Новостроев в Киеве стало меньше – жилье дорожает. Вторичный рынок – тихая гавань. Разбор

Цены на первичном и вторичном рынке жилья отыграли позиции через год после глубокого кризиса, вызванного пандемией коронавируса. 

Как на рынок недвижимости влияет карантин и что будет дальше, разбиралась LIGA.net.

Предложений меньше, цены выше

Рынок первичного жилья в Киеве в 2021-м году ожил, но все еще не заработал на полную, говорит аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий. В обычных условиях в Киеве на первичном рынке продают 3000 квартир в месяц, в марте-апреле этого года в связи с карантинными ограничениями – вдвое ниже, отмечает он.

"Отделы продаж работают со скрипом, в период локдауна не все смогли перестроиться на онлайн-покупки. Спрос есть, но пока отложенный", – говорит Костецкий. Помимо локдауна этому способствуют инфляция и банкротство Аркады. 

Объем продаж квартир во время карантина падает, подтверждают в строительной компании Stolitsa Group. Но девелоперы и покупатели уже адаптировались к новым условиям, говорит маркетинг-менеджер компании Татьяны Живонос. В отделах продаж консультируют по обычному графику с соблюдением необходимых санитарных норм.

В целом потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию, говорят собеседники LIGA.net. 

В Киеве продаются квартиры в 249 новых ЖК, приводит данные City development solutions. Могло быть больше. Объем нового предложения на рынке просел свыше 30% из-за реформы и фактического простоя ГАСИ (Государственной архитектурно-строительной инспекции) в прошлом году, говорит руководитель отдела инвестиций и аналитики Интергал-Буд Анна Анисимова. Инспекция не спешила выдавать разрешительную документацию и вводить построенное жилье в эксплуатацию, ссылаясь на реформу и локдаун, отмечает она. 

"Создался колоссальный моральный прессинг при помощи бюрократических проволочек, – рассказывает Анисимова. – С этим столкнулись все девелоперы без исключения".

Как все это влияет на цены?

Средняя цена квадратного метра в киевской новостройке в апреле составила $1030, приводит цифры директор по маркетингу сервиса ЛУН Денис Судилковский. Это на 3% больше по сравнению с докарантинными показателями — в декабре 2019-го квадратный метр стоил $1000, что на 5% больше, чем в конце прошлого года — $980 за квадратный метр. 

По данным ЛУН, в марте 2021-го средняя цена квадратного метра в новостройках Киева выглядит так:

– эконом класс – 730 $/кв.м;

– комфорт-класс – 890 $/кв.м;

– бизнес-класс – 1580 $/кв.м;

– премиум-класс – 2690 $/кв.м.

Самый дешевый район в столице – Днепровский, там цена квадратного метра в среднем обойдется в $810. Самый дорогой Печерский – за квадратный метр в этом районе в среднем придется заплатить $2160.

Цены на первичную недвижимость в 2021-м продолжат расти, утверждают собеседники LIGA.net.

На цену повлияет, в первую очередь, рост себестоимости – туда входит стоимость строительных материалов, рабочей силы, говорит Анна Анисимова из Интергал-Буд. 

Среди других причин Костецкий называет рост цен на бензин и стоимость логистики. 

До конца года можно ожидать рост стоимости жилья на первичном рынке на уровне 14-17%, прогнозирует Роман Герасимчук, директор консалтинговой компании City Development Solutions.

Рост цен до 15% до конца 2021-го ожидают в Интергал-Буд. 

"Нет ни одного фактора, который будет влиять на снижение цен", – уверен Костецкий. На рынке не осталось компаний, которые бы сбивали ценовую планку, говорит Живонос из Stolitsa Group.

На вторичном рынке сделок больше

Вторичный рынок полностью оправился от прошлогоднего кризиса. В марте в Киеве заключили около 3000 сделок на вторичном рынке, такие же показатели были до пандемии коронавируса, рассказывает Эдуард Бразас, руководитель отдела аналитики Ассоциации специалистов по недвижимости Украины.

"Для нынешнего состояния экономики на рынке хорошие темпы", — отмечает Бразас. 

Потребителям есть из чего выбирать – сейчас на рынке продается около 40 000 квартир.

Цены по сравнению с прошлым годом на рынке практически не изменились — медианная цена, по данным City development solutions, выросла всего на 1,1%.

Но есть исключение. Например, самые востребованные варианты — 1-ком. и 2-ком. квартиры в новом жилом фонде с ремонтом подорожали на 15-20% по сравнению с началом 2020 года, приводит цифры Бразас.

Самым дорогим районом в столице остается Печерский — средняя цена на квартиры 2842 $/кв.м. На втором месте Шевченковский — 1918 $/кв.м, следом идет Голосеевский — 1658 $/кв.м.

В большинстве спальных районов столицы уровень цен колеблется в диапазоне от 1000 $/кв.м. до 1300 $/кв.м.

Если не произойдет форс-мажоров, рынок останется активным в течение года, цены летом останутся на нынешнем уровне, заключает Роман Герасимчук.