Торговые центры пустовать не будут

В 2011 году торговая недвижимость Украины будет жить в ожидании увеличения посещаемости, прихода иностранных ритейлеров и стабилизации арендных ставок. При этом новые объекты, которые выйдут на рынок в текущем году, существенно не повлияют на вакантность арендуемых площадей. Таковы основные прогнозы участников и аналитиков рынка.

Лидером по строительству и посещаемости торговых и торгово-развлекательных центров (ТЦ и ТРЦ) в Украине безусловно остается столица. В Киеве на сегодняшний день запланированы 164 новых объекта, из которых 70 находятся в проекте, остальные - активно строятся и реконструируются. За последние два года в Киеве было введено в эксплуатацию 24 новых объекта, в которых расположились ТЦ и ТРЦ.

В тройку регионов-лидеров попадает Донецкая область (60 запланированных объектов) и АР Крым (59 запланированных объектов). Заними следуют Харьковская, Запорожская и Днепропетровская области (см. Таблицу 1).

По словам руководителя отдела стратегического консалтинга "Украинской торговой гильдии" (УТГ) Виктора Оборского, рынок ТЦ в Украине еще не насыщен. Отсутствие новых реально строящихся объектов может привести к дефициту качественных площадей, в частности, для иностранных ритейлеров.

Таблица 1. Регионы-лидеры Украины по строительству ТЦ и ТРЦ (2008-2011 гг) *

*основываясь на базах данных "Socmart"

Если же рассматривать регионы по количеству введенных в эксплуатацию объектов, тройка лидеров выглядит так: Киевская область (24 объекта за последние два года), Днепропетровская (11) и Запорожская (9).

Далее в рейтинге по числу сданных объектов идут Харьковская и Львовская области, а также АР Крым (см. Таблицу 2).

Харьковская область занимает второе место после Киевской по реализации проектов в сфере строительства ТЦ и ТРЦ, здесь введены в эксплуатацию 11 объектов за последние 2 года.

Донецкая область отстает от задуманного, так как, несмотря на большие планы, введено в эксплуатацию за период с 2008 по теперешний момент только 6 объектов.

Таблица 2. Регионы-лидеры Украины по введенным в эксплуатацию ТЦ и ТРЦ за период 2008-2011 гг*

*основываясь на базах данных "Socmart"

Арендные ставки

В 2010 году арендные ставки стабилизировались с незначительной коррекцией на уровне IV квартала 2009 года. При этом среднерыночная арендная ставка (на площадь 100-200 кв.м) составила $58,3/кв.м/мес (с НДС, без эксплуатационных затрат).

Разброс в стоимости аренды в торговых центрах Киева варьируется от $10 до $200 кв.м/месяц (с НДС) в зависимости от номенклатуры продукции/услуг и якорной функции операторов.

Рисунок 1. Арендные ставки на свободные площади в ТЦ*

* по данным УТГ

Наивысшие ставки приходятся на небольшие площади, находящиеся в прикассовой зоне супермаркетов и вблизи входной группы, а также галерейные магазины одежды и обуви. Для якорных арендаторов, в частности, продовольственных cупермаркетов, магазинов электроники, операторов развлечений, арендные ставки значительно ниже. Ставки преимущественно номинируются в долларах США, применяется их годовая индексация.

Сегодня все большее число сетевых операторов профессиональных ТРЦ работает по схеме фиксированной минимальной арендной ставки и доплаты в виде процента от товарооборота. Таким образом, у арендаторов становится больше шансов разделить свои риски с собственниками торговых центров.

В зависимости от номенклатуры продукции/услуг оператора, процент от товарооборота составляет от 2% до 15%. Так, наибольший процент от товарооборота платят магазины галереи одежды и обуви, наименьший – якорные арендаторы (супермаркеты, развлечения, фуд-корт).

Иностранные сети

По мнению аналитиков, большинство европейских ритейлеров по прежнему продолжают рассматривать выход в Украину через франчайзинг и местного партнера. Крупноформатные операторы, которые развиваются самостоятельно, в большинстве своем отложили выход в Украину и активных планов на 2011 пока не озвучивают. Поскольку при принятии решений операторы ориентируются на оценки существующего инвестиционного климата в стране, налоговой политики, потенциала роста, то Украина в их планах экспансии пока не является приоритетным регионом для развития.

В ноябре прошлого года в Киеве состоялось открытие первого в Украине гипермаркета строительных материалов "Leroy Merlin" (входит в сеть французского оператора). В 2010 году свои магазины открыли известные международные сети модной одежды: "New look", "River Island", "Nine West бренды Inditex Group": "Massimo Dutti", "Oysho", бренды "Melon Fashion Group": "Love republic", "Zarina", "Befree". Помимо столицы, в планах этих операторов рынки городов-миллионников и областных центров.

Осенью 2010 года в Киеве открылась первая в Украине пиццерия международной сети "Domino’s Pizza". Согласно планам компании в Украине в течение ближайших 5 лет будет открыто около 50 заведений под этим брендом. Также свое первое заведение в Украине – кофейню в терминале F аэропорта "Борисполь" - открыла мировая кофейная сеть "Costa Coffee".

Подписан договор на открытие весной 2011 года в ТЦ "Sky Mall" оператора "New Yorker". Планы по выходу в Украину есть у сети британских универмагов "Debenhams", которые пока воздерживаются от конкретных комментариев, но активно изучают местный рынок и рассматривают возможные площадки размещения. Во II квартале 2011 года ожидается открытие в Киеве магазинов крупнейшего российского обувного оператора "ЦентрОбувь", развивающего сети "Центробувь" и "Centro".

"Международные операторы и ритейлеры, они заходят пакетом, а сейчас заходить пакетами магазинов невыгодно. Если говорить о глобальном присутствии иностранных ритейлеров в Украине, то это перспектива не 2011 года, и даже не 2012, возможно, ближе к 2013 году. Мы не ожидаем экспансии в ближайшее время", - заявил В.Оборский.

Прогнозы

В 20101 году общая арендуемая торговая площадь (GLA) нового предложения в Киеве может составить около 188,6 тыс. кв.м.

Аналитики ожидают продолжения процесса расширения сетей отечественных и зарубежных операторов, открытия новых торговых точек в Киеве и регионах Украины. Столица остается ключевым рынком в планах экспансии операторов.

"В 2011 году нас ожидает окончательная стабилизация арендных ставок с возможным умеренным ростом (10-15% по итогам 2011г.)", - рассказал представитель УТГ.

В то же время в компании "Knight Frank" уверены, что по итогам года рост среднерыночного показателя ставок можно ожидать на уровне 3-5%. "В первую очередь изменение ставок будет обусловлено тем, что в большинстве уже заключенных договоров предусмотрено поэтапное повышение ставки аренды в течение нескольких лет. В меньшей степени рост средних ставок будет связан с ротацией арендаторов в бутиковой зоне", - говорится в отчете компании.

Аналитики также прогнозируют, что активное развитие операторов в 2011 году при ограниченном новом предложении качественных площадей будет удерживать вакантность в успешных ТЦ на минимальном уровне.

Посещаемость торговых центров будет являться определяющим показателем успешности их деятельности. "По итогам 2011 года станет более понятен потенциал торгового сегмента – если сохранится значительный дефицит профессиональных торговых площадей и будет наблюдаться постепенный рост покупательской способности населения, то в 2012-2013 годах мы увидим возвращение на рынок иностранных девелоперов и возобновление или запуск новых торговых проектов", - считают в "Knight Frank".

Яна ДОВГАНЬ

Строительство, недвижимость, рынок земли: подборка новостей>>>Розничная торговля, ритейл: подборка новостей>>>