Плюс 1%. Сколько девелоперы готовы отдать государству

Максим Микитась,

президент Украинской государственной строительной корпорации Укрбуд

Судить о справедливости бюджетных отчислений стоит не по абстрактным цифрам, а по тому, какую пользу они приносят. Если они направляются на развитие инфраструктуры, на улучшение качества жизни, то любые разумные условия, не загоняющие застройщика в кабалу, будут оправданными. Если же многомиллионные отчисления уходят в никуда - это совсем другое дело. К сожалению, строители очень редко видят какой-то эффект от перечисляемых ими средств. На то же развитие инфраструктуры их в бюджете почему-то постоянно не хватает. И в итоге эта задача снова ложится на плечи инвестора, который за свой счет прокладывает новые инженерные сети и коммуникации, а также обновляет уже существующие.

На мой взгляд, механизм паевого участия давно следует отменить. Потому что проследить, куда идут деньги от взносов, практически невозможно. У этих средств даже нет целевого назначения. А возможность уменьшения взноса или освобождения от его уплаты находится в компетенции местных органов самоуправления, что порождает множество коррупционных рисков. В законе О регулировании градостроительной деятельности сказано, что средства, потраченные инвестором на создание внешних сетей, должны засчитываться в сумму паевого взноса. Но часто этого не происходит. К примеру, Укрбуд уже полгода ждет оформления сетей на 70 млн грн.

Инициативу депутатов Киевского городского совета компания поддерживает. Но выделять квартиры льготникам строители должны не в довесок к паевому участию, а вместо него. Мы за социальную ответственность, но и за здравый смысл тоже. Крупные предприятия с дополнительной нагрузкой, конечно, справятся, но вот небольшие застройщики будут вынуждены переложить ее на плечи инвесторов. То есть, при условии сохранения паевого взноса на тот же 1% подорожает жилье для конечного покупателя. А в случае отмены паевого участия даже самые мелкие строительные компании смогут покрывать эти затраты самостоятельно. К тому же это позволит снизить цены на жилье. В то же время Киевсовет должен дать передаваемым в коммунальную собственность квартирам четкое целевое назначение. А реестр очередников-льготников нужно сделать электронным и открытым.

Сергей Перчак,

консультант по юридическим вопросам инвестиционно-девелоперской компании UDP

Паевой взнос для застройщика - это своего рода двойное налогообложение. Происходит это потому, что кроме этой платы, которую строительная компания направляет на развитие инфраструктуры города, девелопер дополнительно еще несет обязательства по реконструкции общегородских коммуникаций для таких провайдеров коммунальных услуг, как Киевэнерго, Киевводоканал и Киевгаз.

Вот и выходит, что застройщику необходимо платить дважды: перечислять в бюджет плату за паевое участие, а также проложить новые либо реконструировать существующие коммуникации на основании технических условий поставщиков услуг. Да, есть норма и процедура, которая позволяет представителю строительной отрасли частично зачесть в счет паевого участия стоимость работ за пределами своего участка. Но эта процедура "работает" в ограниченном режиме в основном для крупного бизнеса, и только в рамках Киевгаза, Киевводоканала и Киевэнерго по отоплению. Все равно застройщик несет финансовые потери, которые отнюдь не способствуют развитию бизнеса или отрасли. Полагаю, что законопроект об отмене паевого взноса, который был зарегистрирован еще в декабре прошлого года, абсолютно логичен и обоснован.

Хорошей альтернативой для города мог бы стать прозрачный механизм земельных аукционов. Отдельно прописанные условия по выделению того либо иного участка могут быть заложены в условия конкурса. И это бы позволило в первую очередь участникам аукциона оценить и проанализировать свои финансовые возможности.

На мой взгляд, государство должно прежде всего создавать приемлемые условия для приобретения жилья малообеспеченному населению. Это может быть льготное кредитование, программы по социальному (бюджетному) жилью и т.д. Не стоит забывать и о таких предприятиях, как Киевгорстрой, Спецжитлофонд, которые являются коммунальными и получают участки для строительства на особо выгодных и льготных условиях. Соответственно, за счет таких предприятий и хотелось бы реализовывать программы по обеспечению жильем социально незащищенных категорий граждан. Это было бы логично и правильно. Тем более что объемы строительства этих компаний достаточно большие.

