Не хватает почти 18 миллиардов. Как Киевгорстрой оказался на грани выживания

Компания-застройщик Киевгорстрой контролирует около трети рынка первичной недвижимости столицы. С 2010 года компания сдала в эксплуатацию около 200 домов. То, что территориальная община города имеет контрольный пакет акций – около 80% – вызвало доверие у многих инвесторов.

Победитель премии "Надежный застройщик 2019", жилье от которого ждут около 20 тысяч человек, сегодня переживает серьезный кризис. LIGA.net разбирался, почему она возникла.

В Киевгорстрое утверждают, что такая ситуация возникла в результате военной агрессии, обстрелов, мобилизации работников, перебоев с электроснабжением, удорожания строительных материалов. В компании жалуются, что по сравнению с показателями до февраля 2022 года спроса почти нет.

"Есть единичные соглашения, но количественно они не играют важную роль в общем объеме. Спрос снизился примерно на 90% от довоенных показателей", – заявили в пресс-службе застройщика.

В то же время квартиры в жилых комплексах, обладающие высокой степенью готовности, почти все выкуплены. У инвесторов возникают опасения, что деньги, которые они вкладывали в свое жилье, тратились не по назначению.

Сейчас Киевгорстрой реализует 22 объекта, работы на которых остановлены. Компания имеет семь объектов со степенью готовности более 80% (ЖК "Урловский-2", "Абрикосовая", "Кирилловская роща", Twin House, Freedom, "Гвардейский" и "Подол Град") и пять – со степенью готовности менее 30% (ЖК "Курнатовский", "Милос", "Итальянский квартал-2", "Волшебный город", Urban Park).

Задержка строительства ЖК, не введенных вовремя в эксплуатацию, и последующая остановка была вызвана несколькими факторами, объясняют в компании. Первая причина, которую они называют – эпидемия коронавируса.

"Из-за карантинных ограничений работы на строительных площадках были остановлены на несколько месяцев, ведь в марте-мае 2020 года люди почти не покупали недвижимость", – объясняет застройщик.

Кроме того, с началом полномасштабной войны, кроме временного простоя, застройщики столкнулись с подорожанием строительных материалов и последующим отсутствием новых сделок по покупке.

Осенью 2022 года строительство остановилось снова, причиной стали регулярные обстрелы и отсутствие электроснабжения. Кроме того, инвесторы перестали платить средства за квадратные метры, приобретенные на условиях договоров рассрочки.

Сколько нужно денег, чтобы возобновить строительство?

Чтобы достроить 20 жилых комплексов (ЖК) компании понадобится 17,7 млрд. гривен. При этом от продажи всей недвижимости, которая находится на разных стадиях в рабочем портфеле компании, можно получить почти 24 млрд гривен.

"Но это не значит, что у компании уже есть ресурсы продолжать строительные работы на всех комплексах активными темпами. Ведь для дальнейшей продажи этой недвижимости, стоимость которой вывела бы предприятие в "плюс", ее необходимо сначала построить, а для этого Киевгорстрой требует средств здесь и сейчас. То есть компания не имеет значительного финансового объема для того, чтобы стартовать. Никаких других средств – дотаций от города или от государства – Киевгорстрой не имеет, – комментируют LIGA.net в Киевгорстрое потребность в деньгах.

Итак, как утверждают в Киевгорстрое, 17,7 млрд гривен – это не недостаток, "ведь если построить все объекты и продать их, то компания будет иметь еще около 6 млрд грн "плюса". Эта сумма состоит из стоимости строительно- монтажных работ, проектных работ, стоимости строительных материалов и других составляющих строительства и соприкасающихся работ по всем объектам, а также стоимость прокладки наружных инженерных сетей по каждому комплексу.

Девелопер считает, что активизация строительства может произойти в результате окончания войны или финансирования Киевсоветом.

"Восстановление строительства начнется после окончания войны, что повлияет на активизацию рынка недвижимости. Или стимулирование продолжения работ возможно с помощью финансирования со стороны собственников/учредителей, как это сейчас происходит в других крупных компаниях", – говорят в компании.

Ранее девелопер утверждал, что им нужна докапитализация в размере миллиарда гривен, чтобы только начать активные строительные работы на объектах. Также они ожидали, что Киев выкупит на нужды города недвижимость в 300 млн гривен.

Однако, как объясняют в Киевсовете, застройщик никак не обосновал свои финансовые требования и предложения, поэтому эти варианты на паузе. Во время встреч инвесторов с представителями Киевгорстроя звучали и другие каждый раз изменяющиеся суммы.

Киевгорстрой тратил средства, не имея доходов

В компании утверждают, что с наступлением полномасштабной войны уровень продаж сократился почти полностью, из-за чего возникли существенные перебои с финансированием строительства. Поэтому они тратили средства, практически не имея доходов.

"Но строительные работы частично продолжались и продолжаются сейчас. То есть вложений нет, но есть расходы. Кроме того, есть обязательства по арендной плате за определенные земельные участки, содержание жизнедеятельности компании и т.д. За 2022 год на осуществление строительства (пока оно было в активной фазе) было израсходовано около 400 млн гривен резервов (это сумма средств, которая была аккумулирована на счетах Компании по состоянию на начало 2022 г.) При этом, по результатам прошлого года Киевгорстрой сдал в эксплуатацию три ЖК. Кроме этого, проводились строительные работы по своду ЖК, которые еще не готовы к вводу. Поэтому компания тратила средства, не имея при этом доходов. Более того, с февраля 2022 инвесторы почти перестали платить средства за квадратные метры, приобретенные на условиях договоров рассрочки, и в целом покупать новое жилье" , – объясняют у компании свои финансовые проблемы.

Что говорят инвесторы о строительстве их ЖК?

По состоянию на июль компания строила четыре объекта.

