Пять мифов об отмене моратория на продажу земли

Миф 2. Иностранцы скупят землю и будут использовать ее неэффективно

“На земле будут хозяйствовать не украинцы ... Если введут рынок земель, придет не инвестор, а грабитель с большой дороги”, - говорил Олег Ляшко в октябре прошлого года.

Безусловно, один из самых популярных политических мифов. Однако и он не имеет ничего общего с правдой. Прежде всего, Земельный кодекс ограничивает круг покупателей земель с/х назначения гражданами и юридическими лицами Украины, которые занимаются ведением сельскохозяйственного производства.

В Украине тоже планируются такие ограничения: законопроект об обороте земель с/х назначения, который был подан в Верховную Раду, имеет аналогичные оговорки относительно участия иностранного капитала в сделках купли-продажи сельскохозяйственных угодий.

Во-вторых, очень сомнительно, что иностранцы смогут за короткий срок выкупить значительную часть земельных участков. Один из примеров - соседняя Словакия.

"В Словакии два года назад отменили мораторий (для иностранцев - Vox) - и ничего не произошло. Только 5-7% земель находятся в собственности иностранцев”, - поясняет в интервью сопредседатель Стратегической группы советников по вопросам реформ при Кабмине, экс-министр финансов Словацкой Республики Иван Миклош.

Читайте также: Землю - крестьянам? В чем реальный смысл моратория на землю

В-третьих, не пускать иностранцев на рынок - плохая идея, так как это может негативно повлиять на стоимость земли. В исследовании Ограничения на рынке земель с/х назначения: обзор международного опыта и уроки для Украины отмечается, что ограничения на владение или оборот земель, в том числе запрет на продажу земли иностранцам, снижают спрос, в результате чего цена ниже. "Если украинский рынок с/х земель изолировать от иностранцев, потери несут владельцы паев", - отмечают авторы исследования.

Именно так случилось в канадской провинции Саскачеван в 1974 г. Провинция ограничила максимальный объем сельхозугодий, которые могут принадлежать нерезидентам. В результате, цена на землю уменьшилась на $10-85 за га.

Есть еще один нюанс. Именно мораторий и арендные отношения способствуют неэффективному использованию земли. Эксперт по вопросам земельного законодательства Павел Кулинич изучая опыт ФРГ, Франции, Польши и Нидерландов пришел к выводу, что важную роль в сохранении земель играет право частной собственности. Фермер, который приобрел землю за собственные средства, оберегает ее как основное средство фермерского хозяйства.

Миф 3. Большую часть земель очень быстро скупят агрохолдинги

Все в точности до наоборот. Опыт соседних стран - Польши, Чехии, Словакии показывает, что свободный рынок является стимулом развития мелкого и среднего агробизнеса.

Одним из способов, который способствует развитию фермерских хозяйств, является ограничение площади земельных участков, которые могут находиться в собственности одного человека. Так, в Польше законодательство ограничивает размер земельных участков до 500 га. В Венгрии максимальная площадь в собственности физического лица - 300 га, при этом площадь, которая может находиться в использовании - 1,200 га. В Словакии средний размер участков составляет 0,45 га.

Даже в странах, где не установлены предельные площади земли в собственности, создаются десятки тысяч фермерских предприятий. Например, в Финляндии только фермерских хозяйств более 30 тыс., а в целом предприятий, занимающихся сельским хозяйством, насчитывается более 100 тис.

Во-вторых, создание рынка не означает автоматической распродажи всех земель. Во Франции 75% угодий используются на правах аренды, а средний размер сделок продажи земли - 3,3 га. В Швеции в 2005 году 85% сделок купли-продажи земли были на участки площадью менее 10 га, при том, что 40% земли находится в аренде.

В Украине ситуация кардинально отличается. Цену на землю устанавливает не рынок - она формируется на основании нормативной денежной оценки, которая может быть как ниже, так и выше рыночной. Низкая цена аренды позволяет агрохолдингам накапливать большой по площади земельный банк. "Крупным агрохолдингам гораздо выгоднее арендовать землю за копейки, чем покупать по рыночной цене, или платить аренду на основании рыночной стоимости земли", - пишет народный депутат от БПП Сергей Хлань.

Благодаря мораторию агрокомпании смогли аккумулировать большие по площади земельные банки. Хотя хозяйственную деятельность в АПК ведут более 50,000 компаний, рынок монополизирован - 100 крупнейших компаний арендуют 6,5 млн. га пахотной земли (20% общей площади земельного фонда). При этом, десять крупнейших компаний арендуют от 125 до 654 тыс. га. По сути, существование моратория способствует развитию агрохолдингов, ведь только они имеют доступ к финансовым ресурсам. Крестьяне не могут взять кредит под залог земли, и это затрудняет развитие собственного бизнеса.

Читайте также: Купить нельзя арендовать: станет ли аренда земли альтернативой

В конце концов, большинство агрохолдингов закредитованы, они не имеют свободных денежных ресурсов для покупки всего земельного банка, который сегодня арендуют. С другой стороны, провести такое количество сделок купли-продажи участков физически невозможно по двум причинам. Во-первых, за год система регистрации прав способна обработать до 800 тыс. сделок. В 2014 году система уже работала на пределе возможностей. Во-вторых, процессу купли-продажи мешает высокий уровень фрагментации земель: средний размер каждого участка составляет 3,6 га, а это 270 тыс. участков на 1 млн га земли.

Количество транзакций с сельскохозяйственными землями за 2013 - 3 квартала 2015 года с изменением владельца/пользователя