Элитная недвижимость Киева: итоги полугодия

В период весеннего оживления рынка сегмент городского жилья ознаменовался как ростом числа сделок, так и сезонным повышением цен. До конца года в элитном сегменте не ожидается резких ценовых колебаний. Изменение средних цен возможно в пределах 3-5%. Таковы данные исследования компнии "Knight Frank Research", которыми располагает ЛІГАБізнесІнформ.

Тенденци

Увеличение объема предложения элитного жилья Киева за счет выхода новых проектов и возобновление развития ранее замороженных объектов.

• Увеличение объема продаж на первичном рынке благодаря росту активности покупателей, наблюдаемому в марте-мае 2010 года.
• Ряд заявлений девелоперов о начале развития новых проектов элитной недвижимости, как подтверждение интереса инвесторов к киевском рынку недвижимости элит класса.
• Выход на рынок "отложенного спроса" из-за снижения цен в 2009 году, а также ценовой стабилизации в течение февраля – июня 2010 года, что также имело позитивное влияние на динамику продаж в сегменте.

• Повышение цен, зафиксированное на введенные в эксплуатацию объекты, как следствие локализации спроса в сегменте готовых квартир.
• Вымывание с рынка наиболее дешевых квартир, что, помимо активизации спроса, обеспечило положительную ценовую динамику в 1 полугодии 2010 года.
Отказ девелоперов от ценового демпинга благодаря стабилизации финансового сектора и реструктуризации кредитной задолженности застройщиков.
• Ориентация покупателей на приобретение квартир преимущественно для собственного проживания и низкий уровень спекулятивного капитала в сегменте (инвестиционные сделки составляют не более 6% рынка).

• Значительный объем предложения апартаментов на аренду остается одним из факторов, сдерживающих рост арендных ставок.

Предложение элитных новостроев

По итогам 1 полугодия 2010 года на рынке первичной элитной недвижимости Киева анонсировано начало строительства 4 объектов: жилых комплексах "Аристократ", "Diamond Hill", H-Tower и II очередь ЖК "Воздвиженка". Данные проекты появились на рынке еще в 1 квартале 2010 года. В течение II квартала 2010 года рынок не пополнялся новым предложением.

Помимо новых проектов, объем рынка расширился за счет предложения 540 элитных квартир ЖК "Pechersk Towers", строительство которого возобновилось в марте 2010 года. Развитие объекта было приостановлено в июне 2009 года из-за отсутствия спроса на объекты низкой стадии строительной готовности.

В течение 1 полугодия 2010 года были введены в эксплуатацию два клубных дома – "Residence M27" и "Клубный дом на Десятинной". Оба объекта позиционируются в классе элит, как с точки зрения технических параметров, так и по ценовой политике.

Таблица 1. Основные показатели рынка элитной городской недвижимости*

* по данным компании Knight Frank Research

По состоянию на июнь 2010 года в сегменте элитной недвижимости ведется строительство 10 объектов. Общий объем предложения рынка без учета поглощения насчитывает порядка 2000 квартир, с учетом сданных в эксплуатацию 5 объектов элит класса.

Пересмотр девелоперами финансовых планов на 2010 год отразился на ценовой политике. В начале года на рынок вышел ряд объектов с низкой степенью готовности, соответственно, с ценами ниже среднерыночных. Учитывая небольшой объем выборки для расчета средних цен, выход таких объектов обусловил значительное понижение показателя средней цены в сегменте в феврале-марте 2010 года. По готовым объектам, или находящимся на завершающих стадиях строительства, цены планомерно повышались, начиная с февраля 2010 года.

Экономическая стабильность и отсутствие курсовых колебаний обусловили оживление рынка, рост числа просмотров, что в свою очередь, отразилось на росте цен предложения по ряду наиболее популярных объектов.

В течение первого полугодия 2010 года спрос на элитные объекты был сконцентрирован исключительно в сегменте готовых квартир, что давало повод девелоперам повышать цены. Из-за высоких рисков "недостроя" и неясных перспектив касательно сроков ввода в эксплуатацию новых объектов спрос на строящиеся элитные дома остается на низком уровне.

С повышением степени строительной готовности стартовали открытые продажи в знаковом объекте рынка элитной недвижимости Киева - клубном доме класса de-luxe Fresco Sofia. Девелопер данного проекта предлагает покупателям совершенно новый европейский уровень качества элитного жилья, что выражается в инженерии, архитектуре, планировочных решениях, инфраструктуре.

Аренда

Экономическая стабильность и повышение уровня деловой активности, наблюдаемые с начала 2010 года, обусловили возвращение в Украину иностранных менеджеров высшего звена, что повлияло на рост спроса на аренду апартаментов бизнес и элит класса. Рост числа арендных сделок в сегменте позитивно повлиял на динамику арендных ставок на элитные апартаменты. Ежемесячный прирост арендных ставок в течение 2 квартала 2010 года составил порядка 0,5%.Тем не менее, значительный объем предложения на рынке сдерживает рост арендных ставок пропорционально росту спроса.

Рисунок 1. Динамика средней арендной ставки элитной недвижимости Киева*

по данным компании Knight Frank Research

Прогноз

Несмотря на начало строительства анонсированных в I квартале 2010 года объектов элитной недвижимости, открытия продаж на этих объектах не произошло. Отсутствие спроса на недостроенные объекты обуславливает нецелесообразность инвестирования капитала в маркетинг и финансирование офиса продаж. Согласно планам девелоперов, открытые продажи квартир в данных объектах будут стартовать на этапе ввода в эксплуатацию или уже при 100% готовности. Таким образом, к концу 2010-в 2011 годах ожидается сокращение и без того ограниченного предложения в сегменте элитного жилья. Резкий рост объема предложения вероятнее всего произойдет в 2012 году, когда на рынок выйдет ряд построенных объектов, что безусловно повлияет на ценовой баланс рынка.

Строительство, недвижимость, рынок земли: подборка новостей>>>