Аренда торговых площадей: ставки упадут?

Ухудшение ситуации на рынке коммерческой недвижимости, финансовый кризис и сокращение кредитования привели к тому, что в некоторых торговых и торгово-развлекательных центрах стали появляться пустующие площади. Но означает ли это понижение арендных ставок для арендаторов?

Наступивший сезон покупок пока перекрывает последствия финансового кризиса. Однако, по прогнозам консалтеров и экспертов, такая ситуация продлиться недолго. Время подписания и перезаключения договоров об аренде заставляет ритейлеров задуматься над тем, выгодно ли вообще арендовать площади в ТЦ и как улучшить свои условия аренды.

Торговый центр: альтернатив пока нет

Выбирая между тем, чтобы открыть торговую точку в отдельном помещении или в ТЦ, опытные ритейлеры, как правило, выбирают последний вариант. Причины очевидны. Прежде всего, потому что ТРЦ обладает рядом преимуществ для покупателя:

- большой ассортимент различных групп потребительских товаров;
- комфорт: всегда хорошая погода, и пристойный сервис;
- развлечения: шопинг совмещается с развлечением и отдыхом для всей семьи (кинотеатр, каток, боулинг и др.); кроме того, в регионах ТРЦ являются едва ли не единственным "островком цивилизации".

Открытие торговой точки в ТЦ несет также ряд преимуществ для оператора-продавца, считает ведущий специалист Центра "Data Mining Prospects Group" (Киев, Украина) Ирина Чубукова. По ее словам, среди очевидных плюсов можно назвать большой трафик целевой аудитории, удобство и экономию на ремонте и содержании магазина. Немаловажен и тот факт, что, правильно выбрав ТЦ, можно сразу и заявить о своем позиционировании (например, некоторые парфюмерно- косметические сети размещаются только в элитных ТРЦ). Не стоит забывать и о возможной консолидации арендаторов.

"В ТРЦ оператор получает то, что в "холостой" жизни ему недоступно: контроль над потребителями, наблюдение за ним за пределами своего магазина, разделение затрат на бизнес-аналитику с другими арендаторами. Да и общаться с арендодателем, управлением ТРЦ, намного легче вместе", - утверждает И.Чубукова.

Однако при всех этих достоинствах самым главным недостатком аренды в ТЦ была и есть необоснованно завышенная, по мнению участников рынка, арендная ставка. Особенно ощутимой она стала сейчас, когда напуганный кризисом покупатель не спешит расставаться с деньгами. Банки перестали выдавать кредиты на развитие бизнеса и даже крупные ритейлеры оказались в сложной ситуации, будучи вынужденными сокращать персонал, закрывать филиалы и экономить на новых коллекциях.

Что касается аренды в новых, только запланированных к открытию торговых центров, большинство арендаторов занимают выжидательную позицию, предпочитая "заморозить" любые проекты и посмотреть, что будет происходить в ближайшие месяцы, считают специалисты компании "Colliers International" (Украина).

При этом нужно учитывать и то, что у ритейлеров сейчас просто нет возможности авансировать 3-6 месячный арендный платеж за 6 месяцев до открытия ТЦ, отмечает управляющий партнер международной компании "CB Richard Ellis" Сергей Сергиенко.

На данном этапе у арендаторов ТЦ стал появляться долгожданный выбор, потому что при неплатежеспособности одного ритейлера арендодатель скорее отдаст предпочтение другому, платежеспособному, чем оставит площади пустовать. И нужно суметь с умом воспользоваться этим выбором.

Борьба за цену

Именно сейчас, в период перезаключения договоров на 2009 год, стоит внимательно перечитать документацию по аренде и потребовать от арендатора более выгодных условий, считают специалисты рынка.

Перед тем, как подписать новый договор об аренде или продлить старый, не поленитесь пообщаться с якорными арендаторами в вашем ТЦ. Выясните, не пытаются ли они съезжать, так как изменение якорного арендатора ТЦ часто меняет позиционирование центра, а от этого во многом зависит поток покупателей. Возможно, Ваши маркетинговые исследования покажут Вам выгодность переезда на другое место. Но не делайте скоропалительных выводов. Ведь покупатель уже привык к тому, где он может найти свою любимую торговую точку.

Внимательно отнеситесь к подписанию или перезаключению договора аренды. Будьте готовы к тому, что данный документ может быть на 30-40 страницах, и арендодатель или консалтер пропишет в нем все, включая и то, сколько и когда Вы должны проводить распродаж, обновлять коллекции и т.д.

"В связи с теперешней ситуацией, арендодатели готовы пойти на любые уступки", - говорит Сергей Сергиенко. Отстаивайте свои интересы – сейчас самое время.

Стоимость аренды: прогнозы

Владельцы и управляющие столичных ТЦ готовы понижать ставки с сегодняшних $80-130 за квадратный метр, но называть конкретную сумму пока не берутся. Возможно, это связанно с тем, что удар по торговле еще не достиг своего пика.

"Во-первых, сейчас мы входим в сезон покупок. Во-вторых, гривня обесценивается и население стремиться вложить ее в любой непортящийся товар. Первый квартал следующего года, когда все деньги будут потрачены, ситуация будет показательной", – прогнозирует партнер международной компании "CB Richard Ellis" С.Сергиенко.

При этом эксперт отмечает, что арендная ставка будет падать пропорционально размеру города. Так, меньше всего аренда упадет в Киеве, больше - в остальных городах-миллионниках, а самое значительное снижение ожидается в небольших городах. "Чем меньше город, тем больше будет наблюдаться миграция покупателей от торгового центра к рынку", - заявляет эксперт.

Так, руководитель отдела маркетинга компании "Таргет" (Харьков) Анна Запорожская уже заявила о том, что через две недели они готовы понизить арендные ставки в своих ТЦ. "Людям все сложнее оплачивать арендные площади из-за снижения продаж. Через две недели будет приниматься решение о понижении арендных ставок", - заявила А.Запорожская.

Миграция будет происходить в менее цивилизованную торговлю, которая меньше всего и пострадает. Продавец на 20-ти кв. м в ТЦ "базарного" типа переживет кризис лучше, чем владелец бутика в крупном торговом центре, считает специалист компании "CB Richard Ellis".

При этом глава департамента торговой недвижимости компании "Colliers International" Наталья Кравец высказала мнение, что снижение спроса является временным явлением и рынок может стабилизироваться ко II кварталу 2009 года.

В любом случае, предложение не будет кардинально увеличено в следующем году вследствие заморозки и переноса дат открытия некоторых проектов, что, в свою очередь, при оживлении спроса, опять приведет к дисбалансу спроса и предложения в пользу арендодателя.

Яна ДОВГАНЬ