Арендные ставки на офисную недвижимость в Москве, по сравнению с прошлым полугодием, не изменились, однако объемы заключенных договоров и количество выставленных на продажу офисных помещений настораживает российских экспертов.

Как сообщает аналитическая компания "Миэль", за 9 месяцев 2008 года введено в эксплуатацию 854 тыс. кв.м качественных офисных площадей. 44% из них, или 378 тыс. кв.м, построены в III квартале. В общем объеме построенных в январе-сентябре 2008 года офисных объектов значительную долю (67%) занимают бизнес-центры класса "В". Большая часть из них вышла на рынок в результате реконструкции.

Несмотря на то, что сроки ввода офисных центров в эксплуатацию, по данным АК "Миэль", по-прежнему не выдерживаются, объем офисных площадей, введенных за январь-сентябрь 2008 года, на 67% превысил показатели за аналогичный период прошлого года.

Значительную часть заявленных к вводу в 2008 году объектов планировалось ввести в эксплуатацию в IV квартале 2008 года. "Если все заявленные сроки будут выдержаны, то общий объем офисных площадей, введенных в эксплуатацию в 2008 году, составит 1,9 млн. кв.м. Это могло на 41% превысить объемы 2007 года. Однако из-за традиционных задержек с вводом в эксплуатацию, а также из-за проблем с получением финансирования, часть проектов будет перенесена на 2009 год", - отметили аналитики компании. По их прогнозам, в эксплуатацию будет введено не более 1,54 млн. кв.м (77% от заявленного объема).

В целом распределение заявок на аренду офисных помещений по площади, по сравнению с I полугодием 2008 года, практически не претерпело изменений. Наибольшим спросом на рынке аренды офисных площадей продолжают пользоваться небольшие офисные помещения площадью до 250 кв.м.

Среди покупателей офисных площадей помещения до 250 кв.м также пользуются наибольшим спросом. По сравнению с I полугодием 2008 года в III квартале в два раза увеличилось количество клиентов, желающих приобрести в собственность офисные помещения площадью от 1 500 кв. м.

По местоположению наибольший интерес для потенциальных арендаторов представляют офисные помещения, расположенные в Центральном административном округе. Несколько снизилось количество заявок на аренду офисных помещений на западе и юго-западе, а также на востоке и северо-востоке Москвы.

Из-за летнего спада деловой активности и начавшегося кризиса количество сделок в III квартале 2008 года уменьшилось. Снижение цен на основные товары российского экспорта, проблемы с привлечением внешнего финансирования и макроэкономическая нестабильность серьезно сказываются на планах российских и зарубежных компаний по аренде офисных площадей.

В этой ситуации многие компании склонны откладывать решение по аренде вновь вводимых на рынок площадей и отказываются от ряда имеющихся площадей. Часть компаний будет рассматривать вариант переезда в новый офис, расположенный либо в менее престижном районе, либо в менее презентабельном здании. В результате возрастет спрос на небольшие офисные помещения, расположенные за пределами Садового кольца. Большое количество заявленных и осуществляемых на этом фоне проектов дает потенциальным арендаторам надежду на возможное снижение ставок аренды.

Что касается спроса на покупку офисных площадей, то он, скорее всего, понизится, полагают специалисты "Миэль". В условиях кризиса потенциальные покупатели не будут вкладывать средства в недвижимость, поскольку спрогнозировать ситуацию на рынке офисной недвижимости в столь нестабильной экономической ситуации не представляется возможным.

В июле и августе 2008 года на рынке аренды и продажи офисных площадей наблюдался традиционный сезонный спад деловой активности, характеризующийся снижением количества экспонируемых объектов. По сравнению с июньскими показателями в июле 2008 года совокупный объем офисных площадей, предлагаемых в аренду, снизился на 55%, а совокупный объем офисных площадей, предлагаемых к продаже, понизился на 78%. Однако уже в сентябре ситуация начала меняться: на рынок вышло большое количество объектов и совокупный объем предложения начал расти.

В последние годы в результате превышения спроса над предложением наблюдалось постоянное повышение ставок аренды. Пока не стал исключением и 2008 год. За 9 месяцев 2008 года рост арендных ставок на все типы офисных помещений продолжился. По сравнению с 2007 годом средняя арендная ставка на офисы класса "А" за 9 месяцев 2008 года выросла на 25%, достигнув среднего уровня в $1 100 - 1 500 за кв.м в год. Еще более высокие темпы роста показали офисы класса "В" (29%) и площади административных зданий класса "С" (примерно 31%).

Продолжился рост арендных ставок на автономные офисы (встроено-пристроенные помещения). За 9 месяцев 2008 года арендные ставки на этот тип офисной недвижимости выросли в среднем на 22,8%. Максимальный рост арендных ставок на автономные офисы в III квартале 2008 года зафиксирован в июле, а в сентябре произошло небольшое снижение ставок. На рынке продаж офисных помещений зафиксировано снижение цен на офисные помещения класса "А". По сравнению с предыдущим кварталом цены снизились на 13%. В III квартале 2008 года средняя цена продажи офисных помещений в бизнес-центрах класса "А" составляла $8 000 - 10 000 кв.м. Цены на офисные помещения класса "В" выросли, по сравнению с предыдущим кварталом, на 7%. На автономные офисы цены практически не изменились.

Говоря о тенденциях, аналитики "Миэль" отметили, что в октябре 2008 года количество предлагаемых в аренду и на продажу объектов офисного назначения увеличилось, по сравнению со II кварталом 2008 года, на 37%, их площадь - на 59%. По сравнению с аналогичным периодом 2007 года количество предлагаемых объектов офисного назначения увеличилось на 75%, их площадь - в 2,3 раза.

Все больше владельцев недвижимости готовы продавать принадлежащие им объекты. В условиях проблем с привлечением заемного финансирования, продажа площадей может стать практически единственно возможным способом найти необходимую сумму денег. В настоящее время происходит замораживание ряда уже начатых проектов и отказ от заявленных проектов, что приведет к снижению темпов роста предложения в ближайшие год-два. Ожидаются изменения и в структуре рынка - снижение доли непрофильных игроков, ухода с рынка ряда девелоперских компаний и концентрация активов вокруг наиболее устойчивых девелоперских и инвестиционных структур.