Жаркое лето коммерческой недвижимости

Летом 2010 года рынок коммерческой недвижимости Киева продемонстрировал неожиданный всплеск активности. С наступлением очередного бизнес-сезона наибольшую активность ожидается в офисном и торговом сегментах. Итоги лета подводили аналитики и участники рынка.

Торговая недвижимость

Сектор торговой недвижимости Киева с начала года оставался наиболее привлекательным для всех игроков рынка.

По итогам 8 месяцев 2010 года в столичном сегменте профессиональной торговой недвижимости насчитывалось 46 торговых центров различного формата. Общая площадь данных ТЦ составила 1 054,9 тыс. кв.м, а общая арендная площадь (GLA) достигла 684,9 тыс. кв. м. Такие данные приводит "Knight Frank Research".

Напомним, что показатель насыщенности торговыми площадями на конец I полугодия 2010 года в Киеве составил 246 кв.м GLA на 1000 жителей, увеличившись на 6% по сравнению с концом 2009 года.

Таблица 1. Общий объем профессиональных торговых площадей в Киеве, (GLA) тыс. кв. м*

*Источник: Knight Frank Research, 2010

Однако уже в июле-августе этого года аналитики отметили приток посетителей. Эксперты связывают это с погодными условиями: жара загоняла покупателей из душных базаров и некачественных торговых помещений в кондиционированные торговые центры.

"Многие арендаторы превысили свои обороты даже по сравнению с весной в два раза. Естественно, это отразилось на арендных ставках. Арендаторы стали намного сговорчивее. Они готовы арендовать помещения без ремонта и согласны на условия: фиксированная арендная ставка плюс процент от товарооборота. А это уже возврат к докризисной ситуации", - рассказал директор компании "Украинская торговая гильдия" (УТГ) Виталий Бойко.

В то же время, по данным "Knight Frank Research", вакантность в основных крупных ТЦ Киева по прежнему находится на уровне 1-3%, снизившись с 3-5% в конце 2009 года. Арендные ставки за полугодие выросли на 10-20%.

Поступления от аренды за лето увеличились за счет уменьшения пустых площадей и повышения процентной ставки от товарооборота.

В УТГ заявляют, что открытие новых площадей, которое произошло летом, не увеличило долю свободных площадей. А это значит, что рынок их поглотил.

При этом среди главных событий лета называют официальное открытие второй очереди торгово-развлекательного центра "Sky Mall". Общая площадь ТРЦ составила 65 тыс. кв.м, общая арендная площадь (GLA) 42 тыс. кв.м. Аналитики одноголосно объявили это знаковым событием года.

Еще одним открытием стала вторая очередь ТРЦ "Дарынок" на Левом берегу.

В настоящее время четыре торговых центра в Киеве находятся на завершающих этапах реализации. Заявлялось, что они будут введены в эксплуатацию до конца 2010 года, но скорее всего их открытие состоится уже в 2011 году.

По мнению старшего консультанта отдела экономических и стратегических исследований компании "Jones Lang LaSalle" Марии Шкарпетиной, выход на рынок новых операторов тормозится в большей степени нехваткой качественных площадей, а не общей экономической ситуацией. Ввод в эксплуатацию большинства торговых объектов, заявленный на 2010 год, был перенесен застройщиками на 2011 (например, ТРЦ "Эспланада").

Нехватку площадей подтверждает сохранившаяся низкая доля свободных площадей, которая для качественных торговых центров составляет 3%.

Арендные ставки для большинства профилей арендаторов остаются стабильными (максимальная ставка $1080/кв. м/год для помещений 100-150 кв. м). При этом девелоперы предлагают скидки на первые 1-2 года действия договора аренды тем украинским и иностранным брендам, которые рассматриваются как "якоря" в том или ином профиле торговли.

