Первичный рынок жилья: экономия в тренде

Покупательская способность населения с каждым днем все ниже, а себестоимость строительства за последние 12 месяцев выросла более чем вдвое. В результате, на рынке есть стабильный спрос на новое жилье классов "эконом" и "комфорт", в то время как на элитные квадратные метры он снизился с прошлого года на 25 - 30%. Тем не менее, существенного снижения цен на квадратный метр нового жилья в этом году не произойдет, уверены операторы рынка. Декларируя акции и скидки на готовое жилье, застройщики смогут распродать уже готовые дома, строящимся объектам придется несладко.

По данным Госслужбы статистики, в первом квартале 2015 года сумма капитальных инвестиций населения в строительство жилья составила 5 млрд 86 млн гривень, или более 11% от общего объема всех капитальных инвестиций за первый квартал. Эти данные не учитывают Крым и часть Донецкой и Луганской областей. По данным Минрегионстроя, с начала года спрос на новое жилье активизировался, причем, в основном за счет стабилизации курса доллара и активности переселенцев с Востока страны.

ЛІГАБізнесІнформ выяснила, на какое жилье активизировался спрос, так ли на самом деле активны переселенцы, стоит ли ждать снижения цен на новострои, и кому выгоднее покупать жилье в пригороде.


В режиме экономии

Экономия стала едва ли не главным трендом всего украинского рынка, и отрасль жилстроя - не исключение. И, несмотря на то, что операторы рынка признают активизацию спроса, этот тренд наблюдается с оговоркой: спрос увеличился на новое жилье с минимальной стоимостью, а также на объекты в столичном пригороде. "Сделок на первичном рынке жилья стало больше, чем на вторичном. Связано это, прежде всего, с тем, что многие застройщики дают возможность поэтапной выплаты в рассрочку, в то время как при покупке жилья на вторичном рынке такой вариант практически невозможен, - рассказывает Руководитель отдела продаж ЖК "Park Stone" Дмитрий Шостя, - что касается укрепления курса доллара, в мае цены на все сегменты первичного жилья снизились в среднем на 3-5%, но на активность рынка это существенно не повлияло".

По данным аналитиков "Park Stone", за 5 месяцев текущего года наибольшей популярностью пользовалось жилье эконом- и комфорт-класса. "Исследования рынка показывают, что 64% от общего количества сделок составили однокомнатные квартиры типовой планировки жилой площадью до 25 кв. м, 78% от общего количества сделок за период январь-май 2015 г. составило жилье эконом- и комфорт-класса.
 "Активизация спроса наблюдалась, начиная с валютных колебаний в феврале, люди фиксировали свою валютную позицию, вкладывая гривну в активы" - приводит данные аналитик компании UTG Андрей Большаков.

По данным UTG, продажи квартир переселенцам из восточных регионов уже не оказывают влияния на рынок. "Основная масса мигрантов с деньгами уже осуществила покупку недвижимости, на данном этапе подобные сделки единичны" - утверждает Большаков.

"Порядка 80% спроса сосредоточено в бюджетном сегменте, поэтому и основной объем нового предложения, вышедшего на рынок в 2014-2015г.г. был сосредоточен именно в классах эконом и комфорт.  Так, только за январь-июнь 2015 года данный сегмент пополнился более чем на 3 тыс. квартир, что составило 77% в общей структуре нового предложения", - приводит данные старший консультант консалтинговой компании City Development Solutions Виктория Погасий.

Следуя диктату спроса, застройщики также спешно переориентируются на покупателей недорогого жилья.

"Застройщики, позиционирующие себя как девелоперы бизнес- и премиум-жилья очень осторожны, и не начинают новых крупных проектов. На некоторых объектах проводят ребрендинг, в процессе которого удешевляют цену квадратного метра по причине плохих продаж" - поясняет Большаков.

"Поскольку спрос переместился в эконом- и комфорт-класс, застройщикам, которые рассчитывают получить прибыть в краткосрочной и среднесрочной перспективе, стоит ориентироваться на эти сегменты" - поясняет тенденцию директор проектной компании АИММ-Групп Анна Искиэрдо.

Еще один признак ориентации покупателя на экономию - возросший интерес к пригородным жилым комплексам. "Самыми популярными городами-сателлитами столицы по-прежнему остаются Ирпень, Буча, Вишневое и Бровары. Это связано с отличной транспортной развязкой, хорошо развитой инфраструктурой, и большим выбором строящегося жилья, - уверен Шостя, - минусом Бориспольского направления остается необходимость преодолевать дополнительное препятствие в виде Южного моста, а Обуховское направление традиционно считается элитным, поэтому массовым спросом не пользуется". "Больше всего жилья строят и продают в направлении Вишневого, Софиевской Борщаговки, Гатного. Там в течении нескольких лет образовался пул местных застройщиков, развивающих в своих проектах хорошую инфраструктуру и благоустройство практически с нуля, увеличивается количество объектов в Буче, Ирпене, Вышгороде" - дополняет Большаков.

Спрос на пригород объясняется как более доступным предложением, так и большим выбором новостроек. "Когда, к примеру, у молодой семьи с детьми стоит вопрос купить однокомнатную квартиру в Киеве или 2-3-х комнатную в пригороде, то, скорее всего, выбор будет сделан в пользу пригорода. Если же нужно купить жилье для проживания одного человека или с целью инвестирования, тогда квартира в столице является более подходящим вариантом" - считает Искиэрдо.

С точки зрения объемов продаж квадратных метров, безусловно, пригород дает фору рынку первичной недвижимости Киева. Более низкие цены (в среднем, на 15-25%) оттягивают на себя поток покупателей бюджетного сегмента Киевской первички. "Так, для успешных пригородных жилых комплексов, в сегодняшних условиях, продажа 25-30 квартир ежемесячно - вполне достижимый показатель. Для Киева в апреле-мае, даже в знаковых проектах бюджетного сегмента, объемы продаж колебались в диапазоне 10-15 квартир/мес" - утверждает Погасий.

Но стремительного роста предложений в пригороде ждать не стоит, уверены эксперты. "К сожалению, повторения того, что было во время предыдущего кризиса, который дал толчок развитию пригородного жилья, пока ждать не стоит. Частично, из-за растущих цен на бензин, частично - из-за жадности застройщиков, которые не готовы снижать цены на пригородное жилье для привлечения столичных покупателей" - уверен Шостя.  


Без излишеств

По данным аналитической службы Park Stone, спрос на элитное жилье в столице упал на 25-30%, по сравнению с аналогичным периодом 2014 г. "Застройщики элитного жилья, которых осталось совсем немного, заняли выжидательную позицию. Как и во время предыдущего кризиса, этот бизнес сейчас проходит реструктуризацию, пересматривает активы, планы, и больше работает над сохранением и завершением текущих объектов" - поясняет Шостя. Но, по его мнению, говорить о переориентации застройщиков элитного жилья на более дешевые сегменты рано: рынок элитного жилья ожидает полная перезагрузка. "Застройщики будут конкурировать между собой и бороться за покупателя не столько ценовой политикой, сколько уникальностью конечного продукта" - прогнозирует Шостя.

"При минимальном спросе на элитное жилье, его покупатели заинтересованы в качественном и комфортном жилье, но готовы отказаться от некоторых "излишеств": дорогих отделочных материалов, помпезного декора, лишних помещений в планировке, больших жилых площадей. Поэтому, у застройщика, который хочет продолжать строить такое жилье, есть возможность не снижать классность за счет разумной оптимизации, - рассказывает ведущий архитектор Института "МіськЦивільПроект" Анна Омшанская, - Если говорить об уже реализованных объектах, спрос на которые упал из-за высокой стоимости и снижения покупательской способности, можно прибегнуть к перепланировке.  В последнее время отмечается тенденция со стороны девелоперов на проектирование таких домов, в которых можно, при необходимости  изменить  количество квартир или комнат в квартире, в зависимости от тенденций рынка (грамотно спроектированные квартиры большой площади с гибкой планировкой зачастую это позволяют)".

"Ограниченность спроса на элитное жилье диктует использование  в нем нишевого формата строительства, покупатели устали от масштабных жилых комплексов-муравейников. Поэтому в ближайшем будущем престижный сегмент будет развиваться в формате точечного девелопмента небольших проектов с уникальными характеристиками. В целом же, строить элитное жилье все еще  выгодно, поскольку это высокомаржинальный продукт, позволяющий получить более высокую доходность на вложенный капитал" - резюмирует Виктория Погасий.
"Что касается  бизнес- и элит-сегмента, несмотря на то, что сегодня невозможно не констатировать уменьшения числа богатых людей, формирующих спрос на такое жилье, застройщикам не стоит списывать со счетов такие проекты, так как в переходное время экономических и политических трансформаций всегда формируется новый класс "нуворишей", сумевших наиболее успешно воспользоваться изменившейся ситуацией" - соглашается директор проектной группы "Архиматика" Александр Попов. 


Почем жизнь на новом месте

Рассчитывать на снижение цен при растущей себестоимости строительства в нынешнем году не стоит. Но есть не менее привлекательная альтернатива - скидки от застройщиков, которые с начала года активно используют этот инструмент для стимулирования продаж.
По словам Шости, в апреле строительство одного квадратного метра жилья обходилось застройщикам, минимум, в 10 тыс. грн. "Для сравнения, в январе этот показатель составлял 8,2 тыс. грн за квадратный метр. С начала 2015 года кирпич вырос в цене на 85%, производители окон подняли стоимость почти вдвое, не менее существенно выросли затраты и на логистику" - поясняет Шостя.
В условиях постоянного падения платежеспособности покупателей застройщики всеми возможными способами пытаются привлечь клиентов говорить о минимальной стоимости качественного жилья в столице сложно. "Но если вам обещают готовое жилье в Киеве с документами по цене ниже 15 тыс. грн за кв. м, я бы очень сильно задумался о рисках такого приобретения" - уверен Шостя.
"В пригороде цены начинаются от 12 000-13 000 грн./кв. м. В столице минимальные расценки на дома без проблем с разрешительной документацией стартуют на отметке ~16 000 грн, некоторые настройщики предлагают и 13 000 грн., но такие цены, как правило, связаны с крупными рисками недостроя" - резюмирует Большаков.

"В июне, когда практически все игроки рынка предложили покупателю дисконтные программы от 15 до 30%, цена квадратного метра понизилась во всех сегментах. В эконом-классе Киева нижний порог цен начинается с 13000 тыс грн/кв. м в надежных компаниях, имеющих пул введенных в эксплуатацию объектов. Есть, конечно, и более дешевые предложения, но в таких случаях,  - и более высокие риски, - рассказывает Погасий, - в пригороде, ценники ниже столичных, в среднем, на 15-25%. Хотя бывают и прецедентные случаи: так, на волне сезонного снижения спроса, многие застройщики запустили акции с ценой квадратного метра при 100% оплате 8000 - 9000 грн. В целом же для пригорода, средняя минимальная цена для проектов эконом-класса на начальном этапе строительства составляет порядка 8 000 грн/кв. м" - заключила Погасий.

"Количество инвесторов квартир объектов "демпингового тренда" уменьшается, поскольку как показала практика, демпинговая цена - это 100% низкое качество, и бесконечные проблемы со сдачей в эксплуатацию" - утверждает Александр Попов. По его мнению, инвесторов отрезвила ситуация с объектами компании "Уко-Групп" / "Сити-Групп", которые, как выяснилось, ради выхода на демпинговую цену, пренебрегали процедурой получения разрешительной документации, строительными нормативами, и здравым смыслом.


Утешительный прогноз

В плане прогноза поведения цен на первичке, есть всего один фактор, который может привести к снижению цен еще в этом году. "Летом ожидается большой приток предложения залоговой недвижимости от ликвидируемых банков, что, в совокупности с растущим предложением на вторичном рынке и высокими рисками при инвестировании на первичке, должно повлиять на снижение цен на рынке первичного жилья" - уверен Большаков.

"Сегодня как с точки зрения локации и комфортности транспортной доступности, так и с точки зрения инфраструктурной наполняемости, ряд комплексов пригорода составляют реальную конкуренцию киевским объектам бюджетного сегмента. Эта тенденция будет усиливаться в ближайшие несколько лет. Будут развиваться новые направления пригорода, в частности Вышгородское и Броварское" - прогнозирует Погасий.

"В ближайшее время ожидаем активизации застройки по Вышгородскому направлению, поскольку после известных событий эта трасса перестала иметь стратегическое (а значит и элитное) значение, что должно повысить привлекательность для строительства среднего ценового сегмента" - заключил Шостя.

"В ближайшем будущем желающих идти на риск и инвестировать в некачественные квадратные метры станет меньше. Инвестору безопаснее заплатить за квартиру чуть больше, но быть уверенным в том, что жилье достроят, и оно будет ликвидным" - прогнозирует Попов.