал, во-первых, внимательно выбирать агентство недвижимости, а во-вторых, по возможности, страховать сделку.

Квартира за 40 тысяч

Популярным вопросом дискуссии стал вопрос о том, возможно ли сегодня купить в Киеве квартиру за $40 тыс. В.Степенко утверждает, что сегодня купить такую квартиру в столице вполне реально, но подобные варианты на рынке не задерживаются.

"Покупателям могу посоветовать подать заявку сразу в несколько агентств - так шансы приобрести будут выше. Должен заметить, что квартиры за 40-60 тыс. сегодня самые популярные предложения на рынке", - добавил он.

Советник главы правления "Укргазбанка" А.Охрименко делает более смелые утверждения. "Можно (купить квартиру за $40 тыс., - ред. ) без проблем, но только далеко от метро, это для Киева. В провинции есть хорошие 1-комнатные квартиры и за $20 тыс.", - считает он.

"Сложно, но можно", - прокомментировал возможность покупки столичной квартиры за $40 тыс. президент ССНУ А.Рубанов.

Достройка

Как стало известно, Минрегионстрой начал освоение и распределение 502 млн.грн., полученных на завершение строительства жилых объектов со степенью готовности свыше 70%. Заместитель Министра регионального развития и строительства Дмитрий Исаенко рассказал, что финансирование достройки объектов будет осуществляться по итогам проведения среди застройщиков конкурса с элементами аукциона.

"Мы объявили конкурс, и проводим его, начиная с сегодняшнего числа (7 июля, - ред.). Допущено до этого конкурса 174 объекта. Наибольшее количество объектов - в Киеве и Киевской области, но объекты есть во всех регионах. Нет региона, в котором не было бы объектов", - рассказал Д.Исаенко.

Деньги на недострои: лед тронулся>>>

По его словам, аукцион позволит установить цену на жилье, приемлемую для населения, в том числе для льготных категорий. "Активно прорабатываются механизмы привлечения к работе таких категорий граждан, как военнослужащие. У нас есть около тысячи человек о всей Украине, которые готовы взять льготные кредиты, и этого вполне достаточно доля того, чтобы эти пилотные проекты запустить", - пояснил заместитель Министра регионального развития и строительства.

Со своей стороны глава правления Государственного ипотечного учреждения (ГИУ) Андрей Камуз напомнил, что 3 июля 2009 года ГИУ осуществила размещение гарантированных облигаций выпуска 2008 года на 500 млн.грн. "Остальные облигации (на 500 млн.грн.) будут размещены в ближайшее время", - добавил А.Камуз.

Комментируя вопрос о том, что препятствует размещению облигаций, глава правления ГИУ отметил, что сроки размещения зависят от конкретной даты начала финансирования достройки жилья с высокой степенью готовности (свыше 70%).

Кроме того, ставка доходности по облигациям составляет 12,1% годовых. "Поэтому и размещение их происходит медленно. Нормативной базой изменить условия размещения невозможно. Но мы уже осуществили размещение половины заявленного объема. Считаю, что реализация второй части будет еще в этом месяце", - добавил А.Камуз.

Оставшаяся сумма из обещанных государством 2 млрд.грн. могла бы быть уже завтра, отмечает замминистра регионального развития м строительства Д.Исаенко. "Она (сумма, - ред.) есть, но эти деньги не бесплатные. За эту сумму нужно платить ставку рефинансирования национальному банку. А это 12,1% годовых. То есть, до конца года с миллиарда нужно заплатить 60 млн.грн. процентов", - поясняет он.

Пока средства не дошли до конечного потребителя, который и будет платить проценты, Минрегионстрой не может брать следующий транш. "Мы должны разобраться с этими 500 млн.грн., это тоже достаточно большая сумма", - отметил замминистра.

По словам Д.Исаенко, как только эти деньги через население направятся в фонды финансирования строительства, у госпомощи появится конечный потребитель и плательщик по процентам. "Потому что сегодня эти проценты должен оплачивать "Ощадбанк", после того, как Нацбанк его рефинансирует. Проблема получения следующих средств не в том, что их нет, а в том, что сначала нужно разобраться с этими 502 млн.грн.", - подчеркивает заместитель Министра регионального развития и строительства.

Со своей стороны директор по маркетингу компании "SV Development" Владимир Степенко добавил, что для восстановления доверия к первичному жилью, государство должно достроить хотя бы 20-30% объектов. "Это позволит людям поверить в действенность механизма государственного рефинансирования и возродить доверие к первичному жилью. Кроме того, обязательным условием восстановления первичного рынка является возобновление ипотечного кредитования", - заявил он.