Генеральный директор "Knight Frank LLC Ukraine" (Киев) Михаил Ермоленко прогнозирует, что возросшая активность операторов, расширение ряда сетей, а главное, дефицит качественных торговых площадей в Киеве обусловят дальнейшее увеличение арендных ставок этой осенью, в среднем прогнозируется рост на 10-20% в зависимости от объекта.

"До конца года вакантность в ТЦ Киева не претерпит существенных изменений и останется на уровне 1-3%. Вакантность до 15-20% возможна в новых торговых объектах, которые выйдут на рынок до конца 2010 года", - считает М.Ермоленко.

Офисная недвижимость

В офисном сегменте в III квартале 2010 был введен в эксплуатацию БЦ "Eleven", (класс В+, 11 тыс. кв. м) на ул. Соломенской 11. Таким образом, по итогам 8 мес. 2010 года общий объем профессиональных офисных площадей в Киеве (класс А и В) составил свыше 1,185 млн кв. м, увеличившись на 5% по сравнению с концом 2009 года.

"Без учета нового введенного проекта уровень вакантных площадей в офисном сегменте за лето оставался на прежнем уровне", - считает М.Ермоленко.

По словам М.Шкарпетиной, на текущий момент объем качественных офисных площадей в Киеве составляет 1,14 млн. кв. м. Это все еще значительно ниже, чем в других европейских столицах. Большинство проектов, находящихся на стадии планирования, заморожены. Однако в I половине 2010 года было возобновлено строительство 160 тыс. кв. м офисных площадей.

Таблица 2. Ключевые проекты, введенные в эксплуатацию за 8 мес. 2010 года*

*Источник: Knight Frank Research, 2010

Спрос на офисные помещения и далее следует тенденциям первого полугодия, когда основную активность и далее будут предъявлять компании, уже представленные на рынке, а доля новых компаний в сделках аренды останется незначительной. К тому же, в связи с более приемлемыми арендными ставками и незначительной разницей между ставками на офисные помещения класса А и В, арендаторы и далее будут рассматривать возможность переезда в более качественные здания с лучшим расположением.

С начала июля появился спрос на большие площади (900-1000 кв.м.) с ремонтом, который пока не могут реализовать. "Сейчас проблематично найти качественные площади больших размеров. Есть новострои, на которых еще не готовы документы. Отчасти этот спрос реализуется за счет отдельно стоящих зданий", - говорят в УТГ.

Стабильный спрос на фоне низкого объема ввода новых офисных площадей привел к снижению доли свободных площадей на рынке с 16,0% в конце 2009 года до 14,9% во II квартале 2010 года. Тем не менее, объем свободных площадей довольно высок (170 тыс. кв. м). Арендные ставки в бизнес-центрах класса А и В остаются стабильными, где в премиальном сегменте они составляют $420/кв. м/год.

По подсчетам аналитиков "Knight Frank LLC Ukraine", уровень базовых арендных ставок на профессиональные офисные площади сохранился на уровне II квартала 2010 года - в диапазоне $300-480/кв.м/год на офисы класса А, $240-360/кв.м/год на офисы класса B+ и $180-240/кв.м/год на офисы класса B-. Размер эксплуатационных платежей для бизнес центров класса А составлял $60-72/кв.м/год, для класса В+/- - $36-60/кв.м/год.

Объем арендных сделок в сегменте профессиональных офисных площадей за 8 мес. текущего года увеличился в среднем на 20-30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Ведется строительство нескольких крупных объектов с офисными составляющими. В I полугодии 2010 года компания "К.А.Н. Девелопмент" приступила к возведению трех масштабных проектов: ТОЦ "Лыбидь Плаза" (с БЦ класса В+, 20 тыс. кв.м), 176; БЦ "IQ Business Center" (класс А, 45,2 тыс. кв.м), 13-15 и БЦ (класса А).

Также заявлено о строительстве 22-этажного БЦ общей площадью 30,5 тыс. кв.м, заказчиком и инвестором которого выступает компания "Сикс Старс Холдинг".

Яна ДОВГАНЬ

Строительство, недвижимость, рынок земли: подборка новостей>>>