Это то, на что нам хватает денег — до 25 млн гривен в месяц мы вкладываем в эти объекты. Это Mirax, Абрикосовый, Урловский-1 и Урловский-2. И в ближайшее время начнем достраивать еще один", – заявлял президент компании Игорь Кушнир в интервью УНН.

Инвесторы указанных комплексов не согласны с его словами. ЖК "Урловский-1" по улице Причальной состоит из семи домов до 26 этажей. Его начали строить в 2018 году, и ожидалось, что сдадут в эксплуатацию в конце 2021 года. Сегодня сроки перенесены на конец 2023 года. Но инвесторы считают такие термины нереальными. По их прогнозам, при надлежащем финансировании ЖК могут сдать не раньше, чем через год.

По словам Татьяны Смеян, юриста и представительницы инициативной группы инвесторов ЖК, активные работы на объекте не ведутся: ежедневно там работают до 20 строителей, а то и меньше. Возобновление работ в таком темпе владельцы недостроенных квартир называют формальностью и имитацией деятельности.

Инвесторы, активно наблюдающие за ходом строительства, заметили, что активизация строительных работ началась накануне публикации соответствующего пресс-релиза. А именно – по покраске лицевых фасадов первых домов.

"Летом прошлого года мы начали обращаться в государственные и местные органы власти, а также в Киевгорстрой по поводу восстановления строительства, которое абсолютно стояло. А последней каплей было то, что начали вывозить строительные материалы из нашего объекта. Тогда они несколько раз возобновляли строительство". Более активно они начали работать недавно. Но еще не закончены дома, а они красят фасады первых двух со стороны, где это можно красиво сфотографировать", – рассказывает Смеян.

Жилой комплекс "Отрада", который находится на Отрадном проспекте, начали строить в 2018 году и планировали сдать в конце 2021 года. Он состоит из семи домов от девяти до 25 этажей. Михаил Поляков, представитель инициативной группы инвесторов ЖК, утверждает, что сейчас застройщик вывозит с площадки строительные материалы и инструменты.

"Аргумент Киевгорстроя, что просрочка сдачи этого комплекса связана с войной, достаточно сомнительный", – считает он.

К моменту начала полномасштабной войны в этом комплексе выкуплены 90% квартир.

Комплекс Mirax по улице Глубочицкой состоит из семи домов до 28 этажей. Задержка с завершением работ на этом ЖК достигла 3,5 года. Это один из рекордсменов Киевгорстроя. По словам руководителя компании Кушнира, там тоже продолжается строительство.

"После сообщения в начале лета о возобновлении работ две недели на строительстве было 15 человек. Сейчас и на протяжении уже многих месяцев на площадке есть только охранник. Строительство не происходит вообще", – рассказал представитель инвесторов Родион.

В компании комментируют, что на строительных площадках работает то количество людей, которое необходимо для выполнения запланированного на ближайшее время объема работ. Из-за отсутствия стабильного объема средств они не имеют возможности закупить необходимое количество строительных материалов и комплектующих. Соответственно необходимости в большем количестве работников на сегодняшний день нет.

Что могут сделать городские власти?

Территориальная громада города Киева имеет 80% уставного капитала Киевгорстроя. В июне этого года Киевсовет создал временную контрольную комиссию, которую возглавил Мирослава Смирнова из фракции УДАР.

Целью комиссии является проверка информации, обнародованной в журналистских расследованиях по деятельности Киевгорстроя. Напомним, речь идет о расследовании Bihus.info , согласно которому, выведенную землю компании в Козине Киевской области, на которой раньше была база отдыха, застроили роскошными коттеджами родственники и оцепление Игоря Кушнира.

В другом расследовании говорилось, что миллиарды гривень на подрядные работы Киевгорстрой выплачивал фирмам, приближенным к своему руководителю Кушниру.

В результате Наблюдательный совет Киевгорстроя принял решение о проведении аудита, который проведет EY Ukraine и еще одна компания, которую не называют. Специальная проверка финансовой деятельности охватывает период 2020-2023 годов. На время проверки председателя правления Кушнира отстранили от исполнения обязанностей.

В интервью УНН он заявлял, что не боится проверки, ведь за этот период аудиты проводились международной компанией, а этот будет только более углубленным.

"Киевгорстрой обратился к власти города за финансовой помощью в размере одного миллиарда гривен. Когда мы начали анализировать, что это за миллиард гривен, мы не увидели самих расчетов. То есть для чего эти деньги. Сумма была необоснованна", – рассказала Мирослава Смирнова. – После аудита мы сможем принимать решение. Мы понимаем, что все-таки финансировать нужно будет. На совещаниях также рассматривали вариант возвратного кредита или выкупа квартир для дальнейшей передачи на баланс города, чтобы распределять между людьми, нуждающимися в улучшении жилищных условий", – рассказывает депутат.

Накануне аудита Департамент внутреннего финансового контроля и аудита КГГА провел свою проверку. Согласно документу, который есть в распоряжении издания, по состоянию на март 2023 года на балансе компании учитывалось незавершенное производство стоимостью 12,12 млрд гривен – речь идет только о 18 ЖК. Стоимость их достройки составляет ориентировочно 6,5 млрд гривен.

Чистый доход компании в 2022 году составил 1,8 млрд гривень – это больше, чем в 2020 году, когда компания заработала 1,5 млрд гривень. Сумма капиталовложений за 2022 год составила 2,24 млрд гривень.

За прошлый год было куплено 625 квартир. Интересно, что в 2022 году компания оплатила работ и услуг более чем на 1,5 млрд гривен. Но строительные работы на объектах производились либо медленно, либо вообще были приостановлены.

В компании уточняют, что в прошлом году непосредственно на строительство было потрачено 2,15 млрд гривень.