Другая реальность: как шведы строят эко-квартал на месте завода

Владельцы украинских компаний, участвующие в шведской программе Develop Your Business (DYB), во время поездки в Скандинавию встретились с представителями муниципалитета Стокгольма. Интерес украинцев привлек район устойчивого развития Royal Seaport, на территории которого построили жилье для обеспеченных людей.

Экскурсия по району началась с показательного диалога:

 - По плану квартала - парковка из расчета половина парковочного места на квартиру. У половины жителей нет машин, они используют велосипеды или ездят на одной машине с соседями, - рассказал гостям представитель муниципалитета.

- Квадратный метр жилья стоит около 8 500 евро, и покупатели не могут себе позволить купить автомобиль?, - удивился один из украинских предпринимателей.

 - Дело не в том, что у них нет денег на машину. Жильцы считают себя экомодернистами и предпочитают велосипед автомобилю. Это их решение, - услышал он в ответ.

Что же из себя представляет элитная застройка в понимании скандинавов? ЛІГА.net пересказывает рассказ стокгольмских чиновников.

Идея проекта

70% земли в Стокгольме находится во собственности муниципалитета, том числе все гавани и промзоны. Royal Seaport разместился на территории бывшего промышленного района, центра дистрибуции газа. В XIX веке такие центры приносили хороший доход. Строили их престижные архитекторы, поэтому старые здания по-прежнему имеют культурно-историческое значение. Раньше в круглых черепичных постройках находились контейнеры для газа, теперь их планируют отдать под оперу, театр, музыкальные студии, музей и школу.

На месте территории завода растет новый современный район, он не привязан архитектурно к старой части города и позволяет воплотить смелые дизайнерские идеи. Главный акцент - на гармонии между человеком и природой. От Королевского парка его отделяет небольшая речка.

Площадь всей территории - 246 гектаров. Это второй подобный проект. Его начали строить в 2010 году, спустя три года в него заселились первые жильцы.

Как работает район устойчивого развития. Эко-требования

Транспорт. В районе ограничена возможность владения машинами. Парковка только под землей и из расчета ½ парковочного места для авто на квартиру. При этом для велосипедов на каждую квартиру отвели 2,5 парковочных мест. 20% площади стоянки отдали под электромобили. У половины жителей нет машин, они ездят на одной машине с соседями, или же арендуют авто. Несогласных с таким положением вещенй - нет. В районе живут обеспеченные люди, которые могут позволить себе покупку машины, но они считают себя экомодернистами и готовы пожертвовать авто в пользу велосипеда или общественного транспорта. Сеть общественного транспорта хорошо развита, а на велосипеде до центра Стокгольма всего 7 минут. Инфраструктура позволяет ездить на велосипеде на работу и в зимнее время.

Мы бы предпочли обойтись вообще без автомобилей, но пока это невозможно. Стараемся делать так, чтобы отказ от автотранспорта был логичным решением для жителей. Например, территория застройки распространяется на остров, где будет 2 000 квартир. Там не будет гаражей, они будут в другой части застройки. Это своего рода воспитательная стратегия - человек задумается, что ему выбрать - добираться до гаража и садиться в машину или ехать на метро.

Зеленые зоны. На крышах домов есть сады. Требования по поводу зеленых насаждений крайне жесткие. На большинстве крыш - насыпь 30 см земли, где сажают растения.

Мы много работаем с адаптацией к климатическим условиям и городской зеленой инфраструктуре. Например, учитываем, что ливневые стоки это тоже ресурс.

За посадку деревьев застройщики зарабатывают баллы.  Например, сейчас высоко оценивается посадка дубов, поскольку их много в примыкающем национальном парке. Набрав 60 очков из 100, застройщик может претендовать на проект.

Гармонию с природой подчеркивают переходы для лягушек (на фото слева), оборудованные на территории всего района. В специальные подземные туннели проникает свет и влага. Это помогает лягушкам передвигаться под землей, чтобы их не раздавили.

Энергетика. 80 000 квартир получают энергию не из ископаемого топлива. ТЭЦ сжигает бытовые отходы, причем в Швеции их не хватает, поэтому страна сейчас импортирует отходы. Солнечные панели для выработки энергии также обязательны.

Особое внимание обращаем на потребление энергии, это отражается на самом строительстве - тут более толстые стены, меньшая площадь окон, энергоэффективное оснащение квартир. Основное требование к жильцам - ежегодно потреблять не более 50 кВт часов энергии на квадратный метр квартиры. Сейчас государственное требование для всех жителей Стокгольма - 80 кВт часов.

Дорогостоящая подготовка

Промышленная зона была сильно загрязнена. Газовые компании XIX века использовали много угля, а угольную пыль, которая была тут повсюду, осаждали разливом отходов нефтепродуктов. На территории были целые озера смолы. Перед началом строительства измерялся уровень загрязненности каждого квадратного метра территории. Затем пласты земли глубиной не меньше двух метров поднимались и очищались. Глубина обработки почвы на месте детского садика, например, достигала шести метров. 

Часть почвы очищали на месте, остальную вывозили в специальные хранилища. 40-50% земли можно было снова использовать. В результате очистки микрорайон поднялся чуть больше трех метров над уровнем моря. Все это стоило больших денег, но было неизбежно - основная цель не построить новые дома, а сконструировать безопасный район.

Что почем?

Половина квартир в новых домах сдаются в аренду, половина - продают. Когда вы покупаете квартиру в Швеции, вы фактически покупаете только право жить в этой квартире и становитесь членом жилищного кооператива, оплачивая месячный взнос за обслуживание.

Квадратный метр жилья тут стоит 85 000 крон за квадратный метр - примерно 8 500 евро. Уровень цен - как в центре города.

Большинство квартир продаются еще на этапе проекта, застройщик обязан продать 50% квартир, чтобы получить у банка кредит под проект. Аренда квартир 85 - 100 квадратных метров стоит примерно 16 000 крон в месяц  - около 1 600 евро.

Себестоимость квадратного метра жилья стоит около 50 000 крон. Земля на участке дорогая - строительная компания платит 29 000 крон за квадратный метр.

Квартира продается без мебели, но холодильник и плита внутри уже есть. Шведские стандарты жилого строительства и так высоки, но здесь еще выше - жильцы обязаны иметь индукционные плиты, например.

Финансирование проекта

Чтобы покрыть огромные затраты на очистку территории, мы продали половину площади под застройку разным строительным компаниям, ограничивая строительство высокими требованиями. В проекте сейчас занята 51 строительная компания. Мы хотим вовлечь максимальное количество застройщиков.

Как выглядит процесс? Строительная компания связывается с муниципалитетом, получает требования и подает предложения о том, как их удовлетворить. Мы оцениваем насколько их идеи реалистичны. Участок для строительной компании может быть совсем небольшим - на 30-40 квартир. Все подрядчики должны тесно сотрудничать друг с другом. У нас есть требования относительно зеленых насаждений, например во дворах. Один двор часто застраивается несколькими компаниями, они нанимают специалистов по ландшафтному дизайну, которые вместе планируют, как будет выглядеть зеленая зона.

Ключ к успеху 

Главный секрет успеха - сильная политическая воля. Должны быть приняты решения, сформулированы требования, которые обязаны выполняться застройщиками.

Требования к девелоперам - второй важный и сложный момент. Обязательны мониторинг и контроль. Основное внимание мы фокусируем на устойчивой энергетике.

Главный метод работы для нас - диалог, сотрудничество, обмен информацией. Город заранее информирует застройщиков о требованиях. Они, в свою очередь, рассказывают о своих подходах и решениях. Обязательное условие для застройщиков - программа повышения компетенции строителей.

Важно понимать - вся инфраструктура продумана так, что вы автоматически живете устойчивой жизнью, просто потому что это самый удобный вариант. Безусловно, это не так просто, как кажется, но система работает. Жильцов системно приглашают на встречи об устойчивой экологической жизни.

На фото - контейнеры для сортировки отходов

Планы на будущее

Мы планируем расширять район, ориентируемся на 14 000 жилых единиц по всей территории. Другая наша цель - создать 36 000 рабочих мест. Мы собираемся увеличивать поток туристов в район. Думаем, как доставить их из порта в центр города и как сделать этот процесс экологичным. Рядом находится один из самых больших портов в Стокгольме. Мы построили новый причал специально для наших целей.

Квартал экспериментальный, мы не знаем будет ли эта попытка успешна. Мы строим 600 квартир в год. Это медленно, но мы системно отслеживаем выполнение требований, оцениваем результаты и публикуем результаты строительства, вся система прозрачна.

По плану до 2030 года во всем Стокгольме будет 140 000 - 150 000 подобных квартир, здесь - лишь небольшая часть.