Коммерческая недвижимость: кризис инвестиций

С начала кризиса инвестиций в коммерческую недвижимость Украины практически нет. Цена на объекты упала в 2-5 раз, но это, скорее всего, еще не предел. В ближайший год крупных сделок по приобретению готовых объектов не ожидается. Таковы данные последнего исследования компании "СB Richards Ellis".

Как сообщили ЛІГАБізнесІнформ в "СB Richards Ellis", инвестиционный рынок Украины затих в ожидании. Покупатели ждут окончательного падения арендных ставок и не намерены инвестировать в неликвидные объекты, а продавцы не готовы продавать готовые объекты.

Тенденции 2009-2010

Как сообщил директор департамента Рынки капитала компании "СB Richard Ellis", Сергей Маркосян, в ближайшее время на рынке появятся предложения к продаже большого количества "низколиквидных" объектов: земельных участков, объектов незавершенного строительства. В то же время, самые распространенные на данный момент предложения не найдут покупателей (см. Таблицу N1).

Акцент на незавершенных объектах строительства аналитики объясняют тем фактом, что для их завершения необходим меньший объем инвестиций, что ускоряет возврат средств.

Таблица N1: Предложения продажи и ликвидность сделок*

* по данным "СB Richards Ellis"

Аналитики также предполагают снижение средней суммы сделки при практически полном отсутствии крупных сделок. "Если еще год назад обсуждение и осуществление сделок в размере около $100 млн. были нормальным явлением для Украины, то в 2009 году сделки величиной $30-40 млн. будут редкостью", - заявил С.Маркосян.

По его словам, это связанно с тем, что большинство сделок проводилось с привлечением кредитных средств, а ожидать возобновления кредитования в ближайшее время не приходится.

Аналитик уверен: сделки начнутся, когда цена станет привлекательной в сегодняшних условиях для покупателя. Это означает, что цена на объекты недвижимости еще должна продолжать падать, чтобы отобразить текущую стоимость капитала.

Ожидается, что стабилизация ставок капитализации произойдет к осени 2009 года в преддверии стабилизации арендных ставок, которые должны достичь дна к зиме 2009-2010 гг.

Кто и во что будет инвестировать?

С.Маркосян прогнозирует распространение покупок стрессовых активов (недостоенных объектов недвижимости, не имеющих финансовой поддержки) с хорошим месторасположением.

В "СB Richard Ellis" также отмечают, что по сниженным ценам будет проводиться покупка земельных участков, которые стали более доступными по цене. Однако, данные приобретения будут сводиться к ограниченному количеству наиболее качественных земельных участков с отличным месторасположением. В основном же, будут покупать объекты незавершенного строительства максимально высокой степени готовности.

По прогнозам аналитиков, в ближайший год на рынке может стартовать продажа с обратной арендой. Речь идет о том, что собственники будут продавать свои площади, а затем арендовать их у нового владельца. По сути, этот тип сделки является альтернативной формой привлечения финансирования для владельца-пользователя недвижимости, что весьма актуально в сегодняшних условиях.

В то же время, по мнению специалиста, выход новых игроков на рынок не ожидается. "Несмотря на доминирующее положение иностранных инвесторов на украинском рынке (70% от объема всех транзакций), заграница нам не поможет, и крупных новых инвесторов в ближайшее время ждать не приходится (см. Таблицу N2)", - отмечает эксперт.

Таблица N2: Изменение инвестиционных объемов*
(для увеличения изображения нажмите на него)

В 2008 году отечественные игроки проявили небывалую активность. По данным "СB Richard Ellis", общая сумма заключенных сделок на внутреннем рынке достигла $127 млн.

Что же касается 2009-2010 годов, то, по прогнозам аналитиков, сделки будут проходить в основном между существующими на рынке игроками. "Покупать будут в основном те игроки, которые смогли выгодно продать свои активы до наступления кризиса", - считает С. Маркосян.

Строительство, недвижимость, рынок земли: подборка новостей>>>Финансовый кризис: подборка новостей>>>