Строительный сезон-2013 в самом разгаре. О том, чем для застройщиков он отличается от предыдущего, а также о том, почему акцент смещается из столицы в пригород, рассказывает Александр Павлов, коммерческий директор компании "Атлант".

О запретах и разрешениях

- Как начался этот сезон? Какова динамика по сравнению с прошлым годом?

- Мы уже, наверное, вышли на докризисный уровень активности. Темпы строительства увеличились в два раза по сравнению с позапрошлым годом, или в полтора, если сравнивать с 2012-м. Аналогично выросли и объемы продаж.

- Кабмин, с одной стороны, говорит о дерегуляции и упрощении, а с другой - увеличивает полномочия Государственной архитектурно-строительной комиссии (ГАСК). До сих пор не урегулирован вопрос о присоединении к сетям. Что мешает застройщику больше всего?

- Застройщику сейчас трудно "зайти на землю", потому что нужно полностью провести туда сети. В принципе, сегодня есть достаточно много свободной земли, даже в Киеве и области. Но для того, чтобы прийти на площадку, застройщик должен провести электричество, поставить подстанцию, провести воду, отопление, реконструировать те объекты, которые не тянут заданные мощности - котельные, подстанции. Все это довольно дорого выходит. И при всем этом не ясно, куда идет сбор на развитие инфраструктуры - ведь инфраструктуру застройщик, по сути, и так развивает за свой счет. Это основная проблема сегодня.

- Чиновники заверяют, что разрешительные процедуры сделали проще, чтобы уменьшить стоимость квадратного метра…

- По факту выходит чуть по другому… Да, немного упростили ввод в эксплуатацию, но если где-то упростили, то в других вопросах - только сделали сложнее. Поэтому особо каких-то положительных изменений нет.

- Сложно ли сегодня получить разрешение на строительство?

- В принципе - да. Легче пока не стало. Хотя если станет совсем легко, тогда строить начнут все подряд, а это грозит новыми обманами инвесторов.

Об ипотеке

- Кабмин также обещал помочь с кредитованием на покупку жилья. Вы как застройщик ощущаете улучшения?

- Госпрограммы удешевления кредитов, помощи в достройке, софинансирования строительства, программы ГИУ (Государственное ипотечное учреждение) - все они уже работают. В прошлом году мы не сотрудничали по ним, потому что было непонятно, выгорят они или нет. Сегодня мы уже подаем документы на аккредитацию в Минрегион, в этом году планируем продать 40-50 квартир таким образом.

- Какие именно госпрограммы используете?

- Программы удешевления ипотеки. Практически половина покупателей сегодня берут у нас квартиры в рассрочку. И мы рассчитываем, что именно механизм удешевления ипотеки будет востребован. К тому же в Броварах довольно много людей стоит в очереди на получение кредита под 3%.

- А обычные кредиты почему не берут?

- Потому что ставки высокие. Хотя желающих взять квартиру в кредит (подчеркну, доступный кредит) очень много.

- Из тех, кто все же связывается с кредитом, это докредитование или вся сумма?

- Большая часть тех, кто берет кредиты в банках, делает это на максимальный возможный размер займа - 70-80%. Не в последнюю очередь потому, что на меньшую сумму мы даем свою рассрочку.

- Какова доля тех, кто покупает первое жилье, и тех, кто меняет старое на новое?

- Наверное, 50/50. Многие разъезжаются, кому-то покупают первое жилье, кто-то уже второе. Некоторые переходят в квартиру просторнее.

- Вы платите налог на недвижимость за непроданные квартиры?

- Мы не становимся собственниками построенных квартир и не получаем техпаспорт на жилье на себя. Имеем право не регистрировать его в течение двух лет, хотя до этого, как правило, не доходит.

- А как изменится площадь квартир в связи с налогом, ведь он взимается в случае, если она превышает 120 квадратов?

- А мы и так строим квартиры небольшой площади. Сегодня у нас нет квартир больше 120 квадратных метров. Наш сегмент более близок к эконом-классу - этот рынок самый перспективный.

О проблемных объектах

- Не секрет, что под Киевом есть "серые" схемы возведения многоквартирных домов под видом частного строительства. Как это влияет на рынок?

- В Броварах, где строим мы, такие схемы к счастью не прижились. Ну, а там, где такое явление есть - для честного застройщика это если не проблема номер один, то, как минимум, из первой пятерки. Именно такие схемы и подрывают репутацию отрасли.

- Как распознать проблемный объект или застройщика, который внешне выглядит благонадежно?

- В первую очередь, это репутация компании. Нужно полностью рассмотреть историю, от начала и до сегодняшнего дня: что компания построила, что строит, что ввела в эксплуатацию. Сегодня сделать это легче - есть интернет, можно почитать и отзывы, и комментарии.

Второе - нужно обязательно внимательно смотреть на документы. Должна быть строительная лицензия, разрешение на строительство, договор либо госакт на землю, в котором должно быть указано, под что земля отводится. В случае высотного строительства там должно быть указано именно последнее. Если документов нет в наличии или есть какие либо сомнения в качестве одного из них - лучше не рисковать. Дополнительно можно посмотреть технические условия на подачу электроэнергии, воды, на водоотвод.

Ну а в дальнейшем нужно просто следить постоянно за стройкой. Если строительство движется, не останавливается - это позитивный сигнал. А если застройщик летом "заморозил" стройку, то это уже проблема - летом стройки не замораживаются. Стройка может останавливаться только в холодную погоду, очень холодную.

О пригородном рынке

- После нескольких проектов в Киеве вы начали строить в пригороде. Почему?

- Потому что это выгоднее. У нас пригород развивается по примеру Москвы: люди тянутся из центра: семья может обменять квартиру в центре на две квартиры в Броварах, а то и на три - смотря какая была квартира в столице - и спокойно разъехаться.

- Какова доля киевлян в покупке пригородного жилья?

- Сегодня где-то 50% квартир у нас покупают броварчане. Около 30-35% - это киевляне, в основном с левобережья столицы, но больше всего с Троещины, Харьковского массива, а также Борщаговки. Тут решающую роль сыграло более выгодное транспортное сообщение. Остальные 15-20% - это иногородние, переезжающие в столицу. Причем соотношение меняется: местных покупателей ранее было 90%, сейчас растет число киевлян и иногородних.

- Но зачем покупать жилье в Броварах, когда на окраинах Киева запустили довольно много бюджетных проектов, ту же "Жемчужину Троещины", например?

- В Киеве когда-то шутили: лучше жить в Харькове, чем на Харьковском массиве... У нас сейчас активно покупают жители отдаленных районов Киева, Троещины. В Броварах нет проблемы очередей на маршрутный транспорт, и до центра Киева доехать получается быстрее.

Ну и вопрос цены - здесь она на 20-30% ниже, чем на окраинах, и в разы ниже, чем в центральных районах. Плюс нам, как застройщику, гораздо проще, чем в Киеве, получить техусловия, согласовать их.

- Но ведь инфраструктуру Броваров и Киева не сравнить…

- Основных факторов принятия решения о покупке всего два: место и цена. Да, в Броварах сегодня не хватает учреждений культуры и торгово-развлекательных комплексов. Но в плане застройки на ближайшее время они уже есть.

- При рассмотрении нового Генплана столицы могут опять вернуться к идее присоединить города-сателлиты. Как это отразиться на пригородном рынке?

- Скорее всего, поднимется стоимость квадратного метра во всех прилегающих к Киеву городках, и в Броварах тоже. Для киевских застройщиков это будут новые площадки, а для нас и для нашего покупателя - это рост цен.

Павел Макаров