Советник главы правления "Укргазбанка" А.Охрименко, отвечая на вопрос о том, сможет ли государство обеспечить завершение строительства жилых объектов, сказал: "Никогда. Государство - это очень плохой менеджер, а еще хуже помощник".

Глава Союза специалистов по недвижимости Украины А.Рубанов добавляет: "Лично я не припомню, чтобы за все годы независимости государство хоть что-то обеспечило, в том числе и завершение строительства. Тем более в сегодняшней экономической ситуации". По его оценкам, порядка 70% замороженных на сегодня объектов будут ждать своего срока ввода в эксплуатацию лет 10-15.

Борьба с "морозом"

Одним из самых актуальных вопросов оказался вопрос инвестиций в строительство, которое оказалось замороженным. По словам А.Охрименко, процесс борьбы с "морозом" зависит от того, как были оформлены взаимоотношения застройщик-инвестор (инвест договор, ФФС, целевые облигации).

Со своей стороны адвокат Н.Доценко-Белоус отметила: "Если строительство объекта приостановлено, но его процентная готовность достаточно высокая, то можно порекомендовать следующее:

1. Осуществить самоорганизацию инвесторов посредством создания жилищно-строительного кооператива;

2. Провести переговоры с застройщиком для установления возможных перспектив достройки объекта. В крайнем случае рекомендуется прибегнуть к замене застройщика путем признания права собственности на объект незавершенного строительства за кооперативом с последующим переоформлением разрешительных документов и прав на земельный участок. Данный алгоритм действий (кратко описанный) позволит предотвратить риски, которые могут быть вызваны "доведением застройщика до банкротства" путем создания обеспеченной задолженности".

Вместе с тем, исполнительный директор Украинской строительной ассоциации (УБА) Сергей Грабар сообщил: "Если стройка заморожена и вы заплатили деньги, то нужно понимать, что кроме вас никто это проблему не решит. Вы должны знать, нужно обязательно защищать свои права. Сделайте ревизию тех документов, которые есть на руках у частных инвесторов. Выясните, с кем именно был заключен договор – проконсультируйтесь с юристом".

С.Грабар отметил, что инвестор имеет полное право напрямую требовать у застройщика информацию о том, что происходит со строительством дома. "Он обязан вам пояснить ситуацию", - подчеркнул исполнительный директор УБА.

"Если ситуация для вас не будет ясна и вам не дадут никаких гарантий, которые подкреплены юридическими документами - вы можете обращаться в суд, - отметил С.Грабар. - Вы должны знать, что сделали максимум".

Зарубежная альтернатива

В условиях снижения доходности аренды в Украине многие рассматривают в качестве альтернативы зарубежную недвижимость. Можно ли сегодня заработать на сдаче в аренду квартиры за рубежом, купив квартиру, например, во Франции?

По словам руководителя отдела по работе с Россией и СНГ компании "Knight Frank LLP" (Лондон) Елены Нортон, до наступления кризиса большинство частных инвесторов держало треть средств на фондовом рынке, треть - на депозитах, треть - в недвижимости.

"Сейчас, когда фондовый рынок очень волатильный, а депозиты непривлекательны, мы наблюдаем приток инвесторов в сфе­у зарубежной недвижимости, рост удельного роста инвестиций в недвижимости внутри индивидуального портфеля - до 50-60%", - отмечет Е.Нортон

Что же касается доходности аренды, директор КУА "Финком Эссет Менеджмент" П.Ружицкий отметил, что ставки снизились пропорционально снижению цен на недвижимость. "Срок окупаемости инвестиции за счет сдачи в аренду остался примерно одинаковым. При этом доходность таких инвестиций (покупка на вторичке) составляет 4-10% годовых (в валюте), уже с учетом уплаты налогов. Т.е. уровень доходности примерно равен ставке по депозиту в валюте", - пояснил эксперт.

В самые хорошие времена рентабельность сдачи в арену недвижимости за рубежом не была выше 10% годовых, отмечает советник главы правления "Укргазбанка" А.Охрименко. "Теперь, в лучшем случае, это может принести 2-4% годовых", - добавил он.

"Арендные ставки за рубежом тоже упали, в том числе и во Франции. Сделайте детальную сравнительную характеристику цен за аренду в Украине и за рубежом, а потом принимайте решение", - добавил исполнительный директор УБА С.Грабар.

Яна ДОВГАНЬ

Строительство, недвижимость, рынок земли: подборка новостей>>>Финансовый кризис: подборка новостей>>>