Рынок недвижимости ЦВЕ стал более инвестиционно привлекательным
Недавнее снижение доходности высокоприбыльных государственных облигаций сделало рынок недвижимости Центральной и Восточной Европы более инвестиционно привлекательным с точки зрения ценообразования. Об этом ЛІГАБізнесІнформ сообщили аналитики Erste Group.
"Плюсом инвестиций в рынок недвижимости является довольно высокий дисконт, который достигает 50% балансовой стоимости", - рассказывает Гюнтер Артнер, сопредседатель департамента исследований рынков недвижимости ЦВЕ (CEE Equity Research) Erste Group. В сравнении с международным рынком недвижимости, акции компаний рынка недвижимости ЦВЕ демонстрируют хорошие дисконты, основанные на стоимости активов, однако торгуются на том же уровне мультипликаторов по оборотам, что объясняет рентабельность ниже среднего.
Нестабильность на рынке с августа этого года снизила стоимость акций рынка недвижимости до уровня 2009 года. Учитывая низкую цену акций по сравнению с балансовой стоимостью, инвестиции в акции становятся более интересными даже по сравнению с прямыми инвестициями в недвижимость. Сonwert и Immofinanz уже пользуются этими инструментами, что уже сейчас могут делать и другие компании.
Во втором квартале 2011 года объемы транзакций на инвестиционном рынке Европы снизились на 12% до 25 млрд. евро. В годовом сравнении инвестиционный оборот сократился на 3% с 25,7 млрд. евро во втором квартале 2010 г. В таких городах как Москва, Санкт-Петербург, Бухарест и Киев во втором квартале 2011 года продолжилось сокращение прибыльности на фондовых рынках, демонстрируя сильнейший спад в регионе ЦВЕ.
При этом в середине августа 2011 года объемы инвестиций в недвижимость ЦВЕ достигли 6,9 млрд. евро, что на 20% больше годового показателя 2010 года, который составил примерно 120 сделок.
Среди трех сегментов (жилой, торговой и офисной) недвижимости, во втором квартале 2011 года именно в торговом сегменте наблюдается самый стойкий рост - на 0,8% ежеквартально и 3,5% ежегодно. Несмотря на то, что стоимость промышленной недвижимости снизилась, сегмент офисной недвижимости демонстрирует рост на 0,3% ежеквартально, но всего лишь на 2% ежегодно.
В первом полугодии 2011 года в регионе ЦВЕ объем сданной офисной недвижимости достиг минимума в 460 тыс. кв. м., по сравнению с 2,1 млн. кв. м. в 2010 году, половина из которых - офисные площади Москвы.
Большинство компаний на рынке недвижимости не могут воспользоваться преимуществом устойчиво низкой процентной ставки, так как они хеджированы на более высоком уровне. Этот фактор по-прежнему остается ограничением для улучшения показателя доходности капитала.
"Достижение докризисного показателя в 10% доходности капитала и стоимости акций является маловероятным, так как эти показатели были основаны на слишком позитивном эффекте использования кредита для совершения финансовых сделок, а также включали в себя высокие доходы от переоценки. Мы ожидаем более высоких доходов в результате переоценки в компаниях, имеющих новые проекты с хорошим месторасположением. Основываясь на наших новых сниженных оценках, регрессионный анализ коэффициента доходности капитала по сравнению с коэффициентом котировки акций демонстрирует повышение потенциала роста на 15% до конца этого года и на 25% до конца 2012 года (в дополнении к распределению дивидендов)", - заявила Мартина Валента, аналитик Erste Group.
В соответствии с регрессионным анализом, компании в секторе недвижимости должны достичь коэффициента доходности капитала на уровне 11% для достижения паритетной котировки акций.
Напомним, в 2012 году доступный капитал для инвестиций в недвижимость во всем мире составит $316 млрд., что на 4% меньше, чем в конце 2010 года. Это обозначает конец тенденции роста, наблюдающийся с конца 2009 года, так как фонды в настоящее время задействуют привлеченный капитал.
