Юристы не рекомендуют покупать квартиры в недостроях по закладным

11.08.2010, 07:50

Продажи квартир в недостроенных объектах за последние полгода значительно выросли. Основным инструментом продаж квартир в недостроях стали закладные. Однако юристы, опрошенные корреспондентом ЛІГА

Продажи квартир в недостроенных объектах за последние полгода значительно выросли. Основным инструментом продаж квартир в недостроях стали закладные. Однако юристы, опрошенные корреспондентом ЛІГАБізнесІнформ, не рекомендуют использовать закладную в качестве инструмента по приобретению недвижимости (в том числе и объектов незавершенного строительства).

Так, юрист компании "Василь Кисиль и партнеры" Наталья Доценко-Белоус рассказала, что закладные – это действительно одни из немногих видов ценных бумаг, которые имеют обеспечение в виде строящейся недвижимости, но не предоставляют владельцу бумаги прав на недвижимость. Единственным правом собственника закладной является право на получение суммы основного обязательства, приравненного к себестоимости строительства единицы недвижимости и отраженного в закладной.

Как отметил Дмитрий Шевченко, старший юрист адвокатской компании "Arzinger", на сегодня сложилась довольно сложная ситуация с финансированием рынка недвижимости. Наряду с общими кризисными проблемами экономики, в этом сегменте существуют свои, специфические вопросы, связанные с правовым регулированием и общим состоянием судебной и системы исполнения судебных решений.

Специалисты "Arzinger" предупреждают, что используя такой инструмент, как закладная, нужно учитывать следующее:

  • Закладная является исключительно долговым документом. Единственная ее функция – подтверждение долговых обязательств и прав на предмет ипотеки. Закладная не дает и не может дать инвестору возможность влиять на застройщика, получать достоверную информацию о ходе строительных работ, информацию о возможных рисках (особенно в контексте изменения в законодательстве относительно фиксирование форс-мажорных обстоятельств для застройщиков).

  • Закладная не может заменить собой ипотечный договор. Выпуская закладную по ипотечному договору, стороны обрекают себя на дополнительные организационные затраты по отображению любых изменений в размере основного обязательства, размере процентов и срока основного обязательства путем выпуска новой закладной. При этом при совершении индоссамента (передачи прав требования по закладной другому собственнику), стороны обязаны отобразить эту информацию в ипотечном договоре.

  • Закладная выпускается на бланке суровой отчетности, что влечет за собой дополнительные затраты, при этом пока что остается открытым вопрос о возможности восстановления закладной в случае ее утери. Особо актуальным этот вопрос становится, если была утрачена закладная после совершения по ней нескольких индоссаментов

  • Закладная в сегменте жилой недвижимости фактически превратилась в схему по уклонению от налогов (используя ИСИ в системе продажи закладных) и совершению фиктивных сделок (стороны декларируют куплю-продажу долговых обязательств, на самом деле подразумевают куплю-продажу недвижимости), что может повлечь признания таких сделок недействительными.

  • Закладная не способна помочь инвестору на стадии обращения взыскания. Он проходит те же самые стадии судебного процесса (внесудебный способ фактически не действует) и исполнительного производства.

"Мы не рекомендуем использовать закладную в качестве инструмента по приобретению недвижимости (в том числе и объектов незавершенного строительства)", - отметил Д.Шевченко.

По его словам, при стабильном рынке недвижимости и прогнозируемости конъюнктуры рынка, закладная может быть востребована финансовыми учреждениями для целей рефинансирования. "Но сейчас мы можем констатировать, что она не стала и в ближайшем будущем не станет массовым финансовым инструментом", - добавил юрист.

Строительство, недвижимость, рынок земли: подборка новостей>>>


Если Вы заметили орфографическую ошибку, выделите её мышью и нажмите Ctrl+Enter.

Комментарии

Последние новости

Можно ли меньше вредить здоровью, не бросив курить?