Чем грозит упрощение процедуры перепланировки жилья

Кабмин предложил отменить обязательные разрешения на незначительную перепланировку квартир. Документ призван значительно сократить бумажную волокиту при купле и продаже переоборудованного жилья. Однако проблему опасной реконструкции жилья закон не решит, убеждены представители рынка. Равно как и проблему коррупции.

Меньше бюрократии

Проект закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно переоборудования и перепланировки жилых помещений", который уже согласован Госпредпринимательства, предполагает отмену разрешения на выполнение работ по переоборудованию и перепланировке жилого дома или помещения, которое не предусматривает вмешательство в несущие и ограждающие конструкции или инженерные системы. После завершения таких работ ввод объекта в эксплуатацию будет не нужен. При этом перечень строительных работ, которые могут проводиться без получения разрешений, определяется Минрегионом.

Подобный документ на рынке давно ждут, говорит директор департамента оценки недвижимости агентства недвижимости NAI Pickard Игорь Сиренко. Ведь часто отчуждение или другая транзакция с недвижимостью приостанавливается из-за незначительных изменений в планировке квартир. Получить разрешение на изменение планировки довольно сложно, каждый собственник решает вопрос как может, в том числе и с помощью взяток.

Если документ будет принят, теоретически вопрос с узакониванием перепланировки будет решать гораздо проще, говорит Сиренко. Однако оценить эффект заранее довольно сложно, ведь пока не утвержден перечень работ, разрешение на которые все равно придется получать. Здесь могут возникнуть дополнительные преграды, которые создают почву для коррупции. "Думаю, как и раньше, хозяева квартир будут менять планировку на свой страх и риск", - добавил эксперт.

Поспешили с упрощением

Законопроект об отмене спецразрешений на перепланировку жилья является преждевременным, считает президент Союза специалистов по недвижимости Украины (ССНУ) Александр Рубанов. "Безусловно, все понимают позитивные моменты, заложенные в законопроекте, - говорит Рубанов. - Однако мы не задумываемся пока об ответственности, а также обязательствах, которые возникнут перед владельцами недвижимости со вступлением этого документа в силу".

По словам эксперта, заложенное в законопроекте послабление несет в себе определенные риски, учитывая, что в Киеве, особенно в домах старой постройки, переоборудование часто приводило к обрушению конструкций. Нужно, чтобы у самих собственников было чувство ответственности, говорит Рубанов, иначе последствия реконструкции могут быть непредсказуемыми.

Что же касается коррупционной составляющей при решении вопроса перепланировки, то на сегодняшний день она, в принципе, уже исчезла, утверждает глава ССНУ. "Раньше, действительно, существовала проблема при продаже объекта недвижимости. Это вопрос решался с участием БТИ, и зачастую за соответствующую сумму. Сейчас БТИ исключено из этого процесса - как известно, регистрация прав собственности проводится уже без участия бюро".

Вне закона

По словам Рубанова, еще десять лет назад каждый владелец квартиры считал своим долгом что-то перенести, переделать - стену, санузел, балкон. Сегодня такие случаи единичны.

По оценкам Игоря Сиренко из NAI Pickard, изменения несущих конструкций наблюдаются максимум в 20-30% от общего числа переоборудованных помещений.

Однако директор ассоциации "Палата БТИ" Дмитрий Павленко считает, что глубоких реконструкций гораздо больше. По его данным, в целом по Украине около 70-75% объектов самовольно реконструируются или подвергаются перепланировке. "По опыту обращений граждан, из 100% переоборудованных или реконструируемых квартир, жилых объектов (не будем брать в расчет офисные и промышленные объекты), только 10% реконструкций не затрагивает несущие стены. В этих случаях делаются просто перегородки, убираются либо ставятся картонные, гипсокартонные", - рассказал Павленко.

По его словам, основная часть работ по реконструкции и переоборудованию квартир затрагивает несущие конструкции. "Это перемещение входной группы, например, входа в комнату, совмещение кухни с балконом, где убираются несущие элементы. А после такой реконструкции, согласно действующему сегодня законодательству, объект нужно вводить в эксплуатацию", - говорит эксперт.

В многоквартирных домах собственник часто самостоятельно оценивает, затрагивают ли работы несущие конструкции или нет. "Специалистов в этой области мало, и знания о несущих конструкциях преобладает в паре случаев из ста. Поэтому на уровне законодательства нужно все таки четко регулировать процедуру проведения таких работ", - уверен Павленко.

Коррупция и штрафы

Политика Минрегионстроя в вопросе перепланировки, как и в других вопросах последние полгода-год, заключается в том, чтобы максимально дистанцироваться от процесса, в данном случае - переложить ответственность за реконструкцию на плечи тех, кто будет проводить эти работы, считает Павленко. "Но от этого проблемы не исчезнут. Просто возможный ущерб будет возмещаться не из бюджета, а из кармана тех, кто проводил реконструкцию", - добавляет директор ассоциации "Палата БТИ".

Если закон будет принят, после реконструкции к хозяину квартиры все равно могут прийти с проверкой из государственно-архитектурной инспекции. И если будет сделан вывод о том, что работы надо было согласовывать, получать на них разрешение или вводить после них объект в эксплуатацию, то нарушителей в итоге окажется еще больше. "Поэтому, честно говоря, законопроект больше не регуляторный, а популистский", - подчеркнул Павленко, добавив, что в результате собственники квартир только запутаются в процедуре.

Что же касается коррупции, то с 10 января делать инвентаризацию недвижимости может любой субъект, который получил соответствующий сертификат. Однако всех проблем это не решает. Так, часто в поданных декларациях и техпаспорте чиновники либо находят несоответствия, либо их молча принимают, после чего проводят проверку, которая в 99% выявляет нарушения. В итоге владельца отправляют к "своему" субъекту для проведения инвентаризации, вынуждая вновь раскошелиться.