О "болезнях" сегодняшнего рынка земли, а также о том, как можно себя обезопасить от проколов при покупке участка рассказал партнер юридической фирмы "Ильяшев и Партнеры" Максим Копейчиков

Земельный вопрос: бои без правил
Земля является тем бесценным товаром, за который борются не только простые смертные, но и сильные миры сего. Правда, если несколько веков назад земельный вопрос чаще всего решался с помощью физической силы, то сейчас к самозахватам земли добавилось еще одно действенное средство - деньги. С их помощью происходят настоящие чудеса. И не важно, что право собственности на землю зачастую обретается в обход закона, равно как и строится на ней вовсе не то, что должно было бы. О "болезнях" сегодняшнего рынка земли, а также о том, как можно себя обезопасить от проколов при покупке участка корреспонденту ЛІГАБізнесІнформ рассказал партнер юридической фирмы "Ильяшев и Партнеры" Максим Копейчиков.

По Вашим оценкам, насколько велики сегодня риски покупки земли с/х назначения с дальнейшим ее переводом под коттеджную застройку?

Риски можно оценивать только после тщательного изучения всех документов относительно предполагаемой сделки, а также градостроительной документации. Для оценки этих рисков следует учитывать месторасположение земельных участков относительно границ населенного пункта, перспективы расширения этих границ, заинтересованность местного совета и органов исполнительной власти в строительстве коттеджного городка, ценность земель и множество других факторов.

Кроме того, некоторые коттеджные городки и сегодня построены не на землях жилой и общественной застройки, а на сельхозземлях, и объекты недвижимости, находящиеся в них, формально именуются "садовыми домами", а не "жилыми домами", что не мешает таким городкам быть популярными среди покупателей.

Существуют ли законные способы обхода моратория? Какие из них распространены в наибольшей степени?

Когда законодательством установлен прямой запрет на отчуждение определенных категорий сельхозземель, говорить о наличии "законных способов обхода моратория" некорректно в целом.

И тем не менее, некоторые схемы сегодня активно применяются...

Единственной законной схемой, которая формально не противоречит Земельному кодексу, является мена земельных участков. Хотя существуют прецеденты, когда нотариусы от регистрации таких сделок все же отказываются. Вторая возможность - это наследование, но я бы не назвал эту схему функциональной. Можно также заключить договор долгосрочной аренды земли с преимущественным правом на ее приобретение.

Кроме этого, существуют различные долговые схемы, когда "рисуется" задолженность, и в счет ее погашения по мировому соглашению передается земельный участок. Т.е. схемы перехода права собственности есть. А если говорить о мене, то это не схема обхода моратория, а прямо предусмотренная законом возможность обмена земельных участков. Она выходит за пределы регулирования абсурдными нормами Земельного кодекса.

Поддерживаете ли Вы инициативу ВР ввести уголовную ответственность за изменение целевого назначения с/х земель (законопроект N2028 от 9 февраля 2008 года)? Насколько действенной она может оказаться?

Однозначно не поддерживаю - это искусственное ограничение развития населенных пунктов, следствием которого может быть сокращение числа рабочих мест и превращение Украины в "банановую республику". Может быть, я утрирую, но проект является "сырым" и, очевидно, между строк читается другое его предназначение - повысить стоимость земель, ранее приобретенных и переведенных в земли жилой и общественной застройки в огромных объемах "однофракционниками" (если можно так сказать) субъекта законодательной инициативы.

Какие земельные споры в судах сейчас рассматриваются наиболее часто?

У нас в последнее время достаточно много споров, связанных с выдачей т.н. "двойных" документов на одни и те же участки (жаргонное выражение земельщиков - "вторым этажом"), а также с принятием органами власти незаконных решений об изъятии земель. Много и дел, связанных с заключением договоров аренды земли.

В каких случаях и где чаще всего возникает проблема с "двойными" документами?

Ситуация с "двойными" госактами в нашей практике имеет место в тех случаях, когда есть выданные госакты старой формы, без кадастровых номеров, и документы нового образца. Особенно много таких документальных конфликтов по Обуховскому району Киевской области. Учитывая практически полное отсутствие земельно-кадастровой информации по этому району, любая сделка является потенциально рискованной. Поэтому даже при самых хороших отношениях с властями, управлением земельных ресурсов никто не сможет Вам гарантировать безупречность сделки.

Как чаще всего решаются такие споры и в чью пользу?

Как правило, кто-то кому-то платит деньги за то, чтобы спор прекратился. В ином случае судиться и обрастать процессами можно очень долго. Еще раз подчеркиваю, что при отсутствии землеустроительной документации доказать, что это именно твой участок, а твои соседи Иванов, Петров, Сидоров, не представляется возможным.

Незаконное изъятие земель также характерно для определенных районов?

Нет, примеры решения о незаконном изъятии земель имеют место по всей Украине. Причем законность этого изъятия во многих случаях не в пользу собственника земли. Были времена, когда землепользователи не утруждали себя получением госактов на право постоянного землепользования или подписанием договоров аренды. Они получали решения местных советов и пользовались землей. В результате местным советам легко удается отменять свое решение в связи с не оформлением документов, удостоверяющих право землепользования. В таких ситуациях стратегия защита и то, каким образом могут быть защищены права, очень сильно отличаются в зависимости от всевозможных нюансов.

На какие моменты Вы рекомендуете обратить внимание при покупке земли, чтобы впоследствии избежать проблем с законом?

На самом деле, при покупке земель необходим комплексный юридический и градостроительный анализ. Юридическая часть due diligence определит юридические риски, содержащиеся в истории земельного участка, анализ же градостроительной документации, в том числе с привлечением профессиональных архитекторов, строителей, даст ответ на вопрос о возможном использовании участка. В нашей практике часто случалось, что клиенты, которые приобрели участки без должного анализа документации, впоследствии были существенно ограничены в возможности их использования.

Хотя нельзя не отметить, что известны случаи, когда даже после изучения документации и проведения юридического анализа силами внутренних юристов клиента, приобретались "дефективные" земельные участки. Так, в одном из случаев по территории участка проходил газопровод, введенный в эксплуатацию "Киевоблгазом". Эта ветка в принципе не была утверждена ни в планах управления архитектуры, ни в управлении земельных ресурсов. Соответственно в справке о наличии обременений на участке ничего указано не было. Получается покупатель, не зная о таком серьезном дефекте, приобрел и землю, и лишнюю головную боль.

Как Вы считаете, если приглянулся участок, входящий в кольцо строительства Большой кольцевой дороги, стоит его покупать? Насколько проблемным, на Ваш взгляд, может быть решение по изъятию таких земель, находящихся в частной собственности?

Изъятие таких земель будет проблемным (пример конфликта мэрии Украинки с областными властями это доказывает) - вопрос должен быть урегулирован на законодательном уровне. Очевидно, что одним из самых сложных будет вопрос с определением цены выкупа такого участка. Многое зависит от нормативной базы - в зависимости от того, каким будет закон об изъятии земель, такая покупка может быть как очень выгодным вложением, так и экономически нецелесообразной операцией.

Некоторые киевляне умудряются получать от государства бесплатные земельные участки. Насколько реально сегодня это сделать и какие шаги для этого нужно предпринять?

Более того - некоторые некиевляне умудряются бесплатно получить землю в Киеве, в то время как киевляне получают ответ "об отсутствии свободных земель под индивидуальную застройку". А все начинается с написания заявления в Киевсовет, в котором Вы указываете, что в виду плохих жилищных условий Вам необходим земельный участок для строительства дома. Но скорее всего, Вы получите ответ следующего содержания: "на данный момент свободных земель нет и до решения об утверждении новых границ Киева город не имеет возможности предоставить землю".

Можно пытать счастья не в одиночку, а создать общество индивидуальных застройщиков, как это было перед знаменитой сессией Киевсовета 1 октября. И уже от имени общества подавать документы, дескать, не один я такой обездоленный, а нас, обездоленных, очень много. Однако очевидно, что без надлежащего лоббистского обеспечения ничего не получится. Критерии определения счастливцев известны только Киевскому городскому совету, поэтому вопрос следует переадресовать туда.

Как Вы оцениваете нынешнюю ситуацию с земельными аукционами?

Существует определенный конфликт норм. С одной стороны, в Земельном кодексе четко прописано, что порядок проведения земельных торгов устанавливается законами Украины. В Законе же "Об аренде земли" указано, что порядок устанавливается законодательством. В свою очередь Кабмин имеет право определять порядок продажи земельных участков под объектами приватизации и сельхозземель.

Можно, конечно, попробовать трактовать Земельный кодекс таким образом, что земельные аукционы прописаны отдельно для права аренды земли и для продажи земель государственной и коммунальной собственности. Но это будет "притянуто за уши" и чревато обжалованием всех решений. Я уверен, что в нынешних условиях практически все, кто участвует в аукционах, будут подстраховываться и легализовать результаты торгов в судебном порядке.

Земельные правила должны быть едиными для всех регионов?

Я думаю, что да. Когда мы пытается объяснить иностранным клиентам, что в Украине порядок оформления права собственности на объекты недвижимого имущества устанавливается нормативными актами местных органов власти, а комплект подаваемых документов в Киеве и в Бердичеве отличается друг от друга, это настораживает их и зачастую сдерживает от вложения инвестиций в Украину.


Теги:
Если Вы заметили орфографическую ошибку, выделите её мышью и нажмите Ctrl+Enter.
ПОСЛЕДНИЕ НОВОСТИ
Загрузка...