Чем продажа ТРЦ "Республика" похожа на "Игру престолов"

Минулого тижня чимало ЗМІ написали про один із найкрупніших продажів недобудови за останній час. В електронній системі ProZorro.Продажі відбувся результативний аукціон: ТРЦ "Республіка", будівництво якого заморозили іще в 2015 році, продали за символічні (так-так, про символічність написали майже всі) 777 млн грн.

В той же день всі дізнались назву компанії-переможця, компаній-учасниць, а також чимало іншої важливої інформації. Журналісти одразу ж отримали змогу оцінити усі переваги прозорих аукціонів на резонансні активи - тому імена, хоч якось пов’язані з компаніями-учасницями, стали надбанням громадськості.  

Але не всі побачили ще один цікавий факт - аукціон, що відбувся 5 лютого, став 16-м аукціоном, на якому Фонд гарантування (ФГВФО) намагався продати цей актив. І її вартість неухильно знижувалась: не першу зиму ця недобудова "консервується", а погодні умови відомо як впливають на незавершені будівництва. Вже тоді спеціалісти нам казали, що третю зиму об’єкт не переживе.

Однак із самого початку, коли "Республіку" лише готувалися виставити на ProZorro.Продажі, ходили чутки, ніби ТРЦ готові купувати за суму в районі 2 млрд грн. Ця чутка тоді нам здавалася таким "вєрняком", що я був переконаний: як тільки ми виставимо цей лот дешевше, аніж за цю суму - покупець одразу ж з’явиться.

У липні 2017-го "Республіка" на перших аукціонах продавалася за 2,5, потім за 2,2 млрд. Покупців, як я й прогнозував, не було. В серпні цей лот виставлявся вже за 1,99 млрд грн - нуль реакцій. Потім - за 1,75 млрд. Ніхто не з’явився. В жовтні - 1,57 млрд, в листопаді 2017 - вже за суму, більше ніж у 2 рази нижчу, аніж першопочаткова вартість - 1,1 млрд грн. І все одно на жоден із цих аукціонів не прийшов покупець.

Один мій знайомий, непогано обізнаний у ситуації з "Республікою" та її "приданим" кепкував із мене ще тоді, коли я вірив у продаж за суму, нижчу від 2 млрд. Але потім він відірвався по повній програмі - протягом півтора року замість привітання він говорив мені при зустрічі: “Ну що, продали "Респібліку"?" Те, що спочатку здавалося дотепним, почало добряче дошкуляти.

Так, ми в ProZorro.Продажі, як і наші колеги в НБУ або в ФГВФО, були найперше зацікавлені у тому, щоб цей лот задорого придбали іноземні інвестори. Це би точно пішло на користь киянам, адже ТРЦ добудували би оперативно, та й сума могла би бути не такою символічною, зате більшою. Тим паче в аукціоні міг взяти участь будь-хто, включно із сином подруги вашої мами. Однак чи не відлякали багатих та знаменитих інвесторів від цього активу якісь обставини, із ним пов’язані? Скоріш за все так.

Зате що ми знаємо точно - так це те, що з кожним новим нерезультативним аукціоном, з кожним новим переносом продажу ТРЦ "Республіка", його ринкова вартість знижувалась. Судові справи навколо кредитів ставали заплутаніші, а сама недобудова лишалась на чергову зиму недобудованою.

Тобто що ми мали напередодні аукціону 5 лютого? По-перше, актив із "причепом" у вигляді серйозних і авторитетних минулих власників, з номінальною вартістю майже в 2,6 млрд грн.

LIGA.net вже писала про альтернативну оцінку в 745,7 млн грн. По-друге, факт того, що цей актив від аукціону до аукціону знецінювався, і кожен місяць зволікань опускав ринкову вартість ще нижче. По-третє, мали аукціон, учасником якого може стати кожен охочий, будь-яка компанія світу, зацікавлена в такому активі. І, зрештою, ми отримали реальний аукціон із трома учасниками і визначеною ціною, яку заплатить переможець і яка серйозно поповнить державний бюджет. За тиждень очікуємо на підписання всіх документів.

Повторюся - ми всі були зацікавлені у інвесторах на білих конях, які мужньо воюватимуть за цей безцінний лот, ніби це середньовічна принцеса, і всерйоз змагатимуться у рівній борні та встановлять ринкову ціну. Але, вочевидь, не в цьому випадку. Все ж інвестори - люди далекоглядні і обізнані, вони звикли скрупульозно прораховувати усі ризики і можливості.

Так, це сучасна казка, в реалістичному дусі скоріше "Гри престолів", аніж стародавніх чарівних казок, в яких все закінчується найкращим чином для геть усіх кінцевих бенефіціарів процесу. Однак вона набагато ближча до реальної економіки.