Аренда с правом выкупа: правила игры

Аренда жилья с правом выкупа, правила которой Кабмин утвердил постановлением N274 от 25 марта, оказалась доступна не для всех. Так, использовать данную операцию не смогут физические лица - собственники. О нюансах аренды с правом выкупа рассказывает юрист АФ "Василь Кисиль и партнеры" Наталия Доценко-Белоус:

"Аренда жилья с выкупом – это новый вид "антикризисных" сделок, внедренный для "стабилизации строительства, повышения платежеспособности населения, обеспечения реализации жилищных прав граждан", начало которому положила статья 5 Закона Украины "О предупреждении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства".

Со вступлением в силу постановления Кабинета Министров "О Порядке аренды жилья с выкупом" N274 (далее – Порядок), очевидным стал целый ряд правовых характеристик и особенностей новой "антикризисной" сделки, на которую возлагаются большие надежды: аренда жилья с правом выкупа.

Кто и что может арендовать?

Сделка возможна исключительно для отчуждения готового жилья или для привлечения средств в строительство жилья при использовании предварительного договора аренды жилья до завершения его строительства.

Несмотря на то, что жилье включает в себя не только квартиры, но и жилые дома (индивидуальные коттеджи), а также помещения, предназначенные и пригодные для постоянного проживания (к примеру, апартаменты), пунктом 3 Порядка перечень объектов, для которых возможна анализируемая операция, ограничен квартирой (ее частью) или жилым домом (его частью).

Право на осуществление аренды с правом выкупа имеет лишь предприятие–арендодатель, что исключает возможность использования данной операции физическими лицами-собственниками, в том числе физическими лицами-предпринимателями.

Данная сделка предполагает долгосрочный характер, ограниченный 30 годами, в течение которых арендатор должен произвести компенсацию зафиксированной в договоре стоимости квартиры. Учитывая долгосрочный характер данного договора, логичным его атрибутом становится обязательное нотариальное удостоверение и государственная регистрация сделки.

Такой договор предполагает особую систему расчета: обязательный первичный взнос, в определении размера которого стороны не ограничены, а также периодические взносы, включающие вознаграждение арендодателя и компенсации стоимости жилья.

Вопрос о возможности изменения выкупной стоимости объекта в течение срока действия договора остается открытым. Минрегионстрой предписывает использовать при определении вознаграждения арендодателя процентную ставку от платежа за выкуп жилья. Такой подход значительно сужает возможности по установлению фиксированной ставки вознаграждения или по ее изначальному получению до осуществления полного выкупа.

Арендодатель всегда прав

В обязанности арендодателя вменяется формирование резерва непредвиденных затрат, связанных с обслуживанием обязательств арендатора. При этом предполагается, что указанный резерв будет формироваться за счет арендатора.

Справедливости ради стоит отметить, что указанная сумма резерва все же будет зачисляться в счет компенсации выкупной стоимости жилья, и не будет превышать 3% от стоимости жилья.

Минрегионстрой не ограничил направления целевого использования средств резерва и, более того, не обязал арендодателя согласовывать направления их использования с арендатором. В конечном итоге это может привести к тому, что средств резерва для зачета в счет оплаты выкупной стоимости квартиры не останется, что приведет к увеличению стоимости квартиры на 3%.

Прогнозы

В ближайшее время Минрегионстрой утвердит примерный договор аренды жилья с выкупом, поэтому пока от данных сделок придется воздержаться.

Предполагается, что эта операция будет востребована компаниями по управлению активами, право которых на передачу в аренду имеющегося в активах инвестиционных фондов жилья подтверждено ст.3 Закона Украины N693-VI от 18.12.08 г.

Так, на этапе строительства компания по управлению активами будет привлекать средства от потенциальных покупателей путем заключения предварительного договора аренды, по которому будет оплачиваться вступительный взнос. После завершения строительства право собственности на квартиру будет оформлено на компанию по управлению активами. Приобретенная квартира передается инвестору в аренду на основании договора аренды с правом выкупа.

Для многих застройщиков такая схема, очевидно, станет основным способом привлечь средства для завершения строительства объекта. При этом, учитывая, что право собственности на квартиру к инвестору перейдет только после прекращении отношений аренды, собственник может этим имуществом беспрепятственно распоряжаться, передавая в ипотеку".

Строительство, недвижимость, рынок земли: подборка новостей>>>