Рынок жилья глазами риелтора

Весна не принесла ожидаемого роста активности на рынке жилья. Цены на квартиры падают, а платежеспособный спрос со стороны населения все еще минимален. Профессиональных специалистов по недвижимости на рынке осталось мало, вчерашние "риелторы" (именно в кавычках) - кто "таксует", кто селедку продает.

О том, как работают риелторы в пост-кризисный период, а также о ситуации на рынке недвижимости, рассказал рассказал президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов, отвечая на вопросы читателей в ходе Интернет-конференции на портале ЛІГА.net*.

О ЦЕНАХ НА ЖИЛЬЕ

- Во всех СМИ пишут, что цены на недвижимость падают и будут падать, а судя по объявлениям, цены все-таки повышаются. Да и сами риелторы говорят о повышении...

- На самом деле речь идет о коррекции цены, но не о падении. Цена, заявленная в листинге (газетном объявлении), как правило, значительно отличается (в сторону уменьшения) от цены продажи.

- Когда будет достигнуто следующее ценовое "дно"?

- Окончательного "дна" достигнем тогда и в том случае, когда стабилизируется макроэкономическая ситуация в стране. На сегодняшний день ни внешних, ни внутренних предпосылок для этого не просматривается.

- Сколько реально стоит жилье в Киеве сегодня? Если говорить об 1-, 2- и 3-комнатных квартирах эконом-класса?

- Однокомнатные дома гостиничного типа – средняя цена $51 тыс. 826 (можно найти минимум за $35-37 тыс.).
Стандартная однокомнатная квартира – средняя цена $70 тыс. 600 (можно найти за $45-50 тыс.).
Двухкомнатная квартира – средняя цена $95 тыс. 943 (минимум $60-65 тыс.).
Трехкомнатная квартира – средняя цена $126 тыс. 318 (можно найти за $75-80 тыс.).

- Долгое время риелторы говорят об отложенном спросе на недвижимость. Покупатели ждут падения цен, продавцы, напротив, не спешат продавать свою недвижимость по цене ниже рыночной. Сколько по Вашему мнению продлится такая ситуация на рынке? Можно ли ожидать падения цен на недвижимость в летний период на вторичном рынке Киева?

- Как правило, весной активность возрастает, соответственно и ценовая динамика просматривается со знаком "плюс". К лету активность снижается и, как правило, цены замедляют свой рост, а иногда и показывают отрицательную динамику. Осенью – очередная волна активности, которая к зиме снова стихает.

Эта весна, кстати, стала исключением из правил, что только подтверждает само правило.

Если говорить о спросе, в том числе и об отложенном, то он у нас огромен (очень далек от удовлетворения) ввиду крайне низких темпов строительства нового жилья. А если говорить о спросе, но платежеспособном, то он крайне низкий ввиду очень низкого уровня доходов населения.

- По статистике ССНУ, как изменилось число сделок на рынке в 2010 году? Какую долю в них составляет обмен и сделки по увеличению жилпощади?

- Если речь идет об изменении в соотношении долей сделок (мены, дарения, купли-продажи и так далее), то можно смело сказать, что доля "псевдодарения" значительно выросла. То есть это попытка вывести право собственности на объекты недвижимости, не являющиеся предметом залога. Например, если не хватает средств для погашения кредита, например, по машине, то банк теоретически имеет право наложить взыскание на иное принадлежащее Вам имущество, например, Вашу квартиру. И чтобы это не произошло, люди переоформляют право собственности на своих близких, знакомых, дальних родственников (сделай себя банкротом).

- Александр Николаевич, покупать квартиры по упавшим ценам с целью перепродажи сейчас выгодно?

- Сейчас не лучшие времена для спекулятивных операций на рынке недвижимости. Основная причина – все увеличивающаяся нагрузка: налоговая, коммунальная, тарифная (электроэнергия), и так далее. В том числе, растут расходы на операции купли-продажи. То есть содержать недвижимость на сегодняшний день очень дорого.

О РИЕЛТОРСКОЙ ПРОФЕССИИ

- Риелторы, при подборе вариантов жилья и его покупке, требуют 3% комиссионных от стоимости жилья. Никто толком не может объяснить, за что платятся эти деньги. Хотелось бы узнать, эти деньги я плачу просто за то, что я нашел объявление в газете, позвонил, и риелтор меня свела с продавцом? Или же риелтор должен собирать все необходимые документы, узнавать историю данной квартиры (кто прописан и т.д.) и сопровождать покупателя вплоть до заключения сделки у нотариуса?

- Три основных принципа, на которых базируется риелторская услуга: риелтор работает по поручению, в интересах, за счет клиента. То есть, если Вы не заказывали услугу, Вы не обязаны оплачивать то, чего Вы не заказывали. В этом случае рекомендую обращаться в правоохранительные органы (есть статья за вымогательство).

- Два года назад риелторов было, как сегодня коллекторов. Куда делись вчерашние риелторы? И если на рынке остались одни "профессионалы", то кто задает стандарты профессии? Когда она появится в реестре?

- Стандарты задают те, кто остались. В реестре профессия существует уже как минимум пять лет, даже в отсутствие стандартов. А вчерашние "риелторы", именно в кавычках, - кто таксует, кто селедку продает. Извините за иронию, но мне больно и обидно, что вход в эту социально значимую профессию легко доступен.

- Александр Николаевич, расскажите, как бороться с частными маклерами, которые стаями бегают по квартирам, безграмотные, ни за что не отвечающие?

- Нужно обращаться в агентство недвижимости, где работают "грамотные люди". Их перечень есть на сайтах общественных объединений, в том числе и Союза специалистов по недвижимости Украины. А ситуацию с так называемыми "черными", в общем, безответственными маклерами рынок отрегулирует сам: они вымрут как класс (если Вы и другие клиенты не будут к ним обращаться).

Риелтор несет ответственность в рамках тех обязательств, которые он принимал на себя по договору. Если материальную – то материальную, если уголовную – то уголовную. Если договор не подписан, - пеняй на себя.

* материал составлен на основе вопросов, заданных спикеру в ходе Интернет-конференции на портале ЛІГА.net

Строительство, недвижимость, рынок земли: подборка новостей>>>Банки и банковские услуги: подборка новостей>>>