Свободные метры: спрос на жилье в новостройках падает

Покупателей столичного жилья становится меньше. За четыре месяца в столице продано 1740 квартир на первичном и вторичном рынке недвижимости, тогда как за аналогичный период прошлого года - 2475, говорится в исследованиях компании ARPA Real Estate. Больше всего - на 70% по сравнению с прошлым годом - снизились продажи первички. Эксперты объясняют спад стабилизацией курса гривни и снижением доходов населения.

Рынок замер

С января по апрель продано 735 квартир на первичном рынке в строящихся и сданных домах, говорится в исследовании ARPA Real Estate. Это самые низкие показатели за последние пять лет. Например, за тот же период прошлого года заключено 1220 сделок, в 2014-м - 2645.

Причины происходящего традиционны - падение уровня жизни населения, отсутствие доступного украинцам ипотечного кредитования и недоверие первичному рынку из-за скандалов с недостроями. Вторичный рынок на этом фоне выглядит надежнее.

Еще один фактор - стабилизация курса национальной валюты. Потенциальные инвесторы, как правило, хранят сбережения на покупку недвижимости в долларах. Укрепление курса с почти 28 до 26,2 грн/$ обесценило их накопления. Застройщики продают квадратные метры в гривне и традиционно не снижают цен. Как только национальная валюта укрепляется, отделы продаж киевских новостроек пустеют, рассказывает вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолий Топал. Покупатели ожидают укрепления доллара и не спешат, отмечает он.

Читайте также - Домашнее лето: киевляне отказываются от аренды загородных домов

"Рынок держится за счет так называемого органического спроса, когда жилье приобретается покупателями для себя, а не с целью перепродажи, и преимущественно в формате сделок-цепочек", - говорит управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов.

Падение объемов реализации в первую очередь затронуло объекты небольших строительных компаний. Крупные застройщики говорят, что не почувствовали оттока покупателей. "В Киевгорстрое продажи остались на том же уровне, что и в прошлом году, особых колебаний не было", - заверили LIGA.net в пресс-службе компании. 

Чтобы достучаться до самого небогатого клиента, строители максимально уменьшают площадь квартир. Квартиры небольшого метража в новых жилых комплексах раскупают на этапе котлована и фундамента, отмечают в пресс-службе Киевгорстроя.

Доля однокомнатных квартир в новых проектах достигает 60%, говорится в исследовании консалтинговой компании City Development Solutions. "Сегмент таких квартир сегодня развивается динамичнее других. При этом в последнее время покупатели склоняются в пользу объектов с малой площадью, с ремонтом и мебелью", - говорит Михаил Артюхов.

Застройщики используют разнообразные инструменты привлечения покупателей - возможность взять кредит у банка-партнера, получить рассрочку платежа, принять участие в акции и пр.

В ожидании осени

Предложение на рынке первичной недвижимости опережает спрос. По состоянию на апрель 2017 года продажи велись в 219 комплексах с общим объемом предложения свыше 55 000 квартир, следует из отчета City Development Solutions. Это на 19,8% больше, чем за аналогичный период прошлого года. 

Новые проекты в среднем в полтора раза крупнее, чем в прошлом году. Например, в расположенных на левом берегу ЖК Заречный и Патриотика открылись новые очереди с суммарным объемом предложения на 1500 квартир. На прошлой неделе компания КАН Девелопмент заявила о начале строительства нового микрорайона на месте Киевэкспоплазы, рассчитанного на 7000 квартир.  

Читайте также - Земельный прецедент: суд оставил Киеву Сквер Небесной Сотни

Высокая активность заставляет продавцов сдерживать цены. С января по апрель стоимость жилья в сегментах эконом- и комфорт-класса практически не изменилась, сообщила LIGA.net заместитель коммерческого директора компании Интергал-Буд Анна Лаевская. "Мы прогнозируем, что до конца года ценовая ситуация сохранится, разговоры о падении рынка или же резком обвале стоимости жилья эконом- и комфорт-класса не имеют достаточной аргументации, - сообщила она. - Вместе с тем мы не исключаем, что на некоторых наиболее востребованных среди покупателей объектах цены до конца года могут вырасти до 5-7%". Квартиры бизнес-класса, по словам Лаевской, за первые четыре месяца года подешевели на 10-15%.

Нехватка покупателей приводит к демпингу. Цены на недвижимость у небольших компаний, которые только появились на рынке, на 15-20% ниже среднерыночных, говорит Лаевская. "Рынок киевского региона может захлестнуть новая волна строительных скандалов, схожих с Элита-центром. В итоге до 15% компаний-застройщиков попросту могут исчезнуть", - допускает она. Первые стройки могут остановиться уже осенью, если к тому времени количество покупателей не увеличится.

Оживить рынок может очередное подорожание доллара. На курс во втором полугодии повлияет сокращение валютной выручки из-за блокады Донбасса и потери активов на оккупированной территории, писала ранее LIGA.net.

"Гривня ощутит падение цен на сырьевых рынках. Негативное сальдо текущего счета вырастет из-за необходимости импортировать уголь и газ. Наш прогноз - 28-28,50 грн/$ на конец года", - отмечал начальник отдела торговли долговыми ценными бумагами ИК Concorde Capital Юрий Товстенко.