Новое жилье: спекулянты сдали позиции

В кризисном 2009 г. профиль покупателя жилья существенно изменился. Это люди, которым нужно готовое жилье и у которых есть деньги на его покупку. Спекулятивная составляющая в стоимости квадратного метра сегодня не превышает 20%

22 декабря 2009, 15:07

Новое жилье: спекулянты сдали позиции — 997716e7c94b9db4352571d5157370e8.jpg

С начала 2009 года объем строительных работ в Украине сократился почти на 50%. Всего три девелоперские компании продолжают активно строить. Ипотечные кредиты стали проблемой заемщиков. Профиль покупателя существенно изменился. Это люди, которым нужно готовое жилье и у которых есть деньги на его покупку. Аналитики и участники рынка в один голос говорят о том, что спекулятивная составляющая в стоимости квадратного метра если не совсем ушла, то не превышает 20%. При этом остается открытым вопрос реальной стоимости нового жилья. Разброс цен - от $600 за кв.м (по официальной государственной статистике) до $1800 (по данным консалтинговых компаний).

Так, кандидат экономических наук, советник главы правления "Укргазбанка" Александр Охрименко в рамках проходящей в данные минуты на ресурсе ЛIГА.Экспертов интерактивной конференции "Недвижимость и строительство в Украине: итоги года" заявил, что любая цена на недвижимость всегда содержит долю спекулятивной составляющей. Другое дело, что если раньше эта доля спекулятивной составляющей была в цене на недвижимость около 80%, то теперь не более 20%.

В свою очередь директор консалтинговой компании "Украинская торговая гильдия" Виталий Бойко отметил, что сегодня очень высокая себестоимость строительства. Продаются квартиры в тех домах, которые строились на земле, купленной по высокой цене. "Там самая дорогая арматура и отделка. То, что называют $600 за метр квадратный, это не себестоимость строительства. Это только одна из строчек расходов в бизнес-плане. А если добавить коммунальные сети, инженерные коммуникации, проценты в банк… Реальная себестоимость строительства в Киеве, я удивлюсь, если будет меньше $1100-1200. А продажная цена $1300 - 1400. И я не могу сказать, что это заработок. Наверное, с большим успехом можно было положить деньги в банк", - добавил он.

В то же время глава совета директоров ИСК "Авантаж" (Харьков) Юрий Костоглодов, отвечая на вопрос о том, являются ли сегодняшние цены на жилье оптимальными или в них остается высокой спекулятивная составляющая, отметил, что можно долго спорить об оптимальности цен. Но, по его словам, абсолютная истина - в нынешних ценах уже нет того, что называют "спекулятивной составляющей". "Сейчас только безумный будет покупать недвижимость для коротких спекулятивных операций. Профиль покупателя существенно изменился. Это люди, которым нужно готовое жилье и у которых есть деньги на его покупку. Кроме того, следует заметить, что сам рынок "сжался" до сегмента готового жилья, поскольку в объектах низкой степени готовности сделок крайне мало. Поэтому цены в этом сегменте весьма условны, виртуальны", - говорит руководитель инвестиционно-строительной компании.

Что касается уровня т.н. оптимальных цен на жилье, то также участвующий в экспертной конференции Владимир Яцуба, глава подкомитета по вопросам строительства и архитектуры Комитета Верховной Рады по вопросам строительства, жилищно-коммунального хозяйства и региональной политики, называет $1,5 тыс. за квадратный метр жилья в Киеве. И добавляет: "Хотя, как можно говорить о средней цене квадратного метра новостроя в Киеве, когда Минрегионстрой оценивает его в 4800 грн. (или $600), а консалтинговые компании и рынок минимум в $1800. Это же очковтирательство".

Также в рамках конференции "Недвижимость и строительство в Украине: итоги года" президентом Союза специалистов по недвижимости Украины Александром Рубановым представлены результаты проведенного в марте уходящего года исследования, в ходе которого сравнивалась стоимость жилья в столицах Европы и США. Анализировались такие факторы, как обеспеченность населения жильем, ВВП на душу населения, доступность альтернативных инвестиций. Получилось, что адекватный уровень цен для Киева – $1500-$1750 за 1 кв.м. И это при наличии доступной ипотеки. С тех пор реальные доходы населения еще больше снизились. "Поэтому, если опираться на фундаментальный анализ, то цены на жилую недвижимость сегодня не соответствуют нашим доходам - переоценены. Это подтверждается крайне низким количеством трансакций", - констатировал он.