400 млн непроданных "квадратов". Что известно о кризисе недвижимости в Китае
Рынок недвижимости Китая ранее был ключевым двигателем экономического роста страны и традиционно обеспечивал около четверти ВВП. А сегодня миллионы новых домов по всей стране стоят пустыми и ненужными. По официальным данным, в апреле было около 391 млн квадратных метров непроданной жилой недвижимости. Это эквивалентно Манчестеру и Бирмингему вместе взятым, пишет Bloomberg.
Недвижимость была драйвером инвестиций в Китае
Ситуация на рынке недвижимости потрясла вторую по величине экономику мира, где инвестиции в недвижимость считались одним из самых безопасных вариантов. Суть проблемы состоит в том, что крупные застройщики не сдают в эксплуатацию оплаченные квартиры. Это подрывает доверие потенциальных покупателей жилья, которые держат свои деньги вне рынка.
Местные власти пытались разными тактиками поощрить людей снова покупать жилье. Шэньян на северо-востоке Китая предлагает субсидии в размере 100 юаней (300 гривен) за квадратный метр для некоторых покупателей жилья. Кайфэн в центральной провинции Хэнань предлагает возврат налога на доходы тем, кто покупает новую недвижимость в течение года после продажи старой. Чанша, столица провинции Хунань, поощряет застройщиков предлагать возврат задатка за жилье, если покупатель передумает в течение семи дней.
В январе-апреле 2024 года продажи новой жилой недвижимости упали более чем на 30% против прошлого года. Такая статистика может сделать банкротами многих застройщиков, особенно тех, у кого уже есть долги.
В ситуацию вмешалось правительство. В апреле государственный Народный банк Китая объявил о создании фонда повторного кредитования в размере 300 миллиардов юаней для местных органов власти и государственных предприятий для выкупа непроданных объектов недвижимости и превращения их в доступное жилье. Также Центробанк упразднил минимальную процентную ставку и снизил требования к первому взносу до 15% для первых покупателей жилья и до 25% для покупателей второй недвижимости.
"Масштаб этой политики слишком мал, чтобы действительно обеспечить нуждающихся в доступном жилье", — говорит Дэн Ван, главный экономист Hang Seng Bank.
Эта политика направлена "больше на сдерживание риска" для застройщиков, чем на стимулирование рынка жилья, утверждает он.
Financial Times со ссылкой на компанию Goldman Sachs пишет, что стоимость незавершенного жилищного инвентаря (количество построенного или готового к продаже жилья, но которое еще не было продано) в Китае составляет примерно 30 триллионов юаней, что включает земельные участки и готовые квартиры. Это в десять раз больше, чем было продано в прошлом году. Goldman Sachs также оценил, что помимо незавершенного жилищного инвентаря в Китае есть еще 90-100 миллионов единиц "теневого запаса", которые часто покупаются как инвестиционная собственность и не используются для проживания.
В рамках усилий, направленных на охлаждение некогда перегретого рынка жилья, правительство Китая подчеркивает мантру, что "дома предназначены для жизни, а не для спекуляций".
Эксперты подсчитали, что сегодня среднее время, необходимое для продажи нового дома в самых богатых городах Китая, составляет более двух лет против 10 месяцев в 2017 году. В столице этот показатель составляет ориентировочно четыре года.
Проблемы рынка недвижимости усугубляются, несмотря на стимулы от правительства
Несмотря на значительные стимулы со стороны правительства, рынок жилья в Китае сталкивается с проблемами. Данные за май показали усугубление кризиса, а цены на жилье в крупных городах падают ускоренными темпами.
По данным Национального бюро статистики, в мае цены на новое жилье снизились на 4,3%, на вторичное – на 7,5%. Продажи недвижимости по стоимости снизились на 30,5% за первые пять месяцев против аналогичного периода прошлого года. В результате майское падение стало самыми быстрыми за последние почти десять лет, поскольку переизбыток недвижимости на рынке ударил по спросу. В то же время, аналитики UBS Group AG считают, что продажи недвижимости в Китае, вероятно, достигнут дна в течение следующих двух-трех месяцев.
Такие данные вызвали опасения по поводу эффективности пакета поддержки правительства и его влияния на цены на жилье, пишет The Wall Street Journal. В частности, эти усилия пока не привели к значительной стабилизации цен на жилье или повышению доверия потребителей.
Инвесторы и аналитики также скептичны относительно того, будут ли меры достаточными из-за ограниченного финансирования Центрального банка. Также сомнения подкрепляет медленный прогресс существующих пилотных программ в нескольких городах.
Финансирование для застройщиков остается слабым с тех пор, как правительство в прошлом году составило "белый список" компаний, имеющих право на кредиты. Общий индекс финансирования для застройщиков, включая кредиты, облигации и поступления от продажи жилья, продолжил значительно сокращаться, снизившись на 24,3% по сравнению с предыдущим годом, сообщает Вloomberg.
Кроме того, экономическое обновление Китая также сталкивается с вызовами за пределами рынка жилья. Розничные продажи показали умеренный рост, промышленное производство замедлилось, а рост инвестиций в фиксированные активы замедлился. Экономическая активность страны остается неравномерной. Причем кризис на рынке недвижимости играет ключевую роль в формировании экономических перспектив Китая. Продолжающиеся проблемы на рынке жилья Китая подчеркивают сложность восстановления экономического роста на фоне структурных проблем и глобальной торговой напряженности.
Что предшествовало кризису
Индустрия недвижимости Китая в 2021 году столкнулась с проблемами. В частности из-за того, что Пекин стремился предотвратить риск появления "пузырей". Правительство приняло меры против роста ссуд у застройщиков – так называемая политика "трех красных линий". Также были добавлены лимиты на ипотечное кредитование, что привело к существенному падению количества сделок на рынке недвижимости.
Это спровоцировало дефолт застройщика Evergrande. В 2021 году второй по размеру девелопер страны, накопивший почти $300 млрд задолженности, предупредил инвесторов о возможном банкротстве. По состоянию на середину 2021 года общие активы компании составляли около 2,2% от номинального ВВП Китая – ориентировочно $323 млрд. Объявление дефолта крупным застройщиком повлекло за собой кризис в секторе недвижимости страны.
В январе 2024 года суд Гонконга принял решение о ликвидации China Evergrande Group. Компания оставила 800 тысяч проданных квартир в недостроях по всей КНР.