Индустриальные парки: и хочется, и колется
С каждым годом Украина все больше насыщается торговыми, офисными, складскими, гостиничными объектами. Очевидно, что по мере исчезновения дефицита в этом сегменте, инвесторы будут искать возможность вкладывать деньги в другие типы коммерческих объектов. Собственно, это происходит уже сейчас. О конкретных проектах реализации индустриальных бизнес-парков заговорили как иностранцы, так и отечественные бизнесмены. Правда, пока трудно прогнозировать, насколько успешными окажутся заявленные проекты на практике. Несмотря на то, что индустриальная недвижимость является одной из самых высоколиквидных, в Украине существует несколько существенных "но", которые заставляют инвесторов, заявивших о своих планах, не спешить переходить от слов к делу.
Что же собой представляют индустриальные парки и каковы их преимущества? Современный индустриальный парк - это складской и/или промышленный комплекс, построенный в соответствии со всеми требованиями заказчика. Он позволяет разместить на одном достаточно крупном земельном участке несколько компаний. Помимо производственных площадей, предприниматели получают в аренду административные, офисные здания. Управляющая индустриальным парком компания может предоставлять также логистические, охранные и другие виды услуг по требованию арендаторов. Она же берет на себя все обязательства по организации работы и обеспечению арендаторов/собственников инженерными коммуникациями, электроэнергией, водой, теплоснабжением. При этом важно то, что доля затрат на подведение инженерных коммуникаций и эксплуатацию существенно снижается за счет их разделения между несколькими арендаторами. О ценах аренды в индустриальных парках пока сложно судить ввиду мизерного количества действующих объектов. Однако, с учетом того, что в современных складских помещениях средняя стоимость аренды составляет $12-15 за кв. м, а в качественных производственных помещениях - $4-8, можно предположить, что стоимость аренды в индустриальных парках придется по душе будущим арендаторам.
Об индустриальных парках как таковых в Украине активно заговорили еще несколько лет назад. Интерес к ним усилился после того, как украинское правительство одобрило концепцию создания подобных объектов. Казалось, прописанный механизм и последовательность реализации политики в этой сфере должны были дать старт притоку инвестиций в этот сегмент. Однако ряд анонсированных проектов так и остались на бумаге. Ведь законодательного регулирования этого направления как не было, так и нет, равно как и политической стабильности, которая должна сводить риски инвестора к минимуму.
По словам партнера компании "Диалог-Классик" Артема Новикова, одной из особенностей, которая замедляет развитие этого направления в Украине, является нечетко прописанная ситуация с иностранными инвестициями, а также развитием производственных проектов в Украине. "Как только приходит иностранный инвестор, он пытается заручиться поддержкой правительства или же областных, городских администраций. Учитывая то, что подобные проекты подразумевают вхождение инвестора на достаточно длительный период времени (от 5 до 15 лет), он, естественно, заинтересован в сохранности своих инвестиций. К сожалению, ввиду нашей шаткой политической ситуации, уже были прецеденты, когда крупные инвесторы отказывались от реализации таких проектов в Украине и уходили в другие страны", - говорит А.Новиков. Так, для бельгийской компании "Immo Industry Group" (IIG), которая уже начала строительство трех индустриальных парков в Киевской области, проблемой N1 стал поиск подходящего участка, а также его получение в собственность. Сдерживающим фактором является и отсутствии льготной политики при создании новых предприятий и рабочих мест, который, кстати, неоднократно поднимался в Украине на уровне правительства.
Тем не менее, несмотря на довольно безрадостную картину, некий ажиотаж вокруг индустриальных парков все же присутствует, о чем свидетельствуют озвученные в СМИ планы инвесторов по завоеванию этого рынка. Так, как уже было отмечено, три индустриальных парка в 2008 году должна начать строить бельгийская IIG. Один такой объект площадью 80 тыс. кв. м разместится на участке в 12,6 га на Житомирской трассе. Второй парк площадью 15 тыс. кв. м компания возведет на территории в 4,1 га по Одесской трассе. Третий объект (50 тыс. кв. м) разместится на Броварской окружной дороге на участке площадь 9,2 га. Стоит отметить, что один индустриальный парк (24 тыс. кв. м) компания уже построила и сдала в аренду недалеко от участка окружной дороги в районе Броваров. Кроме того, неподалеку от центра столицы строить индустриальную инфраструктуру с объектами торговой, офисной и складской зоны для малого бизнеса планирует компания "Энергобуд-Девелопмент". О своем намерении создавать индустриальные квадратные метры заявил и председатель Совета директоров "Индустриального союза Донбасса" (ИСД) Сергей Тарута. По его словам, сейчас компания ведет переговоры с властями Алчевска о выделении 1000 га под строительство. С ориентацией на предприятия автомобилестроительной и автоагрегатной промышленности хотят начать строить парки уже в этом году и в Закарпатской области (с.Соломоново). Были озвучены планы также по Крымскому и Харьковскому региону.
По словам А.Новикова, в Украине пока устойчивого спроса на индустриальные парки нет. Востребованность в таких объектах, как правило, исходит от трех основных сегментов: малого и среднего бизнеса, а также со стороны зарубежных компаний, заинтересованных в размещении собственных производственных помещений в Украине средних - по международным меркам - размеров. Некоторые инвесторы изъявляют готовность строить самостоятельно. Во-первых, найти адекватные предложения в интересующем регионе не так уж и просто. Во-вторых, многих отпугивают возможные проблемы с приватизированными ранее объектами.
Тем не менее, ввиду отсутствия конкуренции и незаполненности этого рынка, эксперты и непосредственно игроки пророчат ему большое будущее. "В России, где этот сегмент начал развиваться раньше, чем в Украине, он сейчас растет активнее, чем торговая и другая коммерческая недвижимость. Думаю, то же самое ждет и Украину. Многие компании, формирующие спрос в этом сегменте, а также сами девелоперы еще только собираются выйти на украинский рынок. В ближайшие годы количество реализуемых проектов будет только расти", - прогнозирует генеральный менеджер компании "Immo Industry Group Ukraine" Олег Цветков. При этом он убежден, что по мере удовлетворения спроса все более востребованными будут становиться предложения "built to suit", т.е. "под клиента" и "под ключ". Ведь, в отличие от стандартных зданий класса "А" или "Б", они будут полностью соответствовать потребностям и специфике деятельности клиента.
Специалисты уверены, что стимулом к развитию этого нового формата недвижимости в Украине станет ее доходность. По словам А.Новикова, при правильно организованном бизнесе рентабельность индустриальных парков достаточно высока. Причем если выкупить уже существующий промышленный объект с целью его реконструкции или перепрофилирования, то затраты окажутся чуть ли не в два раза меньше, чем при строительстве объекта "с нуля". "Как только сформируется спрос, те компании, которые быстрее других согласятся воплощать в жизнь эти проекты на территориях с хорошей географией, получат огромный плюс в виде хороших клиентов. И мы придем к тому, что компании будут также готовы платить деньги за современные промышленные площади, как сегодня за складские помещения. Хотя еще пять лет назад такой тенденции не было", - говорит эксперт.
Бум развития индустриальных парков пережила Польша, где местные и европейские власти во время экспансии крупных международных компаний осознали большой транзитный потенциал этой страны и создали необходимые для этого условия, в том числе упростив процесс приобретения земли. Сейчас мы наблюдаем вторую волну экспансии международных компаний далее на Восток. Остается только надеяться, что в Украине правительство также будут содействовать развитию данного сегмента. Ведь как бы не искушала инвесторов перспектива вкладывать деньги в индустриальные парки, без экономической и политической стабильности, без прозрачных правил игры на рынке решаться на такой шаг они будут очень неохотно.
Надежда ЛЕОНЕЦ