Конфликтный метр: Укрсоцбанк и ТММ делят жилплощадь

На украинском рынке недвижимости может разразиться новый скандал. Хозяйственный суд Киева обязал девелоперскую компанию ТММ передать Укрсоцбанку ипотечное имущество - две его квартиры и офисы*. Стороны не смогли договориться о реструктуризации долгов компании. Главная точка преткновения - стоимость залогового имущества ТММ. Банк оценил его в 391,7 млн грн, девелопер - в 506,4 млн грн.

Давняя история 

Компания ТММ досталась Укрсоцбанку в наследство от ХФБ Банк Украина. В 2004 году ХФБ Банк Украина выдал ТММ кредит 3,2 млн евро - говорится в решении Хозяйственного суда Киева. Впоследствии собственник ХФБ Банк Украина и Укрсоцбанка итальянская группа UniCredit Group объединила свои украинские дочки и кредит ТММ перешел в Укрсоцбанк.

Спустя несколько лет Укрсоцбанк (ТМ UniCredit Bank) выдал ТММ еще один кредит на сумму 15,4 млн евро со сроком погашения до 2021 года. Ежегодные выплаты должны были составлять от 1,2 до 2,1 млн евро. Но девелопер нарушил сроки. "В связи с кризисным периодом 2014-2015 годов, следствием которого стало значительное обесценивание национальной валюты, а также в связи с отсутствием валютных поступлений у Фирмы ТММ заемщик допустил незначительную просрочку по графику кредитных платежей", - объясняет задержки платежей заместитель генерального директора Фирмы ТММ по юридическим вопросам Юрий Исаев.

Причина возможных финансовых проблем ТММ - падение продаж на рынке жилья Киева. По данным компании ARPA Real Estate, в 2015 году в Киеве заключили 4030 сделок купли-продажи квартир в новостройках, тогда как в 2014 году - 5530, а в 2013 году - 16 160. 

Из-за неоднократных заявлений киевских чиновников о том, что часть киевских новостроек строятся без полного пакета документов и не будут введены в эксплуатацию, часть покупателей переориентировалась на вторичный рынок. 

Читайте также - Суд разблокировал счета владельца Сильпо

О сложностях свидетельствуют и данные отчетности девелопера. В 2015 году ТММ выручила от продажи недвижимости 328 млн грн, что на 24% меньше показателя предыдущего года, сказано в отчете за прошлый год.

В банке говорят, что задержка платежей началась гораздо раньше последнего кризиса. По словам Павла Гашковца, директора по рискам UniCredit Bank, просрочка оплаты по телу кредита ТММ тянется с сентября 2008 года, по процентам - с февраля 2009-го.

В итоге по состоянию на 26 апреля 2016 года сумма задолженности ТММ с учетом пени и штрафных санкций достигла 17,1 млн евро, или 490 млн грн. За все время пользования займом, по словам Юрия Исаева, компания перечислила около 14,5 млн евро. Из них около 4,5 млн евро тело кредита и около 10 млн евро - проценты по займу. 

Взять свое 

Стороны не смогли найти общий язык и урегулировать конфликт до суда. "Банк готов вести переговоры по урегулированию ситуации с долгом, но ТММ совершенно не идет на контакт", - заверяет Гашковец. Чтобы вернуть деньги, Укрсоцбанк обратился в Хозяйственный суд и фактически потребовал разорвать кредитный договор, то есть потребовал от ТММ вернуть все средства раньше срока.

Фемида приняла сторону банкиров. Хозяйственный суд Киева постановил взыскать залоговую недвижимость: непроданные квартиры в Киеве в домах по улицам Зверинецкой и Гали Тимофеевой, помещения в разных частях города и офисы на улице Владимирской, 49а. "Суд обязал вернуть две ипотечные квартиры со вторичного рынка (объекты сданы в 2004 г. и 2008 г.), которые не были выставлены на продажу", - уточнили в ТММ*. Кроме того, ТММ должна оплатить судебный сбор в размере 206 000* грн.

Компания, которую привлек Укрсоцбанк, оценила стоимость имущества заемщика в 391,7 млн грн без НДС. По версии фирмы-оценщика со стороны ТММ, залоговое имущество стоит 506,4 млн грн без НДС. Например, квартиру в жилом комплексе по улице Гали Тимофеевой в банке оценили в 13,5 млн грн, а ТММ - в 19,2 млн грн. "Ответчик заявлял, что истцом безосновательно не включены в стоимость недвижимого имущества 20% налога на добавленную стоимость", - говорится в решении суда. "Это коллизия действующего законодательства, - поясняет директор консалтинговой компании Остров Алексей Амфитеатров. - В оценке залогового имущества не учитывается НДС".

Решение суда не вступило в силу. ТММ воспользовался правом на апелляцию.

Проблем с другим ключевым кредитором компания не допускает. "Этот заемщик у нас непроблемный, просрочек там нет", - сообщили ЛІГА.net в Ощадбанке.

Читайте также - Модный спор. Одесситы хотят отсудить бренд Fashion Week

Юрий Исаев, заместитель генерального директора Фирмы ТММ по юридическим вопросам

Фирма Т.М.М., являясь с 2008 года заемщиком Укрсоцбанка, уже направила свыше 14,5 млн евро на обслуживание взятого ранее кредита. Подтверждением длительного сотрудничества заемщика с банком является положительная кредитная история, обеспечение кредита ликвидной недвижимостью, своевременное исполнение взятых обязательств. В связи с кризисным периодом 2014-2015 годов, следствием которого стало значительное обесценивание национальной валюты, а также в связи с отсутствием валютных поступлений у Фирмы Т.М.М. заемщик допустил незначительную просрочку по графику кредитных платежей. Результатом стал судебный иск со стороны Банка. Мы готовы отстаивать свою позицию касательно неправомерности судебного иска во всех судебных инстанциях, учитывая имеющуюся практику в подобных спорах.

Павел Гашковец, директор по рискам UniCredit Bank (Укрсоцбанк)

Просрочка оплаты по телу кредита ТММ тянется с сентября 2008 года, по процентам - с февраля 2009-го. Общая сумма задолженности составляет около 490 млн грн.

Должник подал апелляции на решения суда, поэтому они пока не вступили в законную силу.

Банк готов вести переговоры по урегулированию ситуации с долгом, но ТММ совершенно не идет на контакт.

Что касается стоимости залогового имущества, то сумму долга она не покрывает.

Антон Куц, руководитель практики решений конфликтов и споров Юскутум

Это достаточно распространенный тип судебных решений. Банк пытается взыскатьь имущество, которое находилось в ипотеке за долги по кредиту. Суд достаточно хорошо расписал решение.

Если апелляционная инстанция поддержит позицию первой и не изменит решение, у Укрсоцбанка будет основание перерегистрировать имущество на себя.

В первой инстанции ответчиком были заявлены две экспертизы, но суд отказал в их проведении. Ходатайства об их проведении могут быть поданы в апелляционной инстанции. Если судьи увидят в них необходимость, это увеличит сроки рассмотрения спора минимум на полгода. Если нет, за год дело может пройти все три инстанции. 

*информация уточнена после выхода материала по просьбе ТММ

Александра Некращук

Татьяна Писаная