Николай Толмачев: Киев спал больше 20 лет, а сейчас проснулся

- Потому что сегодня реструктурированный, но обслуживаемый долг - это не проблема, а счастье для банка. Если сейчас кредитовать новые рисковые вещи - это горе. Да, мы не можем вернуть все в один день, но ведь и проблем с обслуживанием этого долга не было, значит, это работающий актив. Это револьверные кредиты: мы продаем, погашаем кредит, берем новый. Так же мы работаем с Ощадбанком. Ничего плохого для банка в этой схеме нет, вся наша недвижимость в залоге.

Сегодня говорить жестко "верните деньги" нельзя. Чтобы быстро что-то продать, надо дисконтировать цену, а это уже проблемы и для заемщика, и для банка. Банкиры готовы к этим проблемам? Нет. И я не готов. Тогда давайте беспроблемно работать дальше.

- Если все пойдет как я планирую, мы проведем SPO (вторичное размещение акций. - Ред.). Мы уже дважды выходили на вторичный рынок. Если мы сможем разместить акции и выйти с бондами (облигации. - Ред.), мы решим проблему долга.

Я уверен, что по реальным активам, реальной возможности обслуживать долг мы выглядим не хуже любой немецкой компании. Когда долг равен капиталу - это хорошая компания. У нас сегодня именно так.

- Да, вы не преувеличивали, когда говорили, что вы оптимист в кубе…

- Это реалистичный оптимизм. Если Украина нормально интегрируется в европейский рынок, у нас появится нужный ресурс. Наши проекты сегодня не генерируют достаточно кэша только потому, что нам недоступен необходимый финансовый ресурс. Мы не можем брать долг под 15-20-30%, нам нельзя работать с такими деньгами, это спекулятивные деньги, а мы не занимаемся спекуляциями. Под 3-4-5% годовых мы готовы брать, потому что наши проекты генерируют прибыль не менее 7-10% . Для Западной Европы это супервыгодные проекты. Надо привыкать к тому, что доходности 30% в строительном бизнесе не существует, либо это всегда плохо заканчивается и для заемщика, и для кредитора. Доходность в 7% - это счастье для обоих.

У нас же получается удавка. Вам считают: раз риски растут, значит, должна повышаться ставка. Как только кредитор ступает на скользкий путь повышения ставок, он идет не туда. Он не может найти достойного заемщика, потому что достойный не возьмет такие деньги, значит, это будет уже рисковый заемщик, а значит, все деньги не вернутся, то есть кредитор сам повышает свои риски.  

- Практически все жилые объекты, которые строит ТММ, относятся к бизнес- и премиум-классу. Какой спрос на эти классы жилья ожидается в ближайшие год-два? Не планируете ли переориентировать будущие проекты на комфорт- и эконом-класс?

- Я думаю, что все классы поползут вниз, немного понизится планка стандартов, поэтому формально мы останемся в тех же классах. Платежеспособность населения сейчас падает. Раньше мы проектировали квартиры исходя из нормы 30 кв м на жильца, так как считали, что это комфортная площадь для человека. Но сейчас этот комфорт не каждый сможет себе купить, значит, надо будет ужиматься до 15 кв м.

Это значит, что при одинаковом количестве проданных квартир мы будем продавать меньше квадратных метров. Но переходить на качество социального жилья мы все равно не будем.

Мне, конечно, не нравится тенденция снижения стандартов. Мы задаем тон на рынке, и наши стандарты во многом повторяют государственные компании. А экономика жилья - это государственная политика.

Мы растущая страна с точки зрения плотности населения, а значит - и с точки зрения спроса на жилье. Я не знаю, будет ли расти плотность и спрос в Донецке. Но в Киеве и Харькове однозначно будет.

- Сколько надо строить в Украине, чтобы удовлетворить потребности в жилье?

- Рекордная производительность за последние годы - 12 млн кв м жилья. Когда называется эта цифра, не учитывается, что в то время как строится новое жилье, старый жилой фонд приходит в упадок. Те панельные дома, которые строились в 1950-1970-е, уже отслужили, их необходимо утилизировать. Причем проектный срок эксплуатации этих домов как раз истекает в 2010-2020-е годы. А заменить их нечем. Украина раньше строила 24 млн кв м в год. Это значит, что в течение пяти лет нам нужно хотя бы вдвое увеличить объемы строительства.

- Кроме тех регионов, в которых вы и так работаете, в каких планируете расширять свой бизнес?

- Киевская область и города-спутники. Киев не может постоянно увеличиваться в плотности населения, да и нельзя этого делать.

- В силе ли заказ от американской компании Holtec на строительство завода по хранению ядерных отходов (ХОЯТ-2 в Чернобыльской зоне отчуждения. - Ред.)?

- Holtec пока не принял решения о начале строительства. Причин задержки я не знаю. С момента открытия конверта прошел уже год. Мое мнение такое, что нам категорически необходимы эти объекты, и ХОЯТ-2, и ХОЯТ-3. Раньше радиоактивные отходы мы вывозили на хранение в Россию, сегодня, скорее всего, этого делать не стоит. Никто не примет наши отходы или примут по такой цене, что дешевле будет построить свои хранилища.

- У вас был и бизнес в сельском хозяйстве - агрохолдинг Синтал. Судя по последним новостям, с ним все совсем не радужно…

- Агробизнес есть, сегодня он находится в стадии банкротства. Но не ликвидации. Предстоит еще санация предприятий. Этот бизнес будет, я его никуда не продал. Да и, мягко говоря, он сейчас мало чего стоит. В агробизнесе я вижу перспективу, хотя, по-честному, для меня это сейчас дополнительная нагрузка, которую я в данный момент не способен осилить.  

- С решением каких проблем новому мэру Киева надо разобраться в первую очередь?

- Перенести границы Киева до новой окружной дороги, принять принципиально новую концепцию развития города, разработать новый генплан, построить новые объездные трассы, новые развязки. Если сейчас мы этого не сделаем, Киев будет и дальше развиваться хаотично, и все будут плеваться, а наши дети - спрашивать, куда мы смотрели и чем думали. Почему Эмираты сначала строят развязки и дороги, а потом только дома? Мы, конечно, можем пойти по пути таких городов, как Таллинн, Рига, принять решение, что Киев должен остаться таким и не меняться. Вот я думаю, что Рига существенно расти не будет. Но есть проблема миллионников: как только население города переваливает за миллион, город попадает в режим интенсивного роста, независимо от политики и правительства. Когда город перепрыгивает из одной философии в другую - это проблема. Философия Киева в том, что это все-таки мать городов русских.

Я верю в то, что Киев был и будет центром притяжения. Просто мы спали больше 20 лет, а сейчас проснулись, влияние приходящих политиков здесь ни при чем. Разумеется, чтобы Киев был таким центром, в ближайшие годы придется много над ним работать, что-то снести, а исторически значимые вещи восстанавливать, делать это, как делали в Лондоне - в тех же формах, этажности и пропорциях, но с помощью новых технологий и с новым функциональным наполнением. Мы все понимаем, желаем новому руководству города успехов, и если наши взгляды на развитие будут совпадать - будем помогать. Если нет - будем ждать нового руководителя.

- А на какой город стоит равняться Киеву? Где лично вам нравится то, как живет и развивается город?

- Идеальный город как продукт градостроения и как произведение искусства - это Барселона. Достаточно открыть карту Google и посмотреть.

Тому, кто это создавал, надо памятник поставить в центре города. Квадратно-гнездовая планировка, километровые улицы, одностороннее движение, поля, парки, две диагональные дороги и окружная дорога со всеми необходимыми развязками. Вот что такое красота - ничего ни добавить, ни убавить. Барселона продумана по принципам красоты. Все остальные живут по принципу "как придется". 

- Пару лет назад вы заявляли, что не намерены участвовать в политических проектах. Изменилась ли с того времени ваша точка зрения?

- Если я найду людей, готовых жить и думать так же как я, я готов участвовать. Политикой не стоит заниматься просто ради чего-то, политика - это когда целый слой населения мыслит так же как ты. Если этого нет, значит, я либо отстал от жизни, либо сильно ушел вперед. Мои избиратели, вероятно, еще ходят в садик.

- Кроме ТММ у вас есть "бизнес для души" - небольшое предприятие легкого самолетостроения…

- Я бы не называл это бизнесом, хотя мы построили и обслуживаем уже целую линию небольших самолетов. У нас есть конструкторское бюро, мы готовы работать в области малой авиации, проектирования и строительства беспилотных аппаратов. Аэробусы строить точно не будем, а сосредоточиться на выпуске аппаратов для индивидуальных нужд мы вполне можем.

- Кто ваши клиенты? Много ли их в Украине или больше за рубежом?

- Сейчас у нас есть клиенты и в Индии, но основные пока, конечно, из Украины.

- Пилотируете ли самолеты сами?

- Да, разумеется. И первый наш самолет мы создали как раз для обучения пилотов, которые в будущем будут летать на более сложной технике.

- В числе ваших интересов есть и научная деятельность, пишете диссертацию по физике…

- Сначала я писал работу по философии, основанную на том, что все держится на одних и тех же законах Вселенной, неважно, что это - бизнес, социальные или личные отношения, общественные движения или движение микрочастиц. Позже в работу пришлось добавить четвертый закон диалектики. Тогда на меня подозрительно начали смотреть (смеется). Моя трактовка этого закона заключалась в том, что вся Вселенная тяготит к переходу от простого к сложному и от количественного к качественному. Я не верю в теорию хаоса и в то, что все основано на нем. Моя работа не была должным образом принята. Тогда я решил на элементарных вещах (на законах физики) доказать свою теорию, подготовил достаточно серьезную опытную базу и написал новую работу. Она готова. Предварительные отзывы о работе на конференциях разные, но равнодушным не остается никто: половина утверждает, что этого не может быть, половина приветствует. Кроме того, в Киеве я занимаюсь проектом ядерного зонда, в Харькове есть лаборатория, которая занимается фуллеренами и кристаллами. Также на основе своих работ я провожу изыскания в биологии, медицине, энергетике.

- Что общего у бизнеса и науки?

- И то, и другое работает по одним и тем же законам.