Дмитрий Шостя, 

руководитель отдела продаж ЖК Park Stone

Для нормальной работы девелоперам необходимы четкие правила игры. Еще перед началом строительства жилого дома или офисного здания компании нужно проанализировать проект и подсчитать бюджет: оценить затраты на выделение земли, прокладку инженерных сетей, уплату налогов, строительство и прибыль. Но сделать это в Украине очень сложно. Об этом говорит подход к реформированию отрасли.

Не секрет, что Украина стремится усилить свои позиции в рейтинге Doing Вusiness. По оценкам Министерства экономики, рост хотя бы на один пункт позволяет привлечь инвестиции в размере $300-500 млн. Строительная отрасль на этом фоне смотрится хуже всего. По критерию легкости получения разрешений на строительство позиция Украины снизилась с 70-го на 140-е место. В прошлом году страна заняла 83-е место, что на 13 позиций лучше по сравнению с предыдущим годом.

Строительную отрасль решили реформировать. Но как? Кабинет министров зарегистрировал законопроект, в котором предлагает отменить паевой взнос на развитие инфраструктуры города. Его размер составляет 4% (для жилого дома) и 10% (для объектов коммерческой недвижимости) от сметной стоимости строительства. Киевская администрация считает, что пока документ не принят, нужно упростить администрирование налога.

Но попутно Киевский горсовет предлагает ввести дополнительный "квартирный" налог в размере от 1 до 1,25% от общей площади построенных квартир, который будет направляться для решения проблемы обеспечения очередников жильем.

Строительные компании не против уплаты налогов, но их размер должен быть заранее установленным и понятным. Сейчас застройщики и без того достаточно много вкладывают в развитие города. Например, оплачивают разработку детальных планов территорий, за свой счет проводят инженерные сети к участкам, ремонтируют дороги, строят детские площадки, садики, приводят в порядок парки. Все эти затраты влияют на себестоимость строительства жилья. Но потом строительной компании еще нужно найти покупателей квартир, что в сложившейся кризисной ситуации не так и просто.  

Анна Лаевская,

руководитель аналитического отдела девелоперской компании "Интергал-Буд

Застройщики достаточно активно участвуют в жизни местной общественности - через механизм "паевого взноса" в развитие социальной инфраструктуры.

Кроме того, застройщик платит либо земельный налог, либо арендную плату за участок, на котором ведутся строительные работы. Негласно во многих случаях условием освоения площадки может стать обновление части инженерной сети района.

В таких условиях новый "налог", в размере от 1% до 1,25% от общего количества квартир, не вызывает особого восторга у застройщиков. Особенно с учетом того, что при очереди в более чем 60 000 семей, от новой инициативы планируют получать по 100-200 квартир в год.

Без ответов остается ряд вопросов о механизме его реализации. Кто и как будет определять, какие именно квартиры нужно отдать в пользование города? Отдавать ли застройщику одну четырехкомнатную или лучше три "единички"? Можно ли рассчитаться квартирами из комплекса на окраине за все проекты по всему городу или нужно отдавать 1% из каждого объекта? Кто будет оформлять права собственности и на кого? Застройщик - сразу на "очередников" или на горсовет? Если застройщик - то кто покроет нотариальные расходы и регистрационные платежи? Какие механизмы контроля застройщика за тем, чтобы жилье попало именно очередникам? И самое главное - получат ли застройщики хотя бы какие-то регуляторные послабления в обмен на то, что будут за свой счет и счет своих покупателей решать социальные проблемы? Без четких ответов на эти вопросы инициатива все еще является сырой и сомнительной.

Интересно, что новый "налог на очередников" - не единственная инициатива об изменении в нагрузке на строительный бизнес. Сегодня активно обсуждается вопрос утверждения единой ставки паевого взноса. Предполагается, что с жилого "квадрата" будут взымать 400 грн., с коммерческого - 600 грн. Рассматриваются и другие варианты, но этот -основной. Если сегодня зональный коэффициент при расчете паевого взноса для центра может составлять 10, а для окраин - 4-5. Новая система нивелирует этот подход.

К чему это приведет? Такой подход фактически уравнивает ценность жилья на Троещине с центром города. Причем, увеличение ставки произойдет как раз для жилых комплексах в отдаленных от центра районах. Это фактически позволит застройщикам элитного жилья в центре экономить на участии в развитии городской инфраструктуры. В то же время затраты компаний, возводящих недорогое жилье в спальных районах, наоборот, возрастут.