Цены на элитное жилье в Москве: прогнозы на 2011 год

01.10.2010, 13:30

Сокращение предложения на первичном рынке в традиционных районах Москвы, сосредоточения элитного жилья, вызванное ограниченными возможностями получения площадок под застройку, будет способствовать развитию вторичного рынка. И как следствие, цены начнут...

Сокращение предложения на первичном рынке в традиционных районах Москвы, сосредоточения элитного жилья, вызванное ограниченными возможностями получения площадок под застройку, будет способствовать развитию вторичного рынка. И как следствие, цены начнут расти. Вряд ли стоит ожидать бума, поскольку предложение все еще превышает спрос, поэтому рынок вторичной элитной недвижимости скорее ожидает умеренный рост. По итогам 2010 г. мы ожидаем годовой рост цен не более чем на 10%. Таковы результаты исследования компании Knight Frank Research, которыми располагает ЛІГАБізнесІнформ.

В 2011 г. продолжится сокращение ввода новых площадей. Большинство "докризисных" объектов было сдано в эксплуатацию в 2009-2010 г., а реализация проектов, размороженных после кризиса, а так же новых проектов, ожидается после 2011 г. Несмотря на это, резкого увеличения цен не прогнозируется. Рынок ждет умеренный рост цен и по итогам года он не превысит 11 – 12 %. Основная активность на первичном рынке в 2011 г. сосредоточится в районе Хамовники, где находится большинство новых проектов в стадии строительства. На вторичном рынке повышенная активность ожидается в районах традиционного сосредоточения элитного жилья: Остоженка, Патриаршие пруды, Арбат, Тверская.

Факторы развития рынка

Восстановление рынка ипотечного кредитования, сделает жилье, особенно эконом-класса, более доступным, что, в свою очередь, позволит застройщикам, оперирующим в нескольких сегментах, использовать средства, привлеченные на массовом рынке для реализации проектов на рынке элитного жилья. Объемы ипотечного кредитования по итогам 2010 г. могут вырасти почти в два раза по сравнению с прошлогодним уровнем и составить более 30 млрд. рублей.

Начиная с III квартала 2008 г. доля ипотечных сделок начала стремительно падать. Это было связано и с банковским кризисом, когда банки перестали давать ипотечные кредиты в связи с нехваткой денежных средств, так и с общим падением интереса населения к покупке жилья, а тем более с использованием кредитов. Многие остались без работы, но и обеспеченные работой люди не были уверены в завтрашнем дне и поэтому не стремились брать какие либо кредиты. К концу I квартала 2009 г. доля сделок с использованием ипотеки упала до уровня апреля 2005 г. и составляла всего 5,71% от общего числа сделок купли-продажи. В течение 2009 г. доля ипотечных сделок уверенно росла и по итогам года составила 15,78 %, что было сопоставимо с январем 2007 г. (15,20 %). В феврале 2010 г. достигнув отметки 22,68 %, рост остановился и, продолжает оставаться на уровне 23% с небольшими колебаниями. По нашим ожиданиям, к концу 2010 г. доля ипотечных сделок может дойти до уровня 25 % ("докризисный" уровень 2008 г.), а в 2011 г. – до 30% и, возможно, перейти этот рубеж, в случае, принятия государством каких либо реальных мер в сфере ипотечного кредитования, а так же, возможного уменьшения ипотечных ставок банками.

Как уже говорилось выше, на рынок элитного жилья, развитие ипотеки оказывает лишь косвенное влияние. Доля сделок с привлечением ипотечных кредитов на элитном рынке не превышает 5 %. Основная причина – высокая стоимость таких кредитов, ипотечные ставки в России в несколько раз выше, чем в Европе и США.

Риски

В связи с отставкой мэра Москвы Ю.М. Лужкова, не исключено, что со сменой руководства города, может измениться отношение властей к проблеме жилищного строительства. В случае сокращения бюрократических издержек, а так же упрощения прохождения различных согласований и разрешений, можно ожидать увеличение инвестиций в жилую сферу. Сейчас многие девелоперы говорят о том, что процедура выхода на площадку излишне "бюрократизирована" и усложнена.

В 2012 г. пройдут выборы Президента РФ, от них, во многом, будет зависеть инвестиционная привлекательность России для иностранных инвесторов.

Тенденция к устойчивому росту экономики, которую мы наблюдаем сегодня, показывает, что ожидания "второй волны кризиса" не оправдались. Это ожидание неоднократно оказывало влияние на рынок элитного жилья: в 2009 г.: ухудшения ситуации ждали к августу, в связи с этим летом 2009 г. сделок с элитной недвижимостью практически не фиксировалось. Затем, начиная с конца августа, активность резко возросла, однако продолжалась она не до декабря, как обычно, а на фоне новых прогнозов экономического спада к концу года, начала спадать уже в октябре и к концу 2009 г. вновь практически замерла. В данный момент риски, связанные со "второй волной кризиса", оцениваются участниками рынка как минимальные.

В 2010 г. активно продолжились разговоры об изменении налога на недвижимость. В данный момент при расчете налога учитывается кадастровая стоимость недвижимости по БТИ, которая в несколько раз ниже рыночной. Новый метод подсчета налога предполагает использовать рыночную стоимость, что значительно увеличит величину налога. Это может снизить инвестиционную привлекательность вложений в недвижимость.

Иностранные покупатели

После кризиса значительно сократился интерес со стороны иностранных граждан к покупке и аренде элитных квартир в России. Это связано в первую очередь с тем, что в кризис многие компании приняли решение отказаться от услуг иностранных топ-менеджеров. А поскольку основными покупателями среди иностранцев были иностранные специалисты, работающие в Москве, то объем сделок с участием иностранных граждан практически сошел на нет.

После кризиса многие владельцы бизнеса пришли к решению, что, несмотря на западное бизнес-образование и международный опыт, большинство экспатов обходятся слишком дорого и не оправдывают, возложенных на них, надежд. Все чаще и чаще предпочтение при найме топ-менеджеров стало отдаваться россиянам. Эта тенденция говорит о том, что вряд ли количество экспатов вернется к докризисным цифрам, и увеличение доли иностранных покупателей на рынке элитного жилья скорее возможно в случае открытия новых или расширения существующих представительств международных компаний, которыми традиционно руководят иностранцы.

Возможность кредиторов по-прежнему предлагать новое финансирование рынка в условиях, когда на Западе уровни задолженности по кредитам все еще высоки, достигнет критического уровня в 2011 году.

Выводы

Наиболее значительным фактором, который будет определять характеристики мирового рынка жилья в 2011 году, будет возможность кредиторов по-прежнему предлагать финансирование рынка в условиях, когда на Западе уровни задолженности по-прежнему критически высоки. В Азии и на большинстве развивающихся рынков, с более низкой потребительской задолженностью, этот вопрос гораздо менее актуален, и задолженность на ипотечном рынке является лишь долей западных уровней. Но в Европе и США существующие задолженности и отсутствие у кредиторов возможности финансирования приведут к ограничению ипотечного кредитования, и нас не удивит введение нормирования ипотечного кредитования.

Строительство, недвижимость, рынок земли: подборка новостей>>>


Комментарии

Последние новости

Партнерский проект"Новая нормальность" и как в ней дальше жить