Торговым центрам мешают красиво жить

Кабинет Министров Украины ограничил рентабельность при сдаче в аренду торговых площадей, а также установил режим регулирования арендных ставок на период финансового кризиса. Соответствующее постановление КМУ "О мероприятиях по стабилизации цены за предоставление услуги и аренду торговых помещений (площади) в торговых объектах, на рынках по продаже продовольственных и непродовольственных товаров в условиях финансово-экономического кризиса" N278 вступило в силу в апреле.

Согласно постановлению, органы местного самоуправления получили право конкретизировать размер рентабельности при предоставлении в аренду торговых площадей, не выходя за пределы 20% и опираясь на Порядок, который должны разработать Минэкономики и Госкомпредпринимательства.

Указанный порядок уже разработан, хотя и не утвержден. Вместе с тем, проект Порядка, размещенный на сайте Минэкономики, вызвал резкую критику со стороны владельцев торговых центров и игроков рынка.

Благие намерения

В Госкомитете по вопросам регуляторной политики и предпринимательства (Госкомпредпринимательства) уверены, что принятие Порядка расчета цен на услуги и аренду позволит уменьшить неоправданные расходы предпринимателей в несколько раз.

По словам главы Госкомпредпринимательства Александры Кужель, в адрес Госкомитета продолжают поступать письма от предпринимателей, в которых говорится о невыполнении владельцами рынков и больших торговых центров положений указанного постановления КМУ.

Арендная плата продолжает немотивированно повышаться, отмечают в Госкомпредпринимательства, иногда - в несколько раз. При этом, по словам арендаторов, сопротивление правительственному решению оказывают "представители теневого бизнеса и коррумпированных властных структур".

Мнение юриста

По словам юриста компании "Василь Кисиль и партнеры" Натальи Доценко-Белоус, постановление N278 "теоретически направлено на формирование прозрачной формулы арендных ставок".

Однако, отмечает юрист, правительство не учитывает такие расходы, как возмещение процентов по банковским кредитам и прочие расходы арендодателей, которые принято закладывать в себестоимость арендной услуги.

Вместе с тем, в предложенном правительством Порядке расчета учитываются только основные факторы. "Главными факторами, влияющими на размер арендной ставки, будут балансовая стоимость здания или рынка, принадлежащего арендодателю, а также его прибыль в границах норматива рентабельности", - объясняет Наталья Доценко-Белоус.

Владельцы ТЦ - против

Сергей Хоменко, заместитель директора по развитию проектов "Украинской торговой гильдии" (УТГ) считает, что методика расчета рентабельности торговой недвижимости в международной практике существенно отличается от методики, заявленной Минэкономики и Госкомпредпринимательства в проекте Порядка, разработанного в соответствии с постановлением КМУ N278.

"Среди явных пробелов в проекте методики расчета необходимо отметить отсутствие учета затрат владельца ТЦ на погашение кредитных средств, взятых на строительство объекта", - отмечает С.Хоменко.

По его словам, рентабельность европейских ТЦ составляла до кризиса 10-15%, а срок окупаемости - порядка 10 лет. В Украине же до кризиса рентабельность ТЦ составляла в среднем 20% и окупаемость была 5-7 лет. "Именно поэтому наш рынок интересовал иностранных инвесторов", - подчеркивает представитель УТГ.

"На данный момент, с учетом кризиса, рентабельность украинских ТЦ снизилась до 13-15%, а срок окупаемости - вырос до 10 лет в ярких проектах", - пояснил С.Хоменко, добавив, что большинство региональных небольших проектов сегодня уже стали убыточны.

Эксперт УТГ говорит о том, что сегодня продажи у розничных операторов упали, многие из них не в состоянии платить аренду. Поскольку сами арендодатели не заинтересованы в том, чтобы их торговые площади пустовали, арендные ставки снижаются естественным образом.

"Рынок торговой недвижимости - это саморегулирующаяся система, и грубое вмешательство государства может пагубно повлиять на данную сферу экономики. Никто из инвесторов не захочет приходить при таких условиях на украинский рынок торговой недвижимости. Кроме того, большинство существующих ТЦ могут оказаться на грани банкротства, что в итоге приведет к сокращению торговых помещений для самих арендаторов", - считает С.Хоменко.

Яна ДОВГАНЬ

Строительство, недвижимость, рынок земли: подборка новостей>>>Розничная торговля, ритейл: подборка новостей>>>Финансовый кризис: подборка новостей>>>