Квартирная математика: кто диктует цены на рынке жилья

У риелторов есть возможность влиять на цены предложения, которые используют для анализа и оценки продавцы и покупатели. Причина такой ситуации кроется в том, что в Украине до сих пор нет обязательной отчетности риелторов о сумме и условиях сделки, как нет и законов, регулирующих предоставляемые им услуги. О рынке вторичного жилья и риелторских услуг рассуждали участники Интернет-дискуссии "Кто диктует цены на жилье", прошедшей на портале ЛІГА.net.

Ценовые накрутки

Большинство агентств недвижимости, которые подают свои данные по ценам на вторичном рынке, используют для анализа цены предложения.

"Цены предложений – это открытая информация, доступная всем, кто интересуется рынком недвижимости, и поэтому если Вы хотите понять, насколько эти данные достоверны - откройте любой источник, содержащий объявления по продаже недвижимости, проанализируйте и Вы придете практически к тем же самым цифрам", - заявила директор сети агентств "Real Druzi" Друзенко Людмила.

Однако не все представители рынка доверяют ценам предложения. "Среднюю цену предложения можно взять из базы, где висят и непродаваемые квартиры", - говорит замдиректора АН "Альянс Брок" Сергей Подгорный.

Кроме того, на цены объявлений довольно просто можно влиять. "Представьте, сколько объявлений о несуществующих квартирах можно дать в открытые источники, например, на $1 тыс. : на эту сумму легко размещает 100 тыс. нереальных объявлений. И в результате так изменить цену на рынке и статистику, что это отразится на всех средневзвешенных, медианных показателях. Не исключаю, что есть компании, которые грешат таким методом управления рынком", - объясняет управляющий директор "ARPA Real Estate" Михаил Артюхов.

Именно поэтому, по его словам, публичные листинги в большей части - мусор: "Мусор берется для анализа и, в результате, мусор имеем на выходе".

Причина, по мнению М.Артюхова, кроется в том, что в Украине нет, как, например, в США, обязательной отчетности, при которой риелторы обязаны вносить информацию об условиях и деталях сделки.

Почему риелторов не любят

Именно отсутствие регулятора рынка риелторских услуг, Закона о риелторской деятельности, ответственности в рамках Гражданского кодекса привело к тому, что, начиная с 1990-х, работать риелтором может и продавец овощного магазина, и скрипач, т.е. люди, не обладающие ни навыками, ни знаниями, не имеющие специального образования.

"Основная причина (нелюбви к риелторам, - ред.) кроется в непрофессионализме многих риелторов. Профессионалов гораздо меньше, компаний, которые предоставляют комплексный набор услуг – еще меньше, но они на рынке есть", - считает директор по маркетингу компании "SV Development" Владимир Степенко.

Иначе думает вице-президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Сергей Злыдень. По его мнению, причины негативного отношения следующие:

- отсутствие доступа к профессии (определение профессиональных признаков)
- отсутствие доступа к бизнесу (закон или правила регулирования операций с недвижимым имуществом ).

Как следствие, появляется нежелание оплачивать услугу риелтора и функции риелтора начинает выполнять сам потребитель.

По словам представителей рынка, негативный имидж риелторов привел к увеличению числа мошеннических действий или просто ошибок при заключении сделок с недвижимостью. "Ведь если имеется собственный негативный опыт или человек поверил услышанному негативу о риелторах, он пытается совершить сложную сделку самостоятельно, и риск ее неприятного исхода сразу возрастает. А потом такой клиент говорит: "Все риелторы - мошенники", - отмечает президент Гильдии риелторов Украины Наталья Шкилева.

Адвокат ЮФ "Василь Кисиль и партнеры" Наталья Доценко-Белоус со своей стороны отметила, что "одной из причин дискредитации риелтеров является распространившаяся практика их использования в сомнительных операциях, имеющих признаки уголовно преследуемых действий". "Подтверждением этому является обобщенная практика по схемам мошенничества на рынке недвижимости, приведенная в приказе Госфинмониторинга от 19 декабря 2008 года N265", - добавила юрист.

Существует проблема и с соблюдением этических стандартов. "К сожалению, так исторически сложилось, что уровень этических стандартов украинских риелторов был чрезвычайно низок, особенно - по сравнению с другими странами, - отмечает М.Артюхов. - Если обратиться к зарубежному опыту, при нарушении этических стандартов в США риелтора лишают лицензии. У нас этого нет".

А вот юрист ЮФ "Magisters" Иван Трофименко считает, что отношение к риелторам в Украине соотносимо с отношением к юристам в США. "Есть элементы негатива, основанные, прежде всего, на нежелании платить. При этом самое интересное то, что размер оплаты известен всем сторонам изначально - процент от сделки. Известны и способы, как обойтись без риелторов. Но несмотря на эти два всем известных фактора, люди обращаются к риелтору, а затем удивляются, за что они должны платить. В сфере услуг ситуация, к сожалению, распространенная", - добавляет юрист.

За что и кто платит?

Так или иначе, но если бы услуга не была востребована, то ее бы не существовало на рынке. Остается только выяснить: в чем суть услуги и за что конкретно нужно платить?

Риелторы заявляют: платит тот, кто заказывает услугу. А вот сама оплата услуг зависит от риелтора. "Как правило, стоимость услуги составляет 5-6% и обосновывается тем, что правильно позиционированный на рынке объект продается по цене дороже стартовой на 10-30%", - объясняет М.Артюхов.

"Главным критерием для риелтора является решение задачи, которую поставил клиент. Как правило, это покупка или продажа по самой выгодной цене и условиям. Только риелтор может изначально предложить клиенту сразу 10 и более подходящих вариантов, а газета - 2-3, да и то сомнительных. В нашей же стране риелтор не торгует недвижимостью, а решает проблему клиента на рынке недвижимости", - объясняет Н.Шкилева.

При этом риелторы признают, что Хозяйственным кодексом Украины не предусмотрена тарификация услуг при операциях с недвижимостью. Специалист по недвижимости предоставляет услуги клиенту на основании вольных договорных цен. "Потребуйте у риелтора предлагаемую стоимость его услуг и обоснование этой стоимости и торгуйтесь с ним. Это ваше право", - советует С.Злыдень.

Яна ДОВГАНЬ

Строительство, недвижимость, рынок земли: подборка новостей>>>