Строительству не хватает кислорода
Инвестиции для строительной отрасли является кислородом, без которого невозможна полнокровная деятельность... В 2011 году планируется построить 10,2 млн. кв.м жилья, что соответствует уровню 2007 года... Шумиха вокруг принудительного выселения, которая пр
Объединенное Министерство регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства еще не может работать на полную силу, однако это не должно помешать выходу строительной отрасли из кризиса.
Главная проблема, которую следует решить - недостаток инвестиций. Они нужны застройщикам как кислород. Для восстановления объемов строительства нужно как минимум выйти на докризисный уровень привлечения средств - 35 млрд.грн. в год.
О том, за счет каких нововведений планируется обеспечить "строительный бум", чем обернутся для экономики Градостроительный закон и Жилищный кодекс, кто готов дать деньги на реконструкцию "хрущевок", а также о том, когда в Украине появятся доступные кредиты на жилье, в интервью корреспонденту ЛІГАБізнесІнформ рассказал Вице-премьер-министр Украины – Министр регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства ВикторТихонов.
О РЕФОРМЕ МИНИСТЕРСТВА
- Принесла ли реформа Министерства какие-либо ощутимые результаты?
- Сроки, предусмотренные в Указе Президента (Указ об админреформе N1085, - ред.) для принятия необходимых для реорганизации документов, прошли. Третьего марта должны были принять в первом чтении Закон "О внесении изменений в Закон Украины "О Кабинете Министров" (проект N8056 был принят в первом чтении четвертого марта, - ред.) и "О центральных органах исполнительной власти" (N8055, также принят за основу четвертого марта, - ред.). Это основные законы, которые должны урегулировать вопросы деятельности министерств.
- Что изменится в связи с реорганизацией Министерства?
- Что изменится? Будет оптимизирована его структура. Из двух министерств будет сокращено 30% численности, то есть будут работать около 360-370 человек. До админреформы в двух министерствах работало больше 500 человек. В новом Министерстве должны остаться три основных блока: это раздел регионального развития, второй – ЖКХ, а третий – строительство. Другими словами – функции двух министерств будут сосредоточены в одном новом министерстве. Единственное – возможен вариант лишения двух функций, которые на слуху у людей.
Первый вопрос - это коммунальный транспорт в городах. Раньше коммунальный транспорт курировало МинЖКХ. Это троллейбусы и трамваи, которые сейчас переносятся под юрисдикцию Мининфраструктуры.
И второй важный вопрос, который на слуху – это сохранение архитектурных памятников, который, возможно, перейдет полностью под юрисдикцию Министерства культуры.
- То есть решение по этим двум функциям еще не принято?
- Это будет определено Положением о министерстве, которое утвердит Президент Украины.
О ЗЕМЛЕ
- Нужно ли снимать мораторий на продажу с/х земли?
- Мое мнение – нужно снимать мораторий и нужно, чтобы государство управляло этом процессом. Другой вопрос – нужно любыми путями попытаться сделать так, чтобы эта земля продавалась не за копейки, а как во всех странах мира – это самый дорогой товар. А наша земля считается одной из лучших.
- Скупят. А что изменится? Они ж не увезут эту землю с собой. Это как мы в свое время боялись продавать иностранцам предприятия. А что, они увезут эти предприятия с собой? Всю жизнь в Луганске все предприятия принадлежали немцам.
Поэтому, я думаю, что это будет правильным решением (отменить мораторий, - ред.).
КВАРТИРНЫЙ ВОПРОС
- В свое время была сделана огромная ошибка с приватизацией жилья. Квартиры раздавали, говорили, что это будет ваучер на 15 тыс. купоно-карбованцев. Прожили 20 лет и до сих пор люди не считают, что это их квартира. Они считают, что должен ЖЭК прийти и ремонтировать эту квартиру.
Квартиры приватизированы, а подъезды, крыши, чердаки, подвалы и придомовые участки - остались в управлении органов местной власти. То есть все, что в квартире – это хозяина, все, что в доме - это коммунальное, а когда прорывает трубу – ремонтировать некому.
- Объединения совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) - это выход из ситуации?
- ОСМД это как раз выход. Практически весь мир пошел по этому пути. Возможно, это будут и ЖЭКи, но это должны быть, скорее всего, частные ЖЭКи. Должна быть между ними здоровая конкуренция. Только тогда мы сможем каким-то образом привести дома в порядок.
В прошлом году государственная поддержка реформирования жилищно-коммунального хозяйства дала возможность серьезно увеличить количество созданных объединений совладельцев многоквартирных домов. За 2010 год создано 1704 ОСМД, что вдвое больше, чем в прошлых годах. Всего функционирует сегодня 12 037 объединений. Они, как альтернатива ЖЕКам, имеют колоссальные преимущества.
Практика доказала, что создание таких объединений более в полной мере обеспечивает реализацию жильцами домов своих имущественных прав, предоставляет им возможность реально влиять на эффективность содержания и обслуживания жилья, а также в целом на качество предоставления жилищно-коммунальных услуг. Создание ОСМД рассматривается как необходимый шаг в реформировании отношений в жилищной сфере.
- Будет ли государство помогать ОСМД путем проведения первого ремонта?
- Обязательно. Первый капитальный ремонт делает государство и все, что связано с подводными путями, тоже делает государство. Так предусматривает закон. В противном случае люди бы не брались за это.
Нужны большие государственные деньги, чтобы сделать капитальный ремонт первый. То есть дом надо сдавать готовым к эксплуатации. И если проанализировать эти полторы тысячи домов, которые удалось за прошлый год перевести на ОСМД, это в основном дома новые. Такие дома с удовольствием берут в управление, потому что понимают, что у них запас прочности: как минимум 10 лет этот управляющий сможет заниматься накоплением средств.
Но, как правило, процентов 80% управляющих - это бабушки и дедушки и это страшно. Возглавлять ОСМД должны те, кто разбирается в строительстве, в канализации, в электричестве. Поэтому у нас стоит задача: мы сейчас в своих подведомственных вузах вводим специальность – управляющий ОСМД для того, чтобы учить специалистов.
РЕКОНСТРУКЦИЯ "ХРУЩЕВОК"
- Есть люди, которые готовы вложить деньги в реконструкцию жилых домов?
- Есть люди. Вот есть примеры в областях, где берутся реконструировать - строить рядом дом и переселять людей. Какая выгода строителя? Он получает землю под это строительство.
Но есть случаи, когда один человек из всех жильцов дома не хочет выселятся, и по закону никто не имеет права его выселить. А чтобы приступить к реконструкции, нужно согласие каждого жильца. Правильно ли это? Думаю да. Но, если старый жилой дом рухнет, кто будет отвечать? Бабушка, которая не дала согласия выселиться? Вряд ли. Ведь государство отвечает за безопасность каждого человека. Поэтому, считаю, что шумиха вокруг принудительного выселения, которая предусматривается пока проектом Жилищного кодекса, безосновательная.
Потом, если помните, кричали – резервации будут строить. Мы думали, а куда переселить временно жильцов, и записали норму, что нужно строить что-то типа гостиниц, куда переселять временно, а затем давать жилье после строительства здания. Но закричали о резервациях. А весь мир так делает, как по-другому? Если кто-то предложит лучшее решение, мы его примем.
Пришлось отложить кодекс, а значит затормозить этот процесс, поскольку нет резервных квартир. Есть, к примеру, возможность переселить из Луганска в Красный Луч (шахтерский город, крупнейший в области центр добычи каменного угля, - ред.). В Красном Луче полно пустых домов стоит, но кто ж туда поедет?
БАНКИ СКОРО СДАДУТСЯ
- Сегодня ведутся переговоры с банками?
- Дважды уже я их (банкиров, - ред.) собирал, и думаю сразу после восьмого марта мы соберемся окончательно. Я вам скажу, что с мертвой точки мы сдвинулись. Банки начинают понимать, что они сейчас накопили огромный капитал, и если не уступать в этом вопросе, то они будут в проигрыше. Мы нашли общий язык.
- В чем суть договоренностей?
- Во первых, мы погасили долг ипотеки 2 млрд.грн. в прошлом году, почему ипотеку практически не использовали. А в этом году уже 500 млн.грн. выделили (на компенсацию процентов по ипотеке, - ред.), то есть ипотека начнет работать.
Вы видели билборды "Ипотека по 14,9%", да? Потому что уже есть возможность привлекать средства. И банки начали понимать, сбрасывают до 11%. Пока что это госбанки, на которые мы влияем, но пошли уже и частные. Мы чуть ли не каждый день ведем переговоры, чтобы начать продажу нового жилья через ипотеку в частных банках.
Есть два направления: банк дает кредит покупателю с компенсацией процентов, это один из вариантов удешевления жилья. Или дает кредит строительной организации. Банкиры больше хотят строительным организациям давать, потому что понимают, что надежность их больше.
О СТРОИТЕЛЬНОЙ РЕВОЛЮЦИИ
- ВР приняла Закон о градостроительной деятельности". Каких конкретных последствий можно ожидать на рынке жилья в ближайшее время?
- Главное направление деятельности Министерства - создание благоприятного инвестиционного климата путем дерегуляции разрешительной системы в строительной сфере. С этой целью и был принят Закон "О регулировании градостроительной деятельности".
Он предусматривает усовершенствование всех этапов градостроительной деятельности: от планировочной документации до ввода в эксплуатацию завершенного строительством объекта. Хочу отметить, что проектная документация должна стать основой строительства. Максимально упрощена структура такой документации, изменены подходы к процессу ее согласования и состав. Внедряется бессрочность генеральных планов. Определяется перечень объектов, для проектирования которых не нужно получать градостроительные условия и ограничения.
С принятием этого закона существенно упрощается также процедура проведения экспертизы проектов строительства, предоставление разрешений на выполнение строительных работ и приемке объектов в эксплуатацию. Обязательной экспертизе подлежат объекты IV и V категорий сложности.
- Что именно изменится для строителей, а что, в конечном счете, для владельцев и инвесторов?
- Застройщик получил право выполнять строительные работы без получения разрешения: на декларативных принципах, путем сообщения или представления декларации о начале выполнения таких работ (кроме объектов IV и V категории сложности, на которые будет выдаваться разрешение).
Установлены жесткие сроки регистрации декларации и предоставления разрешения: 5 и 10 дней соответственно. При этом вводится принцип молчаливого согласия в случае нарушения этих сроков.
Упрощение коснется и принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов, особенно I-III категории сложности, которые будут приниматься путем регистрации соответствующей инспекцией поданной заказчиком декларации о готовности к эксплуатации.
Принципиально новое правовое поле создано для индивидуального жилищного строительства. В этом секторе заложен декларативный принцип. Жилые дома до двух этажей площадью до 300 кв. метров можно будет строить на основании строительного паспорта.
О ДОСТУПНОМ ЖИЛЬЕ
- В прошлом году программу "Доступное жилье" начали реализовывать в конце года. Когда стартует программа в этом году? Каких конкретных результатов Вы ожидаете?
- Реализация программы в 2011 году не останавливается. Продолжается строительство 27 домов, для достройки которых в прошлом году направлены средства государственной поддержки по этой программе.
Правительство выделило недавно 150 млн.грн. для предоставления гражданам господдержки в строительстве доступного жилья. На сегодня уже несколько тысяч украинцев выразили желание заключить такие соглашения. Межведомственная комиссия по отбору объектов незавершенного жилищного строительства отобрала для участия в программе 133 объекта, общая стоимость квартир в которых составляет 2 млрд. 783 млн. 684 тыс.грн.
После освоения выделенных 150 млн.грн. Министерство будет ходатайствовать о дополнительном выделении средств в рамках госпрограммы.
- Одной из причин торможения программы "Доступного жилья" было отсутствие средств у населения и проблемы с ипотечным кредитованием. В этом году что-то изменится? Или государство снова не сможет привлечь средства населения?
- Действительно, одним из проблемных вопросов, тормозящим реализацию программы "Доступное жилье", является отсутствие у граждан финансовых ресурсов. Предложение по кредитованию населения под 16% годовых при наличии другого залога (кроме квартиры, которая покупается) является для большинства граждан неприемлемым.
Кроме того, в начале развертывания программы население еще недостаточно доверяет такому механизму.
- Как государство планирует решать ситуацию с недостроями, находящихся на низкой стадии готовности, но в которые граждане вложили средства и остались ни с чем? Есть реальные механизмы решения этих вопросов?
- Такая проблема имеет место. Над ее решением правительство постоянно работает. В прошлом году бюджетные средства, выделяемые на строительство жилья, направлялись на завершение строительства объектов с высокой степенью готовности (более 50%), как и предполагалось Законом "О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства".
На текущий год такие ограничения не распространяются, поэтому бюджетные средства возможно направить в строительство объектов различной готовности.
ПЕРСПЕКТИВЫ СТРОИТЕЛЬСТВА
- Сколько средств в этом году заложено в бюджете на поддержку и развитие строительной отрасли? На что именно они будут направлены?
- Акцентирую внимание на жилищном строительстве. В государственном бюджете предусмотрено 1 млрд.грн. на строительство жилья для военнослужащих, депортированных лиц, ученых Национальной академии наук, лиц, занимающих должности в государственных органах, молодежи (молодежное жилищное кредитование), сельских застройщиков (кредитование).
Кроме того, планируется направить в строительство 2,3 млрд.грн. кредитных ресурсов, привлеченных под государственные гарантии. Местные органы власти планируют направить на строительство жилья из местных бюджетов 446 млн.грн. В том числе эти средства пойдут на строительство доступного жилья, молодежное жилищное строительство и кредитование индивидуальных сельских застройщиков.
- Показатели выполнения строительных работ и ввода жилья в эксплуатацию за 2010 год меньше чем в предыдущий, кризисный 2009. Изменится ли ситуация в этом году? За счет чего?
- Хочу возразить. В течение 2010 года наблюдалось постепенное оживление активности в строительстве и сохранялась тенденция замедления темпов сокращения объемов строительных работ по сравнению с 2009 годом.
Так, за 2010 год темпы выполнения строительных работ составили 94,6%, тогда как за 2009 год - 51,8%. В январе этого года объем выполнения строительных работ вырос на 6,1% по сравнению с соответствующим периодом 2010 года.
В 2010 году объемы введенного в эксплуатацию жилья выросли на 35% по сравнению с 2009 годом и составили 9,3 млн. кв. метров. В 2011 году запланировано построить 10,2 млн. кв. метров жилья, что соответствует уровню докризисного 2007 года.
Выполнение этой задачи зависит во многом от обеспечения ритмичного финансирования строительства жилья за счет государственного и местных бюджетов, привлечения кредитных ресурсов под госгарантии; возобновления ипотеки для физических лиц под 11-12% и для юридических лиц - под 16% годовых и принятия под залог имущественных прав на квартиры в недостроях, которые включены в госпрограмму; завершения отвода земельных участков под строительство доступного жилья и своевременного финансирования достройки жилых объектов с высокой степенью готовности.
- По Вашему мнению, какие шаги нужно сделать, чтобы поднять строительную отрасль хотя бы до уровня 2008 года?
- Для того, чтобы строительная отрасль достигла уровня 2008 года, нужно сделать не несколько шагов, а пройти достаточно сложный путь инвестиционного насыщения экономики. Если говорить языком сравнений, то инвестиции для строительной отрасли является кислородом, без которого невозможна ее полнокровная деятельность. Уменьшается поступление кислорода - человек начинает задыхаться. То же самое происходит и со строительством в случае непоступления инвестиций.
Например, в 2008 году объемы инвестиций только в жилищное строительство составили свыше 35 млрд.грн., основную часть которых составили инвестиции населения, а это более 20 млрд.грн. Нам нужно обеспечить как минимум такой же уровень поступления инвестиций в жилищное строительство.
Первый шаг на этом пути уже сделан - существенно упрощены условия доступа инвестиций на строительный рынок страны. Механизмы такого упрощения установленные Законом "О регулировании градостроительной деятельности", о чем мы уже говорили.
Для второго шага мы тоже подготовили неплохие условия - предусмотрели освобождение поставки строительно-монтажных работ от уплаты налога на добавленную стоимость (НДС).
Следующим шагом должно стать возвращение доверия частных инвесторов к застройщикам. Мы работаем над внедрением четких механизмов ответственности субъектов строительной деятельности за предоставляемые товары, работы и услуги на строительном рынке - это касается и исполнителей изыскательных работ, и проектировщиков, и экспертов, и строителей, и государственных надзорных органов. Большие надежды в этом направлении возлагаем и на создание и деятельность саморегулируемых организаций в строительстве, которые возьмут на себя часть государственных контролирующих функций, введя практику финансовой ответственности за деятельность членов своих организаций.
Сегодня для наращивания темпов работы строительный комплекс имеет все необходимые человеческие ресурсы и производственные мощности.
- Если говорить о рынке строительных материалов, как государство планирует отстаивать их интересы на внутреннем и международном рынках?
- Импортозависимость строительных материалов, которая наблюдалась еще несколько лет подряд, преодолена, и не кризисом, а производителями: построены десятки новых мощностей по производству современных строительных материалов.
В Украине ориентировочно 7-8 тыс. различных производителей строительных материалов, основанных на местных сырьевых возможностях.
По данным Госкомстата, наблюдается существенный рост в секторе производства стройматериалов. Так, по утеплителям различного вида наблюдается рост в 3,5 раза, смесей строительных и бетонных (сухих) - в 1,2 раза, объемы выпуска ячеистых бетонов выросли в 1,6 раза, готовых бетонных смесей - в 2,3 раза. Обнадеживающие результаты демонстрируют производители керамической плитки.
За четвертый квартал 2010 года экспорт строительных материалов превысил импорт. Больше экспортируется, чем ввозится, лесоматериалов, обоев и аналогичных настенных покрытий, а также гальки, гравия, щебня, дробленого камня.
ОБ ИНВЕСТИЦИЯХ
- Как будет происходить привлечение инвестиций в строительство, в частности иностранных инвестиций? Что может гарантировать государство инвесторам, которые решаться вкладывать в новостройки?
- Повторюсь, создание благоприятного инвестиционного климата будет осуществляться путем дерегулирования разрешительной системы в сфере градостроительства. Без преувеличений скажу, что Закон о регулировании градостроительной деятельности фактически является основой новых реформ не только в сфере градостроительства, но и экономики Украины. Уменьшение количества разрешительных документов экономически оправдано, но нуждается в финансовой поддержке, в частности, для разработки градостроительной документации.
Реализация положений Закона с созданием соответствующей нормативно-правовой базы, внедрение их в жизнь на практике будет реализовано в ближайшие годы.
Государство будет гарантировать инвесторам максимальное содействие в реализации инвестиционных намерений.
- Есть информация об интересе со стороны турецких застройщиков, на что планируется направить инвестиции?
- В жилищно-коммунальное хозяйство. Они (турецкие инвесторы, - ред.) у нас уже работали. Я посмотрел, это проверенные турки. Это та организация, которая строила в Киеве высотные дома. Единственное – они хотят, чтобы мы подписали правительственный Меморандум. Хочу напомнить, что были случаи, когда в международном суде эти меморандумы признавались гарантиями правительства, и приходится правительству выплачивать деньги.
- Они хотят инвестировать под госгарантии?
- Нет, не под госгарантии, а кредитами. И они даже наоборот ставят вопрос, чтобы выдать кредиты через частные структуры, они им больше доверяют, но чтобы правительство при этом подписало Меморандумом. Правда с турками налаживаются у нас хорошие отношения. Они сильно помогают в Крыму – строят школы, детские сады, у них есть интерес к Украине.
Сейчас они готовы решать вопросы, связанные с водо- и канализационными отводами. То есть как раз то, что нас тоже интересует и где нужны большие вливания – это программа "Питьевая вода", это программа облводоканалов, это программа канализации.
Мы поинтересовались, рассчитывают ли они при реализации этого проекта заходить со своими людьми. Они говорят: нет. Они понимают, что мы никогда не пойдем на это. Я спросил, а где же ваш интерес, чего это вы пришли и даете нам 15 млрд.грн.? Их интерес в следующем – 30% участия в этих программах, но своей техникой. Например, строим дом – они поставляют кран, бульдозер. Человеческий ресурс - 100% украинский. Это тоже для нас важно. Почему мы с китайцами откладываем подписание договора, потому что они ставят вопрос 50% участия их людей. А как правило, китайцы приезжают и уже не уезжают.
Яна ДОВГАНЬ,
Наталья ТАРАСОВСКАЯ
Строительство, недвижимость, рынок земли: подборка новостей>>>
Комментарии