Инвестиционный рынок недвижимости отходит от шока

После резкого ухудшения состояния мировой экономики инвестиционная активность на украинском рынке коммерческой недвижимости практически прекратилась, и объем инвестиционных сделок в I полугодии оказался одним из самых низких в истории. Те немногочисленные транзакции, которые состоялись, почти во всех случаях заключались между небольшими локальными компаниями, в то время как объем трансграничных сделок фактически равнялся нулю. Об этом свидетельствуют данные обзора, подготовленного Международной консалтинговой компанией "СB Richard Ellis" (СBRE).

Как сообщили ЛІГАБізнесІнформ в "СB Richard Ellis", совокупный объем инвестиционных транзакций в I полугодии 2009 года сократился на 97% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил менее $10 млн., что является одним из самых низких показателей за шестимесячный период в истории рынка (см. Диаграмму 1).

"Такое резкое падение – прямой результат глобального финансового кризиса, который среди стран Центральной и Восточной Европы наиболее серьезный урон нанес украинской экономике. Глубокая коррекция на рынке заставила всех игроков изменить свои ожидания; но, в то время как покупатели смогли адаптировать свои предпочтения довольно быстро, продавцы неохотно соглашаются с новыми реалиями", - отмечает управляющий партнер СBRE в Украине Сергей Сергиенко.

Тем не менее, появляются признаки того, что собственники могут наконец-то начать сдавать свои позиции, так как ситуация на рынке остается тяжелой, а давление со стороны кредиторов усиливается. "На фоне сокращения разрыва в понимании капитальной стоимости между продавцами и покупателями, мы ожидаем увеличение объема инвестиций во II полугодии 2009 года", - говорит С.Сергиенко.

Диаграмма 1. Полугодовой оборот инвестиций и количество сделок*

* по данным "СB Richard Ellis"

Зарубежные инвестиции

По данным СBRE, из-за снижения готовности к рискам и общего спада деловой активности, иностранные покупатели практически отсутствовали на рынке в I полугодии 2009 года.

"Однако было бы ошибкой списывать со счетов международных игроков на этом этапе: сегодняшние инвестиционные возможности, представляющих собой солидный долгосрочный рост капиталовложений, весьма привлекательны для инвесторов, оперирующих собственным капиталом, знающих и понимающих местный рынок", – отметил С.Сергиенко, добавив, что "шансы выхода новых иностранных инвесторов на рынок недвижимости Украины до конца 2009 года довольно незначительны, но те международные игроки, которые уже присутствуют на рынке, определенно могут сыграть важную роль в его истории".

Также, по мнению СBRE, следует ожидать усиления активности со стороны инвесторов из России, чье восприятие локальных рисков мало отличается от восприятия украинских игроков. "В данный момент уже ведутся переговоры о продаже крупного объекта незавершенного строительства, покупателем которого выступают российские инвесторы, которые до этого не вели активной деятельности в Украине", - говорится в обзоре.

Трудности с привлечением финансирования отразились на объеме средств, которые готов вкладывать инвестор в конкретный объект недвижимости. Под данным "CB Richard Ellis", приемлемый объем единичной инвестиции сейчас находится примерно между $30 и $40 млн. Также покупатели требуют более высокий возврат на собственные средства – обычно, около 20-25% – и нацелены покупать только по сегодняшним низким ценам.

Отсутствие источников доступного проектного финансирования и высокая долговая нагрузка девелоперов привели к росту замороженных объектов, а также к увеличению предложений к продаже – собственники поддаются давлению продать свои активы или доли в них для того, чтобы извлечь средства для погашения займов, увеличения ликвидности и т.д.

Однако подавляющее большинство предложений – земельные участки, проекты на начальных этапах проработки, объекты незавершенного строительства, тогда как качественные доходо-генерирующие объекты остаются вне рынка, ввиду того, что их собственники предпочитают сохранить за собой денежные потоки и не склонны продавать по сегодняшним ценам.

Ставки капитализации

После рекордного роста на 500 базисных пунктов (б.п.) в IV квартале 2008 года, условные ставки капитализации стабилизировались в I квартале 2009 года. Но ввиду того, что ситуация с продажами объектов недвижимости не показала значимых улучшений, рост ставок капитализации возобновился во II квартале (см. Диаграмму 2).

Повышение ставок было также обусловлено слабым потребительским спросом на фоне снижения ставок аренды и объемов сданных в аренду помещений. Таким образом, капитальная стоимость продолжила снижаться под двойным негативным влиянием – как растущих ставок капитализации, так и падающих ставок аренды.

"При этом нужно с осторожностью подходить к оценке уровня ставок капитализации в сегодняшних нестабильных условиях. Разногласия между участниками рынка относительно цен продаж пока остаются нерешенными и, не в последнюю очередь, из-за разных взглядов на уровень ставок капитализации. Соответственно, приведенные ставки капитализации служат лишь индикатором на рынке и не основаны на каких-либо конкретных транзакциях",– отмечает С.Сергиенко.

Диаграмма 2. Ставки капитализации на наилучшие помещения (Киев)*

* по данным "СB Richard Ellis"

Итоги и прогнозы

Ситуация на рынке коммерческом недвижимости Украины в I полугодии 2009 года может быть резюмирована одним словом: "пост-шок" (англ. – aftershock), отмечают аналитики.

"С одной стороны, это слово вызывает негативные ассоциации, но с другой стороны, содержит и позитивный контекст – наихудший период уже позади. Действительно, уже прослеживаются некоторые признаки того, что кризисные явления стихают", - говорится в обзоре.

Объем инвестиционной активности во II полугодии, по прогнозам "CB Richard Ellis", должен превысить результат I полугодия.

Невзирая на текущую тупиковую ситуацию, "CB Richard Ellis" сохраняет неизменным первоначальный прогноз того, что инвестиционный рынок коммерческой недвижимости Украины продемонстрирует первые серьезные признаки оживления уже в I полугодии 2010 года.

"К этому времени глобальный экономический кризис должен утихнуть, придавая инвесторам дополнительную уверенность и позволяя более точно спрогнозировать будущий рост арендных ставок. Соответственно капитальная стоимость, вероятно, начнет медленно расти во II полугодии 2010 года на фоне понижения ставок капитализации, – прогнозирует С.Сергиенко – но из-за большого объема вакантных площадей на рынке, рост арендных ставок не будет оказывать значимого влияния на цены на протяжении более длительного периода".

Аналитики ожидают, что рост арендных ставок начнется во II полугодии 2011 года – I полугодии 2012 года. При этом влияние роста арендных ставок на капитальную стоимость будет несколько замедленным.

"CB Richard Ellis" - одна из крупнейших консалтинговых компаний в области недвижимости, имеет 450 офисов в 60 странах мира. Штаб-квартира компании находится в Лос-Анджелесе (США). Украинский офис "СB Richard Ellis" был открыт в январе 2008 года.

Читайте также:Офисный рынок Европы: доходность по итогам II квартала>>>
Спрос на офисы в Москве оживился>>>
Торговые центры Киева: актуальные данные>>>

Строительство, недвижимость, рынок земли: подборка новостей>>>Финансовый кризис: подборка новостей>>>