Трудное решение. Как достроить недострой

Потенциально в категорию недостроев могут попасть здания нескольких типов. Во-первых, это безнадежные коробки-призраки, первые этажи которых заросли травой, заборы вокруг давно поломаны, а стены постепенно начинают рушиться. Застройщика такого здания найти практически невозможно, поскольку он обанкротился много лет назад.

Во-вторых, недостроем могут признать проект с временными финансовыми трудностями. Формально жизнь в нем еще теплится, но физически строительные работы давно замерли. Несколько лет такого простоя равнозначны превращению в призрак, с той лишь разницей, что доверчивым гражданам могут потихоньку продолжать продавать квартиры в этом застывшем памятнике архитектуры.

В пользу власти

Претендентами на попадание в эту категорию могут стать объекты некоторых крупных застройщиков, деятельность которых имеет признаки финансовой пирамиды - большое количество начатых и не завершенных проектов, задержки ввода в эксплуатацию более 10 месяцев, наличие большого количества проблемных или скандальных объектов в портфеле компании.

В категорию недостроев могут попасть незаконные постройки, закончить которые запрещает решение суда либо следственные действия правоохранительных органов. Здание может подлежать сносу, изменению проекта, уменьшению этажности - все это может привести к отказу застройщика в дальнейшем иметь дело с таким проектом.

Читайте также Скандальный объект: топ-5 непрезентабельных новостроев Киева

Возможна ли жизнь после смерти? После того как будет определен окончательный список потенциальных участников большого проекта по "достройке недостроев", необходимо определиться со способом и процедурой реабилитации объекта. Кто должен инициировать какие-то действия с долгостроями? Кто должен инвентаризировать существующие и отслеживать появление новых? Вариантов несколько: местные власти, Государственная архитектурно-строительная инспекция (ГАСИ), инвесторы дома, потенциальные новые инвесторы (опять же, очевидно, должны обращаться к местным властям или в ГАСИ). Больше всего шансов получить в формальное управление всю процедуру достройки у местных властей, поскольку градостроение и земельные вопросы - это все-таки их компетенция.

Как достраивать

Способов может быть несколько. Первый - найти застройщика и вместе с ним искать возможность довести проект до конца. Набор инструментов может быть самым разным - от софинансирования из местного бюджета в обмен на часть квартир до обычного устранения бюрократических преград и предоставления льгот при зачете паевых взносов в счет развития инфраструктуры города.

Второй путь - передать дом в управление инвесторам по схеме "доплати - и получи квартиру". Тогда условное объединение желающих все-таки получить жилье (предварительно оформившись в какую-то организованную единицу) самостоятельно нанимает подрядчика и достраивает здание. Проблема может быть в том, что строительные конструкции без должной консервации могут начать разрушаться, и дом в принципе может не подлежать восстановлению.

Третий способ - взять дом на баланс города после судебного решения о признании недостроем по представлению комиссии. После этого возможны два варианта развития событий: либо городские власти достраивают жилье за бюджетные деньги и раздают квартиры "обманутым инвесторам" (а что построено свыше - передают очередникам или выставляют в продажу на свободный рынок), либо выставляют на аукцион. Второй путь менее приятный для горе-покупателей. Он предполагает, что после аукционной продажи им просто раздадут на руки вырученные деньги пропорционально вложенным инвестициям, тем самым очистив объект от каких-либо социальных обязательств.

По сути, после этого недострой (если он еще в состоянии менее 100%-ной готовности) превращается в склад стройматериалов с правами пользования на земельный участок. Для большей привлекательности отдельные участники рынка предлагают разрешить такому инвестору сносить здание и строить новое даже с другим целевым назначением. Впрочем, очевидно, что эти пожелания выполнимы только в случае, если изменять целевое назначение и сносить существующее здание позволяют геологические условия.

Однако такой подход может вызвать социальные волнения. Одним из аргументов может стать "особое" отношение властей к мошенническим проектам типа Элита-центр (пострадавшим выделяют квартиры), но при этом игнорирование интересов (получения жилья) других жертв похожих афер и схем. Компромиссом могли бы стать льготные условия для покупателей квартир в проблемных домах на покупку жилья в обновленном доме. Либо предоставление им компенсационных квадратных метров из резервов местных властей. Ведь по большому счету, если в появлении недостроя есть вина контролирующих органов, подотчетных мэрии, они должны разделить ответственность за это перед нерадивыми инвесторами.

Автор - руководитель аналитического отдела девелоперской компании Интергал-Буд Анна Лаевская

Читайте также Замминистра юстиции: Взломать реестр недвижимости невозможно