Содержание:
  1. Что и как мы считали
  2. Днепр
  3. Киев
  4. Винница
  5. Чернигов
  6. Одесса 
  7. Харьков 
  8. Львов
  9. Николаев 
  10. Херсон 
  11. Запорожье 

У абсолютного большинства украинцев очень мало доступных инструментов для инвестирования: банковский депозит (или ОВГЗ) и квадратные метры. С первым все более-менее ясно: ставка по депозиту минус налог на доходы физлиц (ОВГЗ без налога). С доходностью инвестиций в квадратные метры все далеко не так очевидно: адекватна ли цена, за сколько можно будет сдать квартиру в аренду, как быстро окупятся инвестиции, что будет с ценами на жилье, какие надо платить налоги, сколько стоит ремонт. Мы решили ответить на все эти вопросы и сделать первый рейтинг инвестиционной привлекательности жилой недвижимости в крупнейших городах Украины. 

Проще говоря, мы знаем ответ, в каких городах Украины выгоднее покупать недвижимость как инвестицию.

Уважаемые читатели, первый раз этот рейтинг вышел в конце февраля. И подвергся вашей критике. Будем честны, многие замечания были конструктивны и объективны. Признаем, что мы в первой итерации не учли много важных факторов. Мы вас услышали и доработали критерии рейтинга.

Что изменилось?
а) площадь однокомнатной квартиры комфорт-класса повышена с минимальной — 35 м² до средней — 48 м²; вместо средней цены — медианная;
б) добавлены расходы на ремонт из расчета $250 за м²;
в) добавлено налогообложение дохода от аренды.

Для нашего кейса мы взяли НДФЛ — 18% +1,5% военного сбора. (Для сдачи в аренду дорогой недвижимости выгоднее использование ФОП. 
"Единственным ограничением является максимальная площадь жилой недвижимости, которую может сдавать в аренду "упрощенец". С этого года она составляет 400 кв.м", — объясняет Григорий Трипульский, партнер компании "Де-Юре".)

Что и как мы считали

В основу рейтинга легли статистические данные сервисов Dom.ria, Domik.ua и OLX Недвижимость. Мы выбрали однокомнатную квартиру комфорт-класса. Для простоты оценки взяли средний метраж — 48 квадратных метров.  

При составлении рейтинга руководствовались двумя критериями. Первый — окупаемость инвестиций за счет сдачи квартиры в аренду. Окупаемость жилья (количество лет) рассчитывалась как отношение цены (медианное значение) однокомнатной квартиры в новострое к годовой арендной ставке в январе 2021 года (медианное значение арендной ставки х 12 месяцев). 

Как мы считали? Для оценки медианного значения цены однокомнатной квартиры использовали данные, предоставленные Dom.ria — цены на новостройки комфорт-класса в выбранном городе за м². Эту цифру умножили на размер средней площади, а именно — 48 м². 

Для определения годовой арендной ставки мы воспользовались данными, предоставленными OLX Недвижимость. А именно — медианное значение арендной ставки на однокомнатную квартиру комфорт-класса в городе за январь 2021 года. Для выведения средней годовой ставки полученную цифру мы умножили на 12 месяцев. 
Второй критерий — динамика цен на вторичном рынке жилья за последние четыре года. Рост цены или ее снижение помогает определить, насколько выгодно владельцу новой квартиры продать свое приобретение на рынке вторичного жилья. Для определения средней цены на вторичное жилье с 2017 по 2020 гг. мы использовали калькулятор цен Domik.ua.

Финальный рейтинг — интегрированный показатель на основе двух вышеописанных критериев: окупаемости и динамике цен (с одинаковым весом). Проще говоря, финальная сумма баллов, по которой ранжировались города, — это место города в рейтинге по первому критерию плюс место в рейтинге по второму критерию. В выборку вошли 10 самых крупных городов Украины (Кривой Рог и Мариуполь не участвовали в связи с отсутствием новых жилых проектов). 

ВАЖНО! Методология расчета не учитывает срок ожидания до сдачи дома, время на ремонт и простой между сменой арендаторов.

"В крупных городах объем как спроса, так и предложения значительно выше, чем в остальных населенных пунктах. Это обеспечивает большую динамичность рынка, выраженную и в количестве сделок, и в скорости реакции на изменение рыночных условий", — отмечает директор консалтинговой компании City Development Solutions Роман Герасимчук. 

DISCLAIMER

Данный рейтинг носит информационный характер и не может рассматриваться в качестве рекомендации к инвестированию. Мы осознаем несовершенство и "упрощенность" методологии, а также понимаем, что статистика по рынку недвижимости имеет свои недостатки и довольно большую долю погрешности. Во-первых, застройщики часто завышают класс жилья и в комфорт могут попадать проекты эконом-класса. Во-вторых, застройщики часто занижают публикуемые на сайтах цены на жилье, реальные — выше, к тому же прошлогодний рост не гарантирует такую же динамику в будущем. В-третьих, мы не проверяли цифры, предоставляемые специализированными сайтами Dom.ria, Domik.ua и OLX Недвижимость.   

Результат 


Инфографика LIGA.net
Инфографика LIGA.net

Инфографика LIGA.net
Инфографика LIGA.net


В интегральном рейтинге первую позицию занимает Днепр. В этом городе инвестиции окупятся всего за 8,5 лет (профессиональные инвесторы сказали бы, что ставка капитализации — 11,8%), плюс цена однокомнатных квартир за последние четыре года выросла на 15%. 

В топ-5 также вошли Киев, Винница, Чернигов и Одесса. Все они показали существенный рост цены на вторичном рынке и сравнительно невысокий срок окупаемости. Детальнее по каждому из 10 городов в графиках и описании LIGA.net. 

Днепр

Хотите быстро окупить свои вложения в недвижимость? Тогда вам в Днепр. Однокомнатная квартира (48 кв. м) комфорт-класса в среднем стоит 816 000 грн, и она окупится за рекордно короткое время. Аренда в 10 000 грн позволит вернуть вложенные деньги всего за 8,5 лет. Не прогадает владелец, выставив недвижимость на продажу. Цены на вторичном рынке стабильно растут — за четыре года рост составил более 14%. 

Киев

Столица закрепилась на втором месте. Окупать инвестиции здесь придется дольше, чем в Днепре. Это займет 11,5 лет. Но в Киеве традиционно самое дорогое жилье — за среднюю однокомнатную квартиру комфорт-класса придется заплатить около 1 218 720 грн.

Несущественно выше, чем в остальных городах, и средняя  арендная ставка — около 11 000 грн за квартиру с теми же параметрами.

Стабильный рост цен на вторичном рынке на 22,6% за четыре года обеспечил Киеву второе место в рейтинге инвестиционной привлекательности. 

Винница

Прочные позиции держит Винница. Интерес к первичке здесь подогревает стремительный рост цены на вторичке — 40% за четыре года. Аренда в 6000 грн позволит за 11,6 лет окупить инвестиции в однокомнатную квартиру комфорт-класса.

Чернигов

Исторический город на "крайнем севере" привлекателен не только среди туристов, но и инвесторов. Сравнительно недорогая единичка комфорт-класса за 542 400 грн может сдаваться за 6000 грн и окупиться за 9,5 лет. Умеренный рост цен на вторичке за четыре года — 9,9% играет на руку потенциальным продавцам. 

Одесса 

Пятерку замыкает один из туристических центров страны — Одесса. Окупаемость среднестатистической однокомнатной квартиры комфорт-класса в Одессе — около 12 лет. Средняя цена аренды здесь — 7700 грн, в то время как цены на первичке одни из самых высоких среди рассматриваемых городов — 915 552 грн. Стабильный рост цен на рынке вторичного жилья — 11%, обеспечил Одессе пятое место в рейтинге. 

Харьков 

Похожая история наблюдается в Харькове. Из-за сравнительно высокой цены на жилье в новострое (983 808 грн за однокомнатную квартиру комфорт-класса) и сравнительно невысокой арендной ставки (7000 грн) окупаемость жилья в Харькове самая низкая — 14,7 лет. При этом динамика цен на вторичке впечатляющая — 12,6%.

Львов

Однокомнатная квартира комфорт-класса во Львове обойдется в среднем в 1 075 632 грн и может окупиться за 13 лет, если сдать ее в долгосрочную аренду за 8500 грн. Рост цены на вторичном рынке — умеренный, +7,6%. 

Николаев 

Позицию Николаева в рейтинге ухудшили показатели на вторичном рынке. Цены на жилье комфорт-класса за четыре года там упали на 1,3%. Относительно недорогая однокомнатная квартира в 744 864 грн в аренде окупится в среднем за 13 лет. 

Херсон 

Предпоследнюю позицию в рейтинге занял Херсон. Всему виной — отрицательная динамика цен на вторичном рынке (стоимость там снизилась примерно на 28,6% за четыре года). В Херсоне выгоднее сдавать квартиру в аренду — однокомнатная квартира за 720 000 грн здесь окупится примерно за 12,5 лет. 

Запорожье 

Промышленному центру страны есть куда расти. Цены на вторичном рынке стабильно падают — за четыре года на 23%. Чтобы окупить инвестиции в однокомнатную квартиру комфорт-класса за 720 000 грн, потребуется ее сдавать в аренду на протяжении 13,7 лет.

 

аренда жильяновостройвторичный рынок